Morosidad en las comunidades de vecinos: 1.500 millones de euros

Ni pagan ni se les espera. En la comunidad de vecinos de la calle del Arroyo de la Media Legua, en el madrile?o barrio de Moratalaz, los propietarios no entienen c¨®mo es posible que haya diez morosos en una comunidad de 40 que no abonan los 50 euros de cuota mensual. En esta finca de m¨¢s de cinco d¨¦cadas la deuda a cierre de septiembre es de 9.700 euros. Imposible hacer planes con tal agujero. Los buenos pagadores exigen soluciones. Hay tres propietarios demandados desde hace tiempo y otros siete con recibos pendientes. Alguno realiza ingresos puntuales.

Y no es una excepci¨®n. La morosidad en las comunidades de propietarios de Espa?a sigue creciendo. Si en 2011 ascend¨ªa a 1.350 millones de euros, este a?o cerrar¨¢ con unos 1.500 millones de euros, calculan en el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios (PLCM), una iniciativa desarrollada hace un a?o por Acci¨®n Legal Asesor¨ªa Jur¨ªdica y el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. En la regi¨®n alcanzar¨¢ los 500 millones (375 en 2011).

Las deudas se acumulan. Tambi¨¦n el enfado de los vecinos que cumplen. Cierto es que detr¨¢s de cada recibo impagado suele haber una historia triste. Y que crecen los casos en los que la comunidad se solidariza y permite el pago fraccionado de los recibos. ¡°Cuando los vecinos tienen problemas econ¨®micos, una de las primeras cosas que deja de pagar es la comunidad. Hay una tendencia a la morosidad claramente al alza, en torno al doble que hace pocos a?os¡±, dicen en Afinco.

¡°La morosidad real obedece a causas econ¨®micas, como el aumento del paro o la falta de financiaci¨®n¡±, se?ala Jos¨¦ Juan Mu?oz, socio director jur¨ªdico de Acci¨®n Legal y del PLCM. Aunque en alg¨²n caso hay m¨¢s morro que tragedia.

Las comunidades no necesitan abogado ni procurador para acudir a un proceso monitorio

As¨ª, en cada finca una media del 20% de los vecinos es moroso, explican en Acci¨®n Legal, que ha llegado a reclamar a un ¨²nico deudor m¨¢s de 100.000 euros. En el a?o de funcionamiento del PLCM han reclamado tres millones de euros.

La morosidad se reparte entre las entidades financieras que se han quedado con los pisos (aquellos que desahucian son a su vez morosos), promotores, vecinos que debido a la crisis no pueden hacer frente al pago de las cuotas y los que no pagan porque no quieren. Y hay m¨¢s casos de propietarios que han perdido la vivienda y han dejado deudas pendientes.

Las comunidades con malos pagadores y sus administradores de fincas se afanan en recuperar las deudas. La ley dice que es posible a trav¨¦s de un proceso monitorio. Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cualquier cantidad, no hay l¨ªmite alguno, siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante documentos (facturas, recibos, reconocimientos de deuda¡­), explica Adolfo Calvo-Parra y Nebr¨¢, secretario t¨¦cnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. La Ley de Enjuiciamiento Civil incluye este procedimiento en los art¨ªculos 812 a 818.

El monitorio ¡ªcuya duraci¨®n depende del juzgado en el que recaiga, pero en teor¨ªa tarda una media de cinco meses¡ª podr¨ªa ser una p¨®cima contra la morosidad. Pero no lo es, no del todo.

El porqu¨¦, el de siempre. ¡°Porque los juzgados no cuentan con los recursos humanos y materiales suficientes¡±, dicen los administradores de fincas.

A la morosidad de los particulares se suma la de las entidades financieras y la de los promotores

Adem¨¢s, los plazos no se cumplen por ¡°las propias exigencias procedimentales que posibilitan que se alarguen y dilaten ante supuestos como la imposibilidad de notificar al moroso, la necesidad de ejecutar la sentencia, la averiguaci¨®n de patrimonio¡­¡±, indica Mu?oz, de Acci¨®n Legal, asesor¨ªa que inicia en Madrid entre 150 y 200 procesos monitorios a la semana.

Las comunidades no necesitan abogado ni procurador para recurrir al monitorio. ¡°Pero es mejor contar con ellos, ya que en caso contrario es el presidente o el administrador quien debe desplazarse al juzgado, de forma que a¨²n se demora m¨¢s¡±, se?alan en Administradora Urfinsal. Adem¨¢s, ¡°el monitorio tiene requisitos estrictos que si no se cumplen provocan su inadmisi¨®n por el juzgado¡±, apuntan en LDC. En cualquier caso, es el deudor quien debe hacer frente a las costas y no la comunidad.

Otra espina. ¡°Aunque en general los jueces tramitan el procedimiento, sea cual sea el importe reclamado, algunos pueden archivar el expediente cuando se trata de cantidades muy peque?as¡±, explican en Afinco.

A pesar de todo, el monitorio es m¨¢s r¨¢pido que un juicio declarativo y la consecuci¨®n de cobro es de un 70%. Los vecinos que tengan que acudir a ¨¦l deben seguir una serie de pasos para lograr cobrar. Lo primero es convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la aprobaci¨®n y liquidaci¨®n de la deuda, dejando constancia en el acta de que se exigir¨¢ mediante una acci¨®n judicial. Y ojo, ¡°solo se puede reclamar la cantidad que se certifique en la reuni¨®n¡±, seg¨²n Urfinsal.

Debe ser notificada al deudor, a ser posible, de forma fehaciente mediante burofax o acta notarial. ¡°La notificaci¨®n deber¨¢ efectuarse en el domicilio que el propietario deudor haya designado o, si se desconoce, a trav¨¦s del tabl¨®n de anuncios de la comunidad ¡ªfirmada por el secretario y con el visto bueno del presidente¡ª, con un plazo de exposici¨®n de tres d¨ªas. Pasado ese tiempo, se considera notificado¡±, explica Calvo-Parra.

Algunos morosos acaban saldando sus deudas y otros no. Si tras el requerimiento extrajudicial el deudor no paga, se acude al monitorio.

Generalmente este procedimiento culmina con el embargo de las cuentas bancarias, la n¨®mina o la pensi¨®n para el pago de la deuda principal m¨¢s los intereses y costas. Pero hay que localizar los bienes, lo que vuelve a dilatar el proceso. Y adem¨¢s, en ese tiempo la deuda ha crecido y los juzgados no admiten la ampliaci¨®n de la demanda. Suma y sigue.

?Y si el moroso no tiene ingresos? La ¨²ltima posesi¨®n que podr¨¢ ser embargada es la vivienda, que posiblemente est¨¦ gravada con una hipoteca que dificulta (pero no impide) el procedimiento de ejecuci¨®n.

Problemas. ¡°Los juzgados son muy reacios a embargos de inmuebles por deudas que ellos consideran menores, pero que para la comunidad no lo son¡±, explica Calvo-Parra.

Una recomendaci¨®n para poder cobrar: solicitar la anotaci¨®n preventiva del procedimiento para evitar que el propietario deudor enajene la vivienda o que sea embargada, recomiendan en LDC.

Esto es clave porque si la casa ya est¨¢ adjudicada al banco, el nuevo propietario solo deber¨¢ pagar la deuda de la comunidad de la parte vencida del a?o de adjudicaci¨®n y del a?o anterior, pero si hay m¨¢s deudas lo m¨¢s probable es que la comunidad no cobre.

En cambio, si el procedimiento judicial de ejecuci¨®n llega antes de que la vivienda se embargue, los primeros que cobran son los organismos p¨²blicos y la comunidad (solo la deuda del a?o en curso m¨¢s el anterior). El ¨²ltimo en la lista es la entidad financiera.