Y despu¨¦s del naufragio, ?qu¨¦?

Ventas que se desploman. Precios que cada vez bajan m¨¢s. Un stock del que nadie sabe c¨®mo deshacerse. Cr¨¦dito congelado sine die. Un mercado del suelo en estado glacial. Y unas perspectivas de crecimiento econ¨®mico y de desempleo que no hacen m¨¢s que alimentar el pesimismo. El rosario de desgracias que arrastra el sector inmobiliario espa?ol es bien conocido. Pero ?cu¨¢nto durar¨¢ esta situaci¨®n? Y lo m¨¢s importante, ?qu¨¦ efectos a medio plazo tendr¨¢ en la econom¨ªa la ruina de un sector, el residencial, que en sus a?os boyantes lleg¨® a representar un 13% del PIB? En otras palabras, ?qu¨¦ queda tras una tormenta que se lleva todo por delante?

?¡°Creo que la parte comercial (oficinas, centros comerciales y log¨ªstica) del sector inmobiliario podr¨ªa estar a medio plazo en valores razonables. Quedar¨¢n un par de a?os para que se dinamice. El a?o que viene se notar¨¢ el cambio de tendencia en el resto de Europa, y el pr¨®ximo, en Espa?a. Pero para el residencial la situaci¨®n es m¨¢s complicada. Primero se tendr¨¢ que vaciar el stock en manos de la banca, algo que solo pasar¨¢ cuando bajen precios. Y hay algo m¨¢s preocupante a¨²n: el mercado del suelo, irrecuperable durante, mucho, mucho tiempo¡±, se sincera el experto inmobiliario de IE Business School, Miguel Hern¨¢ndez.

¡°El residencial solo se recuperar¨¢ cuando la banca venda sus activos¡±

Una opini¨®n parecida tiene Mar¨ªa Romero, analista de AFI. ¡°Todos los indicadores nos dicen que este a?o va a ser muy negativo, peor incluso que el pasado, que ya fue el peor que se recuerda en mucho tiempo¡±, asegura. Romero estima que hasta dentro de cuatro o cinco a?os el sector no volver¨¢ a alcanzar lo que ella denomina ¡°velocidad de crucero¡±, que consiste en iniciar entre 200.000 y 300.000 viviendas al a?o. Lejos de las casi 900.000 construcciones que se empezaron en 2006, pero tambi¨¦n a una distancia abismal de las menos de 80.000 del a?o pasado, la cifra m¨¢s baja desde que los arquitectos empezaron a elaborar esta estad¨ªstica en los a?os sesenta del siglo pasado.

Un informe reciente de Aguirre Newman vaticinaba que los precios de la vivienda seguir¨¢n ajust¨¢ndose durante los pr¨®ximos tres a?os hasta un 20% sobre los niveles actuales y que habr¨¢ que esperar a 2015 para que el stock de casas nuevas sin vender se haya reducido a niveles ¡°razonables¡±. Seg¨²n los c¨¢lculos de la consultora, en 2015 habr¨¢ una bolsa de unos 400.000 pisos a la espera de encontrar comprador, que se dividir¨¢ casi a partes iguales en dos grupos: la primera mitad la formar¨¢n viviendas con una salida muy dif¨ªcil al mercado y los otros 200.000 formar¨¢n el nuevo stock. ¡°Una cifra razonable para un mercado como el espa?ol, con un ritmo de creaci¨®n de alrededor de 250.000 hogares al a?o y unas ventas en el segmento vacacional de aproximadamente 50.000 o 75.000 unidades¡±, a?ad¨ªa el informe que se present¨® el pasado mes de enero.

En medio de este ambiente deprimente, el sector ha recibido ¨²ltimamente alguna que otra buena noticia. Como, por ejemplo, la decisi¨®n del Gobierno de reintroducir la desgravaci¨®n fiscal que Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero hab¨ªa retirado el 1 de enero de 2011. Esta ayuda fiscal hab¨ªa sido muy criticada desde distintos ¨¢mbitos por considerar que fue uno de los instrumentos que contribuyeron a hinchar la burbuja. Pero muchos en el sector consideraron que el anterior Gobierno eligi¨® el peor momento para quitar las muletas a un enfermo que estaba a punto de fallecer.

Otros motivos de alegr¨ªa que los promotores han recibido del BOE han sido el mantenimiento del IVA superreducido en el 4% para las viviendas nuevas o la ca¨ªda del eur¨ªbor por debajo del 1,45%, niveles en los que no estaba desde hace un a?o y medio. Pero en el fondo se trata de pobres consuelos. Porque lo importante ¡ªla coyuntura econ¨®mica y la creaci¨®n de empleo por una parte, y la limpieza de los activos inmobiliarios en las entidades financieras, por otra¡ª dista mucho de haber mejorado. ¡°Redondeando, los bancos tienen unos 300.000 millones de euros en deuda inmobiliaria, de la que se suele decir que aproximadamente la mitad est¨¢ saneada. Pero el problema es m¨¢s grande a¨²n. Porque una proporci¨®n de las dotaciones que est¨¢n obligadas a hacer las entidades no va a ser suficiente. Y hay otra parte de los 150.000 millones que aparentemente est¨¢n limpios, pero que al no tener financiaci¨®n dentro de un a?o se habr¨¢n contagiado y ser¨¢n insanos¡±, afirma Miguel Hern¨¢ndez.

¡°Faltan cuatro o cinco a?os para que se vuelvan a iniciar 200.000 viviendas¡±

Y si no es la construcci¨®n la que tirar¨¢ de la econom¨ªa espa?ola, ?hay otro sector que pueda hacerlo? A corto y medio plazo, no. Se suele decir que por cada empleado que pierde el ladrillo, otro trabajador se va al paro. Se une adem¨¢s que la gran mayor¨ªa de j¨®venes que abandonaron los estudios durante los a?os de bonanza para trabajar en la construcci¨®n tienen ahora m¨¢s dif¨ªcil recolocarse por su baja formaci¨®n profesional. La econom¨ªa espa?ola tendr¨¢ que purgar sus excesos. La penitencia ser¨¢ dura: habr¨¢ que esperar varios a?os para que el paro baje del 20%. Con el desempleo en niveles m¨¢ximos, es muy dif¨ªcil que las familias se animen a comprar un piso, en lo que supone un c¨ªrculo vicioso en el que Espa?a se ha visto atrapada.