El 'ladrillo' se viene abajo
Las inmobiliarias pasan del dinamismo a los concursos de acreedores en un a?o
Si algo han aprendido las inmobiliarias este a?o es que el tama?o, al final, no importa. De esta crisis no se ha librado apenas nadie. Ni los gigantes del sector ni empresas hist¨®ricas que hab¨ªan sobrevivido incluso a guerras. El sector del ladrillo, que se cre¨ªa preparado para afrontar un "aterrizaje suave" de los precios, ha sucumbido a una de sus crisis m¨¢s graves de su historia. Las compraventas de pisos se han desplomado m¨¢s de un 30% -y en algunas comunidades supera el 50%-, la financiaci¨®n se ha frenado en seco, la ca¨ªda en la construcci¨®n de pisos llega al 60%, las refinanciaciones se han vuelto imposibles y, como consecuencia, se cuentan por decenas las empresas que han acudido al juzgado para solicitar el concurso de acreedores.
El sector prev¨¦ que el a?o que viene haya concursos de empresas medianas
El sector ven¨ªa ya de un 2007 que dio bastantes avisos del agotamiento que sufr¨ªa el mercado inmobiliario espa?ol. Las transacciones de suelo estaban paradas, apenas se cerraban ventas de segundas residencias y el inversor en viviendas estaba en retirada. Para colmo,
Llanera present¨® el concurso de acreedores (antigua suspensi¨®n de pagos) y Enrique Ba?uelos, en Astroc, y Luis Portillo, en
Colonial, tuvieron que abandonar dos de las operaciones m¨¢s sonadas de ese a?o.
La crisis de las hipotecas subprime fue el detonante. "?bamos a un descenso de los precios y la producci¨®n, pero la crisis financiera internacional afect¨® a la concesi¨®n de cr¨¦ditos, que tal vez se hubieran mantenido, aunque a la baja", sostiene el profesor de Derecho Mercantil Ignacio Sanz, de Esade. Eso tambi¨¦n cre¨ªan los promotores, pero el mercado se par¨® en seco. Sus activos se fueron depreciando r¨¢pidamente. Y los pill¨® a contrapi¨¦: apenas doce meses atr¨¢s acababan de comprar todo cuanto hallaban para crecer con deudas multimillonarias.
Colonial, Metrovacesa, Martinsa-Fadesa, Habitat
o Reyal Urbis empezaron a refinanciar sus deudas. No siempre con un buen resultado. Tras una cadena de concursos de inmobiliarias medianas, Martinsa-Fadesa protagoniz¨® la mayor suspensi¨®n de pagos de Espa?a el pasado mes de julio con un pasivo de alrededor de 7.000 millones de euros. Con el proceso concursal, adem¨¢s, se van abriendo poco a poco algunas ventanas hacia lo que fueron las pr¨¢cticas que hincharon la burbuja: tasaciones que en apenas meses rebajaban el valor de los activos de 10.800 millones a 7.400 millones o apuntes contables que consist¨ªan en revalorizaciones de hasta el 19.000%.
El segundo mayor concurso lo protagoniz¨® en noviembre Habitat, con una deuda de cerca de 2.300 millones. La compa?¨ªa que preside Bruno Figueras ya ven¨ªa de un proceso de refinanciaci¨®n con un sindicato bancario de 39 entidades financieras, por lo que el concurso supuso un golpe para quienes pensaban que la banca no dejar¨ªa caer a las grandes compa?¨ªas.
De hecho, a punto estuvo Metrovacesa de temer lo peor. La familia Sanahuja deb¨ªa refinanciar un pr¨¦stamo de 4.005 millones de euros por la compra de la sociedad y, adem¨¢s, la inmobiliaria estaba enredada en el pago de un inmueble de Londres por el que abon¨® 1.597 millones de euros en abril de 2007 y que hab¨ªa anunciado a bombo y platillo como la "mayor operaci¨®n de la historia en Gran Breta?a".
