Letras peque?as en las hipotecas

Un juez de Pamplona ha fallado a favor de un particular que quiso saldar su deuda hipotecaria con la devoluci¨®n de su casa al banco que la financi¨®. Otro, de Sabadell, ha elevado al Tribunal Constitucional un caso similar de ejecuci¨®n hipotecaria por impago. Cualquier ciudadano que haga frente a una hipoteca puede sentir simpat¨ªa hacia ambos fallos judiciales, pero la letra de la ley es mucho m¨¢s estrecha.

Jos¨¦ Antonio Algaba, abogado especialista del despacho de Garrigues, explica que en un procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria por impago, "el acreedor ejecutante", el banco, la caja de ahorros o el particular que haya prestado dinero con un inmueble como garant¨ªa, "tiene derecho a qued¨¢rselo por la mitad de su valor de tasaci¨®n". Puede sacarlo a p¨²blica subasta, "pero las salas de subastas judiciales est¨¢n vac¨ªas, el mercado inmobiliario est¨¢ completamente parado". Pero no est¨¢ obligado. Tambi¨¦n puede optar por venderlo a otra persona f¨ªsica o jur¨ªdica para intentar saldar parte de la deuda. O qued¨¢rselo para sortearlo entre sus clientes.

En caso de no pagar, el banco embarga el piso por la mitad de su valor de tasaci¨®n

En cualquier caso, si el deudor debe m¨¢s de la mitad del valor de tasaci¨®n del inmueble debe "resarcir al acreedor ejecutante con todos sus bienes, presente o futuros". Hay l¨ªmites, el banco no puede arrebatar su sueldo a un trabajador deudor que ingrese el salario m¨ªnimo, pero s¨ª puede embargarle todos sus enseres.

Si un ciudadano que compr¨® un piso tasado en 200.000 euros y recibi¨® un pr¨¦stamo de 180.000, deja de pagar cuando todav¨ªa adeuda 150.000 euros del capital principal -al margen de los intereses que haya podido pagar- el banco le embargar¨¢ el piso y considerar¨¢ satisfechos 100.000 euros de la deuda. Pero mantendr¨¢ vida la reclamaci¨®n sobre los otros 50.000.

Hace apenas cuatro a?os, los procedimientos de ejecuci¨®n hipotecaria no eran muchos. Pero desde 2007, "los embargos se han multiplicado por cinco", explica Algaba. Y su incidencia en la Comunidad Valenciana es muy notable. "En los nueve primeros meses de 2010 se iniciaron en Espa?a 70.000 procedimientos de ejecuci¨®n hipotecaria, 14.000 de ellos en la Comunidad Valenciana". Es decir, el 20% de todos los embargos por impago de hipotecas entre enero y septiembre de 2010 afectaron a inmuebles financiados en territorio valenciano.

Los bancos, adem¨¢s, pueden optar por embargar los pisos "por la mitad de su valor de tasaci¨®n o por el valor de la deuda". Si el ciudadano del caso anterior hubiera pagado ya 130.000 euros del capital principal, el banco le embargar¨ªa el piso por 50.000 euros, en lugar de por 100.000, y no tendr¨ªa que devolverle nada.

Dadas las circunstancias, no sorprende que el a?o pasado se constituyeran en la Comunidad Valenciana 71.080 hipotecas, un 16% menos que el a?o anterior, seg¨²n datos que difundi¨® ayer el Instituto Nacional de Estad¨ªstica.

La legislaci¨®n vigente resulta tan estricta para los particulares que la propia Federaci¨®n Espa?ola de Municipios y Provincias anunci¨® el martes que pedir¨¢ al Gobierno y a los grupos parlamentarios que modifique la legislaci¨®n para que las hipotecas puedan quedar saldadas con la mera entrega de la vivienda a la entidad financiera.

Algaba asegura que ya circula un anteproyecto para modificar la norma actual. Pero duda de que se asuma la "daci¨®n de pago" pura y dura, "como en Estados Unidos". Una posibilidad restringida hasta la fecha a grandes clientes como "mejor f¨®rmula" para recuperar pr¨¦stamos fallidos.