Las ruinas del inmobiliario

Si existe hoy un mercado sobreviviendo a duras penas en el epicentro del se¨ªsmo financiero, ¨¦se es el inmobiliario. Los casos de Habitat y Metrovacesa, las dificultades de Colonial o la suspensi¨®n de pagos anterior de Martinsa demuestran adem¨¢s que sus consecuencias m¨¢s graves no se hab¨ªan transmitido todav¨ªa a las grandes empresas, aunque el pinchazo de la burbuja inmobiliaria hab¨ªa adquirido rango formal, por decirlo as¨ª, al menos desde mediados de 2007. La hora de ajustar cuentas ha llegado y las promotoras e inmobiliarias se enfrentan a un choque financiero muy destructivo que forzar¨¢ profundos cambios entre las grandes promotoras y constructoras; y el m¨¢s importante de esos cambios, el m¨¢s f¨¢cil de calibrar, es la concentraci¨®n empresarial propiciada por la desaparici¨®n de empresas. Aunque no suele mencionarse en los pla?ideros an¨¢lisis del ajuste inmobiliario actual, durante los largos a?os de la burbuja del ladrillo proliferaron como hongos las sociedades promotoras e inmobiliarias a tiempo parcial, sin estructura, formadas al calor de la ilusi¨®n de una demanda indefinida, los bajos tipos de inter¨¦s y las amistades del empresario circunstancial con alcaldes y concejales de variado pelaje pol¨ªtico.

La enfermedad que ha atacado a las grandes del sector y amenaza con efectos secundarios imprevisibles, como prueba el vodevil de Sacyr en Repsol, cuenta con un diagn¨®stico preciso. Los grupos hoy amenazados de extinci¨®n practicaron durante lustros la regla del apalancamiento alegre y confiado; bancos y cajas pretenden hoy superar las tribulaciones de liquidez retirando la financiaci¨®n y refinanciaci¨®n de los pasivos del ladrillo, porque la burbuja ha pinchado, sobran empresas, hay viviendas sin vender y el valor de los activos, es decir, de las garant¨ªas, se desploma; la banca huye y los Habitat y Metrovacesa quedan colgando de una deuda infinanciable. Este mecanismo es suficiente para explicar las sonoras suspensiones de pagos conocidas. Una precisi¨®n a?adida: si el derrumbe societario no se ha producido antes, es porque durante alg¨²n tiempo los bancos y cajas de ahorro han venido descremando los activos de las empresas apalancadas, qued¨¢ndose con los bienes m¨¢s valiosos a cambio de salvavidas moment¨¢neos. En las suspensiones de pagos venideras, los acreedores se encontrar¨¢n con promotoras e inmobiliarias vaciadas, ah¨ªtas de suelo r¨²stico y sin valor real. En algunos casos -v¨¦ase Metrovacesa-, la asfixia financiera ha empujado a los accionistas a entregar la propiedad y el control a los bancos.

La ¨²nica salida del edificio en ruinas del mercado inmobiliario es la venta de activos; pero ?c¨®mo valorarlos si precisamente uno de los problemas del desbarajuste inmobiliario es la desaparici¨®n de los precios de referencia? En esta telara?a tan espesa de dificultades, la participaci¨®n del Estado tambi¨¦n tendr¨¢ que remediar este nuevo fallo del mercado. Como pide Solbes, sin subvenciones ni subsidios que retrasen el ajuste del mercado, pero s¨ª mediante soluciones que retiren las cargas de los activos da?ados o sin precio de las cuentas de resultados. Por ejemplo, mediante una sociedad mixta p¨²blico-privada que almacene esos activos a la espera de que puedan transformarse en liquidez en un mercado con precios articulados. -