Una propuesta de mejora para la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

En junio de 2013 se aprob¨® la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A pesar de las evidentes mejoras que introduce, existe una serie importante de supuestos y situaciones que no aparecen contemplados en el texto, algo que pone de manifiesto unas carencias que deben ser subsanadas.

El eje de esta propuesta lo marca la necesidad de un tratamiento diferenciado para los locales comerciales (las de uso distinto al de vivienda) dentro de la LAU. Este tipo de activos tienen su propia identidad y se precisa, