Hipotecas europeas, ?caf¨¦ para todos?

En pleno debate sobre la uni¨®n bancaria europea surge la duda de hasta qu¨¦ punto son similares los mercados bancarios nacionales. Una mirada a uno de los productos m¨¢s comunes, la hipoteca, permite responder con claridad: somos muy diferentes.

En primer lugar, el producto es distinto. Por ejemplo, mientras que en Dinamarca la mitad de las hipotecas son a tipo fijo y la otra mitad lo son durante los primeros dos a?os para luego convertirse en variables, en Espa?a la pr¨¢ctica totalidad de las hipotecas son a tipo variable. Este esquema es beneficioso para los hipotecados en un entorno de tipos de inter¨¦s decrecientes, pero podr¨ªa no serlo en otro tipo de situaciones. Detr¨¢s de la elecci¨®n de un tipo de inter¨¦s por parte de oferentes y demandantes hay factores propios del momento y del pa¨ªs. Por ejemplo, si se espera que los tipos de inter¨¦s aumenten significativamente hay incentivos a contratar hipotecas a tipo fijo.

En segundo lugar, la penetraci¨®n de las hipotecas, que generalmente conlleva una mayor proporci¨®n de vivienda en propiedad, var¨ªa mucho entre pa¨ªses. En algunos casos, las pol¨ªticas fiscales fomentan la propiedad frente al alquiler. Mientras que en Alemania un 40% de las familias viven en un piso de su propiedad, en Espa?a son m¨¢s del 85%. Sin embargo, existe evidencia de que una tasa de propiedad elevada suele estar relacionada con un mayor crecimiento de los precios, lo que en situaciones extremas puede da?ar la estabilidad financiera.

Por ¨²ltimo, tampoco la regulaci¨®n hipotecaria est¨¢ armonizada. Una de las ¨¢reas que m¨¢s ha cambiado recientemente es la de la protecci¨®n al consumidor. Prolifera la regulaci¨®n a nivel internacional y nacional, pero no siempre de forma consistente. El objetivo com¨²n suele ser que los bancos comprueben los ingresos del cliente y que este ser¨¢ capaz de devolver el pr¨¦stamo. Sin embargo, los reguladores se han decantado por opciones tan diversas como limitar el tama?o del pr¨¦stamo comparado con el valor de la vivienda o con los ingresos del cliente, prohibir algunas hipotecas como las que solo devuelven intereses o introducir seguros de pago obligatorios.

La soluci¨®n es sencilla en teor¨ªa, pero complicada en la pr¨¢ctica: un equilibrio entre crear un mercado ¨²nico y dar margen para que los reguladores nacionales acomoden las caracter¨ªsticas propias. As¨ª, en el largo plazo, la regulaci¨®n acabar¨¢ armoniz¨¢ndose con la uni¨®n bancaria.

Ana Rubio es economista jefe de Sistemas Financieros de BBVA Research