Contra la expropiaci¨®n de las terrazas comunitarias

Existe una honda preocupaci¨®n en las comunidades de propietarios ante la noticia difundida en los medios de comunicaci¨®n de que la nueva Ley General de Telecomunicaciones posibilitar¨¢ expropiar sus terrazas para colocar en ellos antenas de telefon¨ªa m¨®vil. Los propietarios se ven indefensos ante la eventualidad de que un operador les diga que su azotea es de "inter¨¦s general" para el despliegue de una red de telecomunicaciones, sin tener en cuenta argumentos sobre la propiedad privada o razones medioambientales, o de salud p¨²blica o a¨²n de ordenaci¨®n urbana que deber¨ªan, cuando menos, condicionar esta medida forzosa.

Lo cierto es que esta Ley pretende activar un sector estrat¨¦gico que si bien tiene mucho que ver con el desarrollo econ¨®mico y social del pa¨ªs, dinamita, sin embargo, uno de los principios casi intocables en un Estado de derecho como es la propiedad privada, sin que la mera declaraci¨®n formal de inter¨¦s social puede bastar para la privaci¨®n coactiva de un elemento com¨²n del edificio.

La utilidad p¨²blica no es una caja de Pandora que sirva para despojar a los copropietarios del terrado de su finca sin atender siquiera al espacio de ocupaci¨®n que resultar¨ªa tolerable, es decir, el uso m¨ªnimo sin perdida absoluta de la propiedad.

Dejando al margen la falta de conciliaci¨®n de esta nueva Ley con el "principio de precauci¨®n ambiental" recogido en la Ley de Salud P¨²blica -que obligar¨ªa a restringir seguramente la instalaci¨®n de antenas ante el potencial peligro que puede suponer para la salud de las personas-, resulta incomprensible que no tenga en cuenta que este tipo de antenas suponen un sobrepeso para la cubierta que afectar¨¢ sin duda a la estructura de sustentaci¨®n del inmueble, sin ser desde?able la clara depreciaci¨®n de las viviendas por el hecho de tener colocadas en sus azoteas estas infraestructuras forzosas.

Esto, al margen de que si se produce la expropiaci¨®n de la cubierta, elemento com¨²n por naturaleza, se gestar¨ªa un cambio del t¨ªtulo constitutivo incompatible con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal, como tambi¨¦n la necesidad de desafectar un elemento com¨²n una vez justipreciado el valor del terrado, lo que precisa la elevaci¨®n a escritura p¨²blica de esa decisi¨®n y posterior inscripci¨®n registral. Cuestiones formales que desde luego no prev¨¦ la norma, lo que posibilitar¨¢ ante esas lagunas legales que la comunidad se oponga a la instalaci¨®n alegando razones de imprevisi¨®n que chocan con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal.

Expuestas as¨ª las cosas el lector se preguntar¨¢: qu¨¦ podemos hacer si un operador de telefon¨ªa se presenta en el edificio y nos dice que nuestro terrado es de inter¨¦s general para colocar una antena. La respuesta es que contacte inmediatamente con su administrador de fincas colegiado para que se ponga en contacto con la empresa y tutele desde ese mismo momento que se cumplen todos los requisitos legales para la ocupaci¨®n del terrado, ya sea a trav¨¦s del procedimiento de la expropiaci¨®n forzosa o mediante la declaraci¨®n de servidumbre de paso.

Deber¨¢ tambi¨¦n el administrador controlar que los costes sean asumidos ¨ªntegramente por el operador; la correcta valoraci¨®n econ¨®mica de la servidumbre o expropiaci¨®n; que el proyecto t¨¦cnico es aceptable a la hora de no generar ning¨²n sobrepeso en la cubierta; si procede constituir en derecho una servidumbre de paso y no la expropiaci¨®n del terrado; si se sobrepasa la volumetr¨ªa autorizada en la zona; si la instalaci¨®n comporta la modificaci¨®n del t¨ªtulo constitutivo; si existen trasteros que deban tener expedientes distintos en funci¨®n de las titularidades; si atendiendo a la zonificaci¨®n del espacio radioel¨¦ctrico es justificable esa ocupaci¨®n; si el trazado propuesto es el correcto frente a otros que pudieran darse; etc¨¦tera.

En suma, y si bien es justificable un cierto sobresalto a ra¨ªz de los titulares de prensa referidos a la aprobaci¨®n de esta ley, de un an¨¢lisis pormenorizado del texto se deduce que las comunidades de propietarios pueden y deben estar vigilantes a trav¨¦s de sus administradores de fincas colegiados, para que si surge esta petici¨®n de un operador se cumpla el procedimiento legal de forma taxativa, controlando activamente si la terraza o cubierta de su edificio puede o no ser ocupado.

Ana Bozalongo Anto?anzas es asesora jur¨ªdica del Colegio de Administradores de Fincas de Tarragona, miembro de la Comisi¨®n de Legislaci¨®n y Mediaci¨®n del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.