La ratonera de las hipotecas en divisas

Los errores del pasado percuten en el presente. Quienes en los a?os de mayor fortaleza del euro ¡ªlos que transitan entre 2006 y 2008¡ª suscribieran una hipoteca en divisas no solo tienen una peligrosa carga financiera sino un verdadero dolor de cabeza. La debilidad del euro frente a monedas como el yen o el franco suizo ¡ªlas que m¨¢s se usaron como referencia en estos productos¡ª ha "metido a muchas personas en un aut¨¦ntico atolladero", reconoce un consultor inmobiliario. En 2007 por un euro te daban entre 160 y 165 yenes, pero en nuestros d¨ªas la moneda europea se ha devaluado frente a la asi¨¢tica m¨¢s del 60%. O sea, la mensualidad de la hipoteca durante este tiempo ha subido en ese mismo porcentaje. Un n¨²mero inasumible para m¨¢s familias de las que pensamos.

En la asociaci¨®n de consumidores Adicae, Paco Sanz, uno de sus portavoces, cuenta que en los dos primeros meses del a?o han recibido 1.400 reclamaciones relacionadas con hipotecas, de las cuales 47 se refieren a las confeccionadas con divisas. "Se quejan de la elevaci¨®n de las cuotas, que para algunos hipotecados son insostenibles". Y remata: "Hay casos en los que la hipoteca multidivisas es causa de riesgo de impago y de p¨¦rdida de la vivienda".

?Hasta tal extremo se ha llegado? El problema es que muchas veces las entidades financieras no informaron en su d¨ªa lo suficientemente bien y "se pas¨® por alto un peque?o detalle: que con el movimiento de la divisa no solo sube la letra mensual sino tambi¨¦n el importe total de la deuda", resume con iron¨ªa Santiago Pons, asociado de EFPA Espa?a (Asociaci¨®n Europea de Asesores Financieros). Este detalle se amplifica si pintamos sobre esta p¨¢gina un caso pr¨¢ctico que, desde luego, produce muchas reacciones pero ninguna se dirige hacia la tranquilidad.

El 10 de mayo de 2007 Pedro de Alba pidi¨® una hipoteca por 400.000 euros que, con un cambio de 165 yenes por euro, se tradujo en 66 millones de yenes a un plazo de 30 a?os. Se fij¨® con un tipo de referencia de l¨ªbor (inter¨¦s en el mercado de Londres) mes del yen m¨¢s un 1%, que en aquel entonces se situaba en el 0,6% + 1%= 1,6% anual. La letra peque?a nos cuenta que la amortizaci¨®n ser¨¢ en la moneda japonesa y se repartir¨¢ en 360 cuotas mensuales de 230.960 yenes. Esta cifra, ojo, es solo durante el primer mes, luego variar¨¢ en funci¨®n del l¨ªbor.

Para algunos hipotecados las cuotas llegan a ser insostenibles.?

Paco Sanz, Adicae

Muy bien. Estas son las cartas que hay encima de la mesa. El primer mes Pedro de Alba paga 1.400 euros (230.960 / 165 = 1.400 euros). Y los n¨²meros le cuadran. Pero el yen no se est¨¢ quieto y el 1 de enero de 2012 ¡ªtras tres a?os y medio de subidas¡ª cotiza ya a 99 unidades. Ahora para comprar al cambio actual los 230.960 yenes hay que desembolsar al mes 2.332 euros, un 67% m¨¢s. Y no solo ha subido nuestra mensualidad sino que el capital vivo del pr¨¦stamo aument¨® en el mismo porcentaje. Un negocio ruinoso. Por si fuera poco, las previsiones para este a?o hablan, seg¨²n Pablo del Barrio Quintana, analista de XTB, de unos "niveles cercanos a 100 yenes por euros". El tipo de cambio no dar¨¢ un respiro.

Estos son los c¨¢lculos que plantea Jes¨²s P¨¦rez, profesor del Instituto de Estudios Burs¨¢tiles (IEB), quien advierte de los riesgos de esta operativa. "En una hipoteca multidivisas, por lo tanto, el peligro viene dado por una subida en el ¨ªndice de referencia (l¨ªbor) pero tambi¨¦n por la apreciaci¨®n de la divisa en la que se construye la hipoteca", asevera.