Al final, la banca acreedora se hizo con la mayor¨ªa del capital de la compa?¨ªa. Las seis entidades acreedoras (Santander, BBVA, Banesto,
Popular, La Caixa y Caja Madrid) han accedido a canjear los 4.000 millones de euros que les adeuda por el 54% del capital de la empresa, con la posibilidad de elevar su participaci¨®n al 65,4% del capital. Pero todav¨ªa hay alg¨²n cabo suelto. La familia Sanahuja no quiere darse por vencida y est¨¢ negociando con la banca la recompra de acciones de Metrovacesa en un periodo de cuatro a?os.
Tambi¨¦n Colonial ha quedado en manos de las entidades financieras. La inmobiliaria catalana, que cambi¨® deuda por capital con 15 bancos y cajas acreedores, se enfrenta con otro obst¨¢culo: la venta de un paquete del 15% de FCC, el 33% de su filial francesa
SFL y la totalidad de Riofisa. Una operaci¨®n dif¨ªcil en el actual contexto econ¨®mico que, de no efectuarse, llevar¨ªa a la compa?¨ªa al concurso de acreedores, seg¨²n reconoce la inmobiliaria.
"Este a?o hemos visto mucho de lo que esper¨¢bamos. No parece que en el primer semestre del a?o que viene tengamos que ver demasiados concursos grandes, pero s¨ª varios de empresas con deudas de alrededor de 100 millones", asegura el consejero delegado de Jones Lang LaSalle, Andr¨¦s Escarpenter. Para mantenerse, todo depender¨¢ de si los mercados recuperan su estado l¨ªquido. Para reflotar, de que el mercado absorba el stock de m¨¢s de 675.000 pisos que siguen sin venderse. -
La banca gana
Todav¨ªa quedan muchas inc¨®gnitas que despejar sobre el futuro del sector inmobiliario. Pero si algo tienen claro analistas, inversores y promotores es que las grandes empresas del futuro est¨¢n en manos de la banca. Las entidades financieras, adem¨¢s de pasar a controlar Colonial y Metrovacesa, han ido acumulando patrimonio a lo largo de este a?o.
Lo han hecho por ejecuciones de pr¨¦stamos y para cancelar deuda a trav¨¦s de la compra de activos para evitar que se dispare la morosidad con la figura de la daci¨®n en pago. "Las nuevas grandes inmobiliarias de este pa¨ªs van a ser las de los bancos. ?Al mismo nivel que ahora? Hay que ver qu¨¦ har¨¢n en 2009, en principio el ritmo de compra de activos ser¨¢ m¨¢s lento", asegura el consejero delegado de Jones Lang LaSalle, Andr¨¦s Escarpenter.
La mayor¨ªa de las entidades financieras, precisamente, vendieron sus filiales inmobiliarias cuando el ciclo estaba m¨¢s alto. Es decir, cuando los precios tocaron techo. Lo hizo La Caixa con Colonial, Banesto con Urbis, Banc Sabadell con Landscape o Caixa Catalunya con Riofisa. Ahora las vuelven a rearmar.
Esta semana Banc Sabadell ha anunciado la creaci¨®n de Solvia Gesti¨®n Inmobiliaria, la nueva sociedad que gestionar¨¢ los activos que vaya adquiriendo el grupo (hasta septiembre se gast¨® alrededor de 500 millones de euros). La sociedad, con un equipo directivo similar al de Landscape, tiene un 70% de suelo urbanizable, un 10% de promociones en curso, un 10% de inmuebles en alquiler y un 10% de bloques de viviendas finalizados.
Pero pr¨¢cticamente todas las entidades admiten estar adquiriendo activos. Banco Santander desembols¨® 2.700 millones en nueve meses, y BBVA, 340 millones. Pero tambi¨¦n ser¨¢ crucial el papel de la banca en los concursos de acreedores, de los que podr¨ªa salir, todav¨ªa, con m¨¢s activos inmobiliarios de los que posee ahora. -
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