"Falta suficiente seguridad jur¨ªdica en los alquileres"

Daniel Loscertales, presidente de la editorial jur¨ªdica Sepin y autor de varios libros con gran influencia doctrinal, es una voz autorizada que ha informado las leyes que afectan a la vivienda. Est¨¢ en permanente contacto con la voz de la calle, ya que a la editorial llegan miles de consultas de profesionales que trasladan los problemas ciudadanos. Por eso, tiene mayor valor cuando se convierte, en ocasiones, en voz cr¨ªtica con algunas disposiciones legales, anteriores y actuales, de las leyes de Arrendamientos Urbanos y de la Propiedad Horizontal.

Pregunta. ?Qu¨¦ aporta de positivo la nueva regulaci¨®n del alquiler urbano?

Respuesta. Van a salir m¨¢s viviendas en alquiler y a precio m¨¢s bajo, gracias a la mayor libertad de pactos que introduce. El arrendador tiene mayor seguridad a la hora de arrendar ya que puede recuperar la vivienda si la necesita para s¨ª o familiares en primer grado. Y que el plazo m¨ªnimo de pr¨®rroga pase de cinco a tres a?os no tiene trascendencia, porque hay contratos del decreto Boyer por un a?o que siguen vigentes. Si el propietario encuentra un buen inquilino, no resuelve nunca el arrendamiento. Y ha mejorado tambi¨¦n para el arrendatario que puede rescindir a partir de los seis meses.

P. ?Y, en cuanto a las rentas?

R. Existe libertad de pacto de rentas y de revisiones, sin que el IPC sea la regla obligada a seguir, pues tiene preferencia lo acordado por las partes. El ¨ªndice solo se aplica en los casos en que no exista dicho pacto, aunque parece que hay un proyecto del Gobierno que modificar¨¢ el actual art¨ªculo 18. La renta no se modifica¨ªa en los contratos que no pacten tal revisi¨®n.

P. Vd. ha pedido otra modificaci¨®n sobre la inscripci¨®n de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

R. La inscripci¨®n perjudica a las dos partes, pero claramente m¨¢s al arrendatario. Es una cuesti¨®n de justicia social y rigor jur¨ªdico. Desaconsejo la inscripci¨®n registral en t¨¦rminos generales y alerto sobre el grave problema de la resoluci¨®n del contrato por ejecuci¨®n hipotecaria. Antes, la entidad financiera ten¨ªa facultad de resolver pero deb¨ªa respetar como m¨ªnimo los cinco a?os, ahora ni los tres. Es una injusticia social que el buen inquilino, porque el due?o no abone la hipoteca, se tenga que ir a la calle antes del tiempo m¨ªnimo legal.

P. ?La ley ha dejado algo que deber¨ªa haber abordado?

R. Hay dos carencias. Por un lado, el citado y muy denostado decreto Boyer de 1985 permiti¨® que se pasase de un 12% de arrendamientos al 20% pero, gracias a la libertad de pactos, aunque se fijase en un a?o el plazo se ha mantenido al buen inquilino durante a?os. Pero, el problema se suscita con los que ten¨ªan pr¨®rroga forzosa. Ha faltado una coletilla en la Disposici¨®n Transitoria Primera que fijase un plazo, sobre todo para los locales y muy especialmente si el arrendatario es una persona jur¨ªdica. Si esta no se disuelve, los propietarios no pueden recuperar el inmueble nunca. A este respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es err¨¢tica. Unas veces consideran treinta a?os y otras que no hay ning¨²n plazo. Y un arrendamiento sine die no puede calificarse como tal. Por cierto que, a final de a?o terminan todos los arrendamientos de local hechos antes del 9 de mayo de 1985, si el arrendatario es una persona jur¨ªdica.

P. ?Y la segunda carencia?

R. Una fundamental. Yo propuse un texto refundido para unificar criterios pero no se incluy¨® y hay falta de seguridad jur¨ªdica. Por ejemplo, en una casa hay una serie de actividades que son o no causa de resoluci¨®n dependiendo de la fecha del contrato. Hay locales que, si el contrato es posterior al uno de enero de 1995 y salvo que lo hubieran pactado expresamente, no se pueden traspasar.

P. ?Se est¨¢ solucionando el problema de la morosidad ?

R. El registro de morosos que se contempla, pendiente de publicar por el Gobierno, no ser¨¢ muy eficaz, ya que la gran mayor¨ªa de los que se van sin pagar son insolventes y no intervienen los tribunales. Cerca del 80% de los que dejan una vivienda no cumplen con el compromiso de pago, por lo que no tiene sentido ir a un juicio de desahucio por falta de pago, de ah¨ª que el contenido del registro ser¨¢ muy incompleto.

P. ?Y la lentitud judicial?

R. Falta, desde luego y, en t¨¦rminos generales, agilidad en los tribunales ya que, aunque el proceso en s¨ª sea r¨¢pido conforme a la Ley Procesal, desde que se presenta la demanda, al no tener preferencia, hasta que se inicia el juicio pueden pasar seis u ocho meses en las grandes capitales.

P. ?Har¨ªan falta juzgados espec¨ªficos?

R. Para mayor agilidad ser¨ªa conveniente una figura similar a los juzgados de paz con abogados cualificados, pues se trata de interpretar y sancionar leyes.

P. A la Ley de Propiedad Horizontal ha dedicado otro libro que va por la d¨¦cima edici¨®n, ?qu¨¦ destacar¨ªa de ella?

R. Tiene una ventaja muy importante: ya no se necesita la unanimidad salvo en casos contados. El gran defecto es que casi para todo se necesita autorizaci¨®n administrativa, pues su reforma se ha incluido en la ley de rehabilitaci¨®n urbana, con remisi¨®n a la Ley del Suelo. As¨ª, para registrar la segregaci¨®n o agrupaci¨®n de un piso, por ejemplo, se requiere autorizaci¨®n de la administraci¨®n que antes nunca hab¨ªa intervenido.

P. ?Qu¨¦ piensa de las medidas contra los pisos vac¨ªos?

R. Sin discutir la labor social de la propiedad, creo que son medidas de publicidad pol¨ªtica y carentes de base legal. La pregunta clave es a qu¨¦ precio se va a obligar a alquilar. Algunas autonom¨ªas y ayuntamientos anuncian medidas para las que carecen de competencias y que atentan jur¨ªdicamente contra la propiedad ¡ªpensando err¨®neamente que todos los que tienen una casa son capitalistas¡ª. Es expropiatorio e injusto forzar a un particular a alquilar su vivienda con rentas por debajo de las de mercado. ?Por qu¨¦ en lugar de eso el Estado no ayuda al inquilino a pagar la renta, o las comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos no hacen pisos para esa finalidad?