Adem¨¢s, y esto se olvida muchas veces, este tipo de cr¨¦ditos tiene costes a?adidos que se suman a los de cualquier pr¨¦stamo hipotecario tradicional: apertura, cancelaci¨®n, gestor¨ªa y registro.

Ese, por as¨ª decirlo, coste extra pocas veces se tiene en cuenta y eso que no hablamos de gastos precisamente despreciables. Al contrario. Est¨¢n, por ejemplo, las comisiones que el banco aplica por cambio de divisa y que var¨ªan seg¨²n la entidad. Sobre un pr¨¦stamo de 1.000.000 de euros un 0,15% por cambio de divisa suponen 1.500 euros. Adem¨¢s, tambi¨¦n se aplica una comisi¨®n por cambiar mensualmente en nuestro caso euros a yenes para pagar la hipoteca. Sigamos con las comisiones.

Sobre un pr¨¦stamo de 1.000.000 de euros un 0,15% por cambio de divisa suponen 1.500 euros

Si el tipo de referencia del cr¨¦dito contratado es de l¨ªbor mensual del yen con un diferencial del 2,5% y la comisi¨®n que aplica el banco o la caja por comprar esa divisa es del 2,5% (algo que se ajusta a la desesperada b¨²squeda de m¨¢rgenes de muchas entidades) quiere decir que si el l¨ªbor se encuentra en el 0,2% hay que sumarle un 2,5%. Por lo tanto, el tipo real al que paga el cliente su pr¨¦stamo es el 5,2% (l¨ªbor + diferencial + comisi¨®n del banco). Muy por encima del 4,5% al que abonar¨ªa el cr¨¦dito est¨¢ndar en euros y referenciado a un eur¨ªbor del 2%. Pero ?qu¨¦ se puede hacer si est¨¢ atrapado en esta situaci¨®n?

Una de las opciones es la retirada incondicional. ¡°Este tipo de hipotecas suponen un riesgo brutal. Te puede salir muy bien o muy mal¡±, apunta David Cano, socio de AFI (Analistas Financieros Internacionales). ¡°Si sale cruz, lo mejor es aceptar la p¨¦rdida, salir cuanto antes y cambiar la hipoteca a euros¡±. Otro consejo. Este procedente de Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores: ¡°Para pedir estas hipotecas hay que tener cultura financiera y capacidad econ¨®mica de reacci¨®n con el fin de amortizar cuando baja el tipo de cambio de la divisa frente al euro¡±. Pero muy pocos pueden asumir sin pesta?ear sobrecostes, como hemos visto, del 67%. As¨ª que hay que buscar otras opciones.

Es posible comprar cada mes los yenes o los francos suizos en otras entidades distintas de la nuestra con precios m¨¢s razonables. Otra alternativa es contratar un seguro de tipo de cambio, pero tiene un coste y tributa con independencia de la p¨¦rdida latente que genere el cr¨¦dito hipotecario. Tambi¨¦n se puede usar solo puntualmente (el sentido de estos productos es aprovechar la fluctuaci¨®n del tipo de cambio) una opci¨®n put sobre el euro y la divisa. Y, desde luego, es muy recomendable abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de monedas compradas a buen precio. ¡°Es mejor saber de antemano el precio al que compramos la divisa que mes a mes nuestra entidad nos la compre a la cotizaci¨®n que est¨¦ en ese momento¡±, aconseja Jes¨²s P¨¦rez.

Pero si hay algo que sorprende es que ser¨ªa justo ahora, cuando el euro sufre una fuerte depreciaci¨®n contra otras divisas, como el yen, el momento en el que tendr¨ªa m¨¢s sentido suscribir estos cr¨¦ditos multidivisas. Pero pr¨¢cticamente ninguna entidad los comercializa. Bankinter comenta que ¡°las comercializaba hasta hace tres a?os¡±, el Santander afirma que ¡°si el cliente lo solicita se le hace un traje a medida¡±, aunque recuerdan su elevado riesgo, y Banesto directamente no los vende. Sin duda estos productos han causado demasiadas bajas entre los consumidores, y las entidades financieras parecen no querer volver a participar en esta guerra.