Viviendas en cooperativa, al alza

En cooperativa, antes, era m¨¢s f¨¢cil comprar una casa que a un promotor tradicional, porque se iba pagando a medida que se iba haciendo y el margen comercial del promotor era mayor que el de los honorarios por gesti¨®n cooperativa, y, en teor¨ªa, se consegu¨ªa a precio de coste. En los ¨²ltimos a?os, lo que es m¨¢s f¨¢cil en cooperativa es promover. Sin financiaci¨®n en el mercado, los socios van adelantando el dinero como pueden.

Su presencia va en aumento. En los certificados de fin de obra en Madrid, en febrero se anotaron 735 viviendas en cooperativa, frente a las 851 que salieron de la cartera de un promotor tradicional. El pasado a?o supuso el 34% de las viviendas acabadas. Y aunque no es sin¨®nimo de vivienda protegida, tambi¨¦n gana enteros. Seg¨²n la Comunidad de Madrid, en 2010, el 34% de las VPO desarrolladas lo fueron bajo la f¨®rmula cooperativa, frente al 19% en 2007.

Si se ven las cifras nacionales a lo largo del pasado ciclo expansivo, la f¨®rmula cooperativa ha pasado de ser residual ¡ªel 2% de los visados y el 5% de los certificados de fin de obra en 2000¡ª a que su peso aumente hasta el 15% y el 7%, respectivamente, durante el pasado a?o.

A punto de cerrar el estudio sobre promociones de vivienda en cooperativa para 2011, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, adelanta que va en aumento el n¨²mero de promociones en marcha, tanto de venta directa como de cooperativas, en Madrid. En la misma l¨ªnea, el Gobierno regional habla de signos de recuperaci¨®n de actividad, ya que los visados de obra nueva de vivienda crecieron un 29% en el primer trimestre de este a?o, mientras descend¨ªan un 13% en el ¨¢mbito estatal. Buena parte viene de la mano cooperativa.

En una d¨¦cada, las viviendas visadas en este r¨¦gimen pasan del 2% al 15% en Espa?a

Esto es evidente en ¨¢mbitos como Valdebebas y Nuevo Tres Cantos. En la primera hay 77 promociones en marcha, 62 en cooperativa, nueve de promoci¨®n directa y seis en comunidad de bienes. De momento. A 29 de mayo, hay 39 promociones en obras (2.901 viviendas en ejecuci¨®n, de un total de 5.661 gestion¨¢ndose y 4.119 con licencia). En Nuevo Tres Cantos, el 65% son en r¨¦gimen de cooperativa. De momento. Y ya se han terminado 1.122 pisos, se construyen otros 1.336; 400 tienen licencia de obra; 378 la est¨¢n tramitando, y 679 est¨¢n preparando proyectos o en comercializaci¨®n.

Corral explica que la banca s¨ª o s¨ª tiene que poner en marcha sus suelos, y la f¨®rmula cooperativa les permite, adem¨¢s de conocer desde el principio la solvencia de los futuros propietarios, la venta del suelo y poder retirarlo del balance, mientras que las promotoras suelen desarrollar la promoci¨®n por delegaci¨®n sin llegar a adquirir la propiedad del solar. Hasta ah¨ª, la teor¨ªa favorable a la cooperativa, pero ¡°hay tambi¨¦n sombras¡±, comenta Corral, ¡°pasados los 24 meses de edificaci¨®n, el cooperativista puede haber dejado de ser solvente¡±.

Otra de las debilidades, comenta Corral, es la competencia con el producto bancario terminado en barrios como el Ensanche de Vallecas. ¡°La financiaci¨®n que dan las entidades para sus pisos hace que baste con disponer del 7% del valor del piso, frente al pago inicial medio en una cooperativa de 50.000 a 60.000 euros¡±.

Adem¨¢s de competir, el cierre del grifo financiero entra?a paradojas como que en El Ca?averal las cooperativas con el suelo hipotecado tengan m¨¢s facilidades para obtener financiaci¨®n ¡ª¨²nica manera de cobrar lo prestado¡ª que las que lo tienen ya pagado.

Jaime O?ate, secretario de la Federaci¨®n de Cooperativas de Vivienda de Madrid, se lamentaba esta semana en la Universidad Juan Carlos I sobre algunas pr¨¢cticas bancarias.

¡°Si hay problemas, la entidad financiera puede reclamar al cooperativista solo la cantidad que ha comprometido ¨¦l para conseguir una vivienda. Ahora hay entidades financieras que, para mayor garant¨ªa, exigen ante notario que el cooperativista responda con todos sus bienes y de todo lo prestado. Lo grave es que la cooperativa hab¨ªa negociado el pr¨¦stamo y pagado el proyecto, la licencia y los impuestos cuando le han exigido esto, y los cooperativistas, con buen juicio, se han negado¡±.

Explica que ¡°mientras que en la comunidad de bienes depende del contrato de gesti¨®n y de los estatutos de la comunidad que no est¨¢n regulados en ninguna ley, si hay problema, los comuneros suelen responder solidariamente de las cantidades comprometidas por todos; en el caso cooperativo, adem¨¢s de la ley, contamos con los estatutos y, las buenas cooperativas, con normas de promoci¨®n, adem¨¢s del contrato de incorporaci¨®n de la cooperativa donde est¨¢ todo regulado¡±.

En su opini¨®n, la comunidad de bienes ¡ªen retroceso, seg¨²n el consejero delegado de Foro¡ª solo es aconsejable para un n¨²cleo peque?o (menos de 20 viviendas) y de mucha confianza.

En la jornada celebrada en el campus de Vic¨¢lvaro estaban presentes Cajamar y la Caja Rural de Castilla-La Mancha. ?Est¨¢ m¨¢s abierta a la cooperativa de vivienda una de cr¨¦dito? No est¨¢n cerradas si el proyecto es solvente y viable, dicen, pero al ser cajas rurales est¨¢n focalizadas en el sector agrario, de ah¨ª su menor tama?o... Una puerta m¨¢s a la que tocar... sin muchas esperanzas.