Estable como la compra y accesible como el alquiler
Hay v¨ªas alternativas para acceder a una vivienda con seguridad y sin endeudarse
No es una adivinanza. En Londres, para acceder a una vivienda hay una v¨ªa alternativa a la compra ¡ªque requiere demasiado esfuerzo econ¨®mico¡ª y al alquiler, que se puede tachar de poco estable. Por eso, el Grupo de Investigaci¨®n sobre el Acceso a la Vivienda acaba de volver de la capital de Reino Unido.
?Este grupo multidisciplinar y multinacional de expertos tiene al frente al catedr¨¢tico de Derecho Civil Sergio Nasarre, de la Universidad p¨²blica de Tarragona Rovira i Virgili, que esta semana ha hablado de esta tercera v¨ªa en el Consejo General de la Abogac¨ªa Espa?ola.
Pocas econom¨ªas familiares pueden afrontar el pago de una vivienda en Madrid y menos en Londres. All¨ª hay dos posibilidades. La primera, la adquisici¨®n progresiva de la vivienda, libre o protegida. Se empieza por comprar un 25%, y la familia compradora va demostrando paulatinamente su capacidad de pago. Y segunda posibilidad: ?por qu¨¦ comprar de por vida una casa que solo se quiere utilizar, por ejemplo, durante la vida profesional? La respuesta es la propiedad temporal. Al cabo de los a?os, la propiedad de la vivienda revierte al vendedor; hasta ese momento, el comprador temporal es el propietario a todos los efectos: es una inversi¨®n y puede venderse e hipotecarse libremente, al igual que sucede con la compra parcial.
El comprador temporal o parcial es propietario a todos los efectos pero no necesita endeudarse
As¨ª que se consigue, seg¨²n Nasarre, seguridad en la tenencia de la vivienda, financiaci¨®n y, a la vez, no se necesita un alto endeudamiento.
¡°Estos trajes a la medida de las necesidades de las familias est¨¢n en la l¨ªnea del proyecto de directiva comunitaria de marzo de 2011 para prevenir el sobreendeudamiento¡±, aclara Nasarre. ¡°No podemos seguir haciendo lo que ven¨ªamos haciendo. Se trata de actuar sobre la ciudad ya existente, pero las nuevas f¨®rmulas requieren cambiar la estructura jur¨ªdica¡±, apunta Nasarre.
Las propuestas que elabora se podr¨ªan plasmar en una modificaci¨®n en el C¨®digo Civil catal¨¢n de 2004. Y si cuaja, tambi¨¦n podr¨ªa tener que modificarse la legislaci¨®n de ¨¢mbito estatal.
Nasarre anota que la propiedad de la vivienda ha llevado al sobreendeudamiento y a las ejecuciones hipotecarias, y que el alquiler sigue siendo escaso, inseguro e inaccesible en general. La salida la aporta el derecho comparado o el perfeccionamiento de figuras tradicionales como la masover¨ªa catalana, en la que se paga al due?o del inmueble por usar la vivienda, haciendo las obras de mejora y rehabilitaci¨®n. Y lo que el catedr¨¢tico pide son ventajas fiscales para todas ellas.
Su grupo de investigaci¨®n ha conseguido convocar en Tarragona el macrocongreso de la European Network Housing Research (ENHR), con m¨¢s de 400 investigadores, para el mes de junio (www.enhr2013.com).
En Canad¨¢ las cooperativas se gestionan de forma democr¨¢tica y son las due?as del edificio de viviendas
El derecho comparado tambi¨¦n aporta alternativas como la cooperativa con cesi¨®n de uso. Miguel ?ngel Albors present¨® una tesis en la Universidad Polit¨¦cnica de Valencia sobre esta f¨®rmula. El modelo dan¨¦s y el de Canad¨¢ parecen los m¨¢s exportables.
Para empezar, es la m¨¢s barato y se puede disfrutar de la vivienda de por vida e, incluso, cederla en herencia. La propiedad del inmueble es de la cooperativa, y el miembro de esta puede abandonar el inmueble y recuperar la participaci¨®n social que le ha dado derecho a disfrutar del piso. El pr¨¦stamo se hace a la cooperativa, que se gestiona de forma democr¨¢tica (una persona, un voto).
Mientras el cooperativista (que antes de ser inquilino tiene que ser miembro de la cooperativa) cumpla sus obligaciones, est¨¢ protegido.
El Gobierno canadiense, que estableci¨® una legislaci¨®n que define los derechos fundamentales de los cooperativistas, avala los pr¨¦stamos y da subvenciones a las cooperativas que no tienen ¨¢nimo de lucro. En Canad¨¢, algunas se autogestionan y otras est¨¢n en manos de profesionales. Los miembros pagan una cuota y dep¨®sitos que son reembolsados al salir de la cooperativa. Con el tiempo ha ido surgiendo una red de equipos de apoyo y control. La ventaja, es que esta posibilidad de disfrutar de casa de forma estable y sin endeudarse tiene cabida en la legislaci¨®n actual.
Remedios para la cuesta arriba de la deuda hipotecaria
Cuando en unos presupuestos municipales no se destina dinero a pol¨ªtica social para evitar la exclusi¨®n de las familias, al cabo del tiempo hay que destinarlo a seguridad y sanidad. Esta es la reflexi¨®n que hacen en el Ayuntamiento de Terrassa (Barcelona), que ha puesto en marcha con el Colegio de Abogados un servicio de mediaci¨®n entre el deudor hipotecario en dificultades y la entidad financiera. Esta experiencia, con resultados positivos, se est¨¢ exportando gracias a la implantaci¨®n en todo el territorio y al compromiso de los abogados, y fue expuesta en el debate del Consejo de la Abogac¨ªa sobre Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios. Tambi¨¦n se apuntaron propuestas. En primer lugar, las recomendaciones que ha venido haciendo la defensora del Pueblo, Mar¨ªa Luisa Cava de Llano, como limitar la imposici¨®n de seguros asociados o desarrollar la obligaci¨®n de la concesi¨®n responsable del cr¨¦dito. Algunas est¨¢n siendo ya plasmadas, como la mayor implicaci¨®n del notariado. En esto coincidi¨® Sergio Nasarre, catedr¨¢tico de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili, quien propuso adem¨¢s la inadmisi¨®n notarial de las cl¨¢usulas abusivas de oficio, la mediaci¨®n de un tercero externo entre el deudor y la entidad, que se proh¨ªba legalmente dar cr¨¦ditos que supongan sobreendeudarse o que se haga constar en la publicidad, junto a lemas como "la hipoteca de tu vida", que "esta hipoteca puede hacerle perder su vivienda y su patrimonio". Abog¨® por la necesidad de subastas judiciales abiertas incluso internacionalmente como las de eBay.
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