Saldos de oficinas bancarias

Ante el inminente cierre de miles de sucursales bancarias, los peque?os inversores tienen la oportunidad de comprar estas oficinas para alquilarlas despu¨¦s a las propias entidades. "Tenemos casi tantos bancos como bares". Esta exageraci¨®n de un analista inmobiliario ilustra la realidad de un sector que hoy se ve sobredimensionado. En Espa?a, el n¨²mero de bares es al menos seis veces mayor que el de sucursales bancarias, pero eso no quita para que nuestro pa¨ªs sea el que m¨¢s oficinas y cajeros autom¨¢ticos tiene por persona -una por cada 1.000 habitantes- de la Uni¨®n Europea, cinco veces m¨¢s que Holanda, Suecia o el Reino Unido y dos m¨¢s que Italia o Francia.

La crisis y la reestructuraci¨®n del sector financiero van a dar un fuerte tijeretazo a este ratio. Es la resaca bancaria del boom inmobiliario. Seg¨²n el FMI y PriceWaterhouse, en Espa?a sobran entre un 20% y un 30% de sucursales, lo que se traduce en el cierre de entre 10.000 y 12.000 oficinas. "Demasiadas", en opini¨®n de ?ngeles P¨¦rez, responsable de locales de Jones Lang LaSalle. "Una estimaci¨®n enga?osa, porque es una foto fija en un mercado din¨¢mico", seg¨²n Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.

Nadie duda de que de los 49 bancos, 46 cajas de ahorro y 90 cooperativas de cr¨¦dito que -con una red comercial de m¨¢s de 45.290 oficinas- existen en nuestro pa¨ªs, s¨®lo sobrevivir¨¢n los m¨¢s solventes. Para conseguirlo y, de paso, obedecer las recomendaciones del Banco de Espa?a de mejorar la productividad, las entidades est¨¢n reestructurando sus redes.

El goteo de cierres ya ha empezado. BBVA ha anunciado su intenci¨®n de deshacerse de 170; Banesto, de 103; Banco Popular, de 230; Caja Castilla-La Mancha, de 52; La Caixa, de 150... Sin embargo no todas las grandes entidades planean recortar oficinas, ya que Banco Santander "no contempla ajustes de capacidad en t¨¦rminos de oficinas". Caja Madrid podr¨ªa abrir m¨¢s oficinas "all¨ª donde se demuestre potencial de desarrollo de negocio", su tama?o ideal son 2.300 sucursales, 130 m¨¢s de las que tiene.

Hoy por hoy, el 50% de estas sucursales son propiedad de los bancos y el resto en r¨¦gimen de alquiler. "Estas ¨²ltimas ser¨¢n las primeras en desaparecer", asegura Mikel Echavarren. Pero las entidades financieras est¨¢n faltas de liquidez y necesitan sanear sus balances con la venta de sus activos, aunque el mercado inmobiliario actual no les acompa?a.

Pero, adem¨¢s de dificultades, la crisis tambi¨¦n inspira soluciones. Cada vez m¨¢s bancos y cajas sopesan buscar un comprador para sus sucursales, ofreci¨¦ndoles como valor a?adido permanecer en ellas bajo r¨¦gimen de alquiler a largo plazo, con una rentabilidad de entre el 6,5% y el 7%, seg¨²n Echavarren. Por m¨¢s grave que sea la recesi¨®n, dif¨ªcilmente un casero podr¨ªa encontrar un inquilino tan solvente como un banco.

"Estas operaciones se hacen desde hace un a?o con bastante ¨¦xito. No se trata tanto de grandes fondos como de particulares que quieren asegurarse una renta. Las condiciones y las rentabilidades resultan atractivas", asegura Jaime Pascual, director general de Aguirre Newman.

El esquema se denomina sale & lease back, la f¨®rmula a la que recurri¨® el Banco Santander para sacar de su balance en enero de 2008 la ciudad financiera de Boadilla del Monte. El precio ascendi¨® a 1.900 millones de euros. Aplicada la f¨®rmula a la escala de una oficina est¨¢ndar localizada en una buena zona, puede costar unos dos millones de euros.

Para las consultoras inmobiliarias estas operaciones dan salida a locales comerciales en el mercado inmobiliario. Bancos y cajas venden sus oficinas para capitalizarse y se quedan como inquilinos hasta 10 o 15 a?os, con condiciones ventajosas para el propietario. La Confederaci¨®n Espa?ola de Cajas de Ahorros (CECA) prev¨¦ que el cierre de sucursales se acelere al mismo ritmo que los procesos de fusi¨®n entre cajas. Y ?cu¨¢l es el futuro de estos locales? Pero no son los primeros. Se sumar¨¢n a los m¨¢s de 10.000 establecimientos que seg¨²n la Confederaci¨®n Espa?ola de Comercio ya han echado el cierre.

Seg¨²n Jones Lang LaSalle, la desocupaci¨®n de locales se ha multiplicado por tres desde 2007, cuando la burbuja inmobiliaria estaba a punto de estallar. "Se han reducido los precios entre un 15% y un 30%", se?ala Echavarren desde Irea. Si una sucursal tipo de 150 metros cuadrados en una buena zona val¨ªa casi tres millones de euros, ahora est¨¢ en poco m¨¢s de 2,25 millones.

Las m¨¢s afectadas ser¨¢n las oficinas en zonas residenciales nuevas o perif¨¦ricas porque sufrir¨¢n m¨¢s la oleada de cierres. "El problema es que las oficinas que se queden vac¨ªas estar¨¢n as¨ª una media de dos a?os porque la demanda actual es casi inexistente", asegura ?ngeles P¨¦rez.