Ajuste a medias

El mercado de la vivienda atraviesa por un momento especial. Mientras los precios han ca¨ªdo casi el 13% en los dos ¨²ltimos a?os, la par¨¢lisis habitual desde 2008 ha dado paso a una recuperaci¨®n moment¨¢nea de las compraventas, impulsada sin duda por el fin de la desgravaci¨®n fiscal por compra de pisos para rentas superiores a los 24.000 euros y la presi¨®n de las entidades financieras para dar salida a las viviendas que tienen en sus carteras despu¨¦s de las quiebras de promotores y los embargos hipotecarios. El ritmo acelerado es artificial; durante 2011 las operaciones hipotecarias volver¨¢n probablemente al ritmo mortecino que arrastraban hasta mediados de 2010 y cualquier reactivaci¨®n del mercado ser¨¢ muy d¨¦bil.

A pesar de los dos a?os transcurridos, el mercado inmobiliario no ha conseguido eliminar los excedentes de viviendas que acumul¨® la burbuja inmobiliaria. La raz¨®n principal de tan lenta correcci¨®n es que los precios no han ca¨ªdo lo suficiente. Entre 2002 y 2008, el Banco de Espa?a advirti¨® con regularidad de que el precio de la vivienda estaba sobrevalorado en al menos un 30% como consecuencia de los tipos de inter¨¦s reales negativos y la fiebre compradora; otras instituciones p¨²blicas calcularon que la sobrevaloraci¨®n pod¨ªa superar el 40%. El mercado no se recuperar¨¢ mientras el exceso de precio no se depure y eso significa que los precios todav¨ªa deben caer entre un 15% y un 20% m¨¢s. El diagn¨®stico del anterior vicepresidente econ¨®mico, Pedro Solbes, fue exacto: cuanto m¨¢s r¨¢pido y profundo fuera el ajuste de los precios de la vivienda, antes se producir¨ªa la reactivaci¨®n del mercado. Hasta el momento, el ajuste no ha sido ni r¨¢pido ni profundo.

Ser¨ªa ¨²til, adem¨¢s, no descuidar dos ideas. Aunque sea deseable que la econom¨ªa espa?ola cambie su patr¨®n de crecimiento para a?adir a la producci¨®n m¨¢s tecnolog¨ªa y menos ladrillo (con la ventaja a?adida de que de esa forma se reducir¨¢ tambi¨¦n la corrupci¨®n inmobiliaria), lo cierto es que si la construcci¨®n no se recupera, tampoco lo har¨¢ el crecimiento econ¨®mico. Los cambios de patr¨®n econ¨®mico no cuajan de la noche a la ma?ana. Por otra parte, el mercado de la vivienda volver¨¢ a desequilibrarse despu¨¦s de cualquier reactivaci¨®n si no crece significativamente el alquiler, como se viene advirtiendo desde el comienzo del boom. Y esta tarea corresponde al Gobierno.