Precios de la vivienda a la baja e intereses hipotecarios al alza

Preocupaci¨®n. ¡°Dentro de unos a?os¡±, alerta el profesor Luis Fabra, de la Universidad de Zaragoza, ¡°se hablar¨¢ de las hipotecas que se est¨¢n firmando en estos ¨²ltimos a?os porque tipos de inter¨¦s del 4% son sostenibles con el actual eur¨ªbor, al 0,5%, pero si sube al 5%...¡±. A?ade que la previsi¨®n es que se mantengan los tipos bajos, pero se trata de pr¨¦stamos a 20 o 30 a?os y el escenario puede variar y los tipos subir hasta hacer insostenible el pago.

El profesor coordina el Anuario 2012 de Estad¨ªstica Registral Inmobiliaria. Es la novena edici¨®n de esta publicaci¨®n, que incorpora el ¨ªndice de precio de la vivienda de ventas repetidas (IPVVR) basado en el Case-Shiller estadounidense. Refleja un descenso del 13% del precio durante el ejercicio pasado, mucho m¨¢s acusado que el de a?os anteriores: en 2010 baj¨® un 6,6% y un 10,6% en 2011. Desde el primer trimestre de 2008 se acumula una bajada en el precio de la vivienda del 30%.

El precio de la vivienda baj¨® un 30% desde 2008 y un 13% en 2012. Los locales comerciales se depreciaron un 14% el pasado a?o

El IPVVR analiza viviendas que ya han sido vendidas por lo menos dos veces en el periodo de estudio. ¡°De lo contrario, se comparan precios de inmuebles que no son homologables. Por ejemplo, las viviendas que se comercializan actualmente son de mayor calidad que las que se vend¨ªan en el ciclo alcista. Es como la encuesta de coste salarial: los salarios bajan poco si no tenemos en cuenta que en el mercado laboral permanecen quienes perciben mayor retribuci¨®n¡±, explica Fabra.

El profesor ha introducido una variable para medir el componente especulativo del mercado, al tener en cuenta no solo el precio al que se ha vendido una misma vivienda, sino cu¨¢nto tiempo ha estado en manos del propietario. ¡°Vemos que en 2012 aument¨® el periodo medio de posesi¨®n hasta casi los nueve a?os. En 2006, una tercera parte de las viviendas que cambiaron de propietario hab¨ªan estado en manos del primero menos de tres a?os. Esto va cambiando notablemente... lo que no quita que vuelva a ocurrir, pero hoy por hoy tender¨¢ a ponerla en renta antes que revenderla¡±.

Otra de las novedades que se desprenden del anuario de estad¨ªstica registral es la de que aumenta la compraventa de viviendas por parte de personas jur¨ªdicas, aunque no llega al 19% del total, ¡°lo que en parte puede deberse a que est¨¢n siendo compradas por entidades financieras y empresas vinculadas¡±, anota Fabra. En los ¨²ltimos a?os, el peso de las operaciones realizadas por empresas jur¨ªdicas era mucho menor. Por ejemplo, en 2010 supusieron el 6,5%.

Por tama?o de vivienda, las de m¨¢s de 80 metros cuadrados suponen m¨¢s de la mitad de las compraventas. Las de menos de 40 metros cuadrados son solo el 3% de estas.

Los extranjeros que m¨¢s compran son los europeos, en lugar de los ecuatorianos y marroqu¨ªes

El anuario aporta alg¨²n dato esperanzador. Crecen las compras por parte de los extranjeros: vuelve a ser m¨¢s del 8,1%, tal como suced¨ªa en el ciclo alcista: en 2007 fue de un 8,3%. El de 2012 es el resultado m¨¢s elevado de los ¨²ltimos cinco a?os, pero en esta ocasi¨®n el perfil es otro. En 2006, los primeros puestos los copaban ecuatorianos, rumanos o marroqu¨ªes, mientras que en 2012 apuntan a un inter¨¦s tur¨ªstico: franceses, rusos, alemanes, belgas, noruegos, italianos y suecos.

Esto puede aportar una llama de esperanza a la deteriorada econom¨ªa espa?ola. Y de tal deterioro econ¨®mico da fe la evoluci¨®n de los precios medios registrados en locales comerciales y naves industriales. Han descendido los primeros un 14% y casi llega al 18% la rebaja de las segundas.

El precio medio de los locales se fija en 1.456 euros el metro cuadrado en Espa?a, aunque en Madrid alcanza los 2.330 euros, seguida del Pa¨ªs Vasco, Baleares, Arag¨®n y La Rioja (entre los 1.740 y los 1.600 euros). En el caso de las naves, Madrid, con 828 euros el metro cuadrado; Baleares, con 650 euros, y el Pa¨ªs Vasco, con 614, encabezan el listado de los m¨¢s caros. La media nacional se fija en 431 euros.

¡°Estos datos nos permiten medir el componente mercantil de la actividad inmobiliaria. L¨®gicamente, el precio de este tipo de activos baja. Refleja los ajustes de mercado y la sobreoferta tanto de parques y naves industriales como los excedentes de locales y oficinas por el cierre de negocios¡±, seg¨²n el profesor de la Universidad de Zaragoza.

La estad¨ªstica registral permite ver los efectos de la reestructuraci¨®n financiera: las cajas de ahorros han perdido 28% de cuota de mercado. El importe medio de las nuevas hipotecas se ha situado en 1.240 euros el metro, cuando un a?o antes estaba en 1.511 euros.

En cuanto a la cuota mensual media hipotecaria, se situ¨® en 585,59 euros en 2012, el 30,8% del coste salarial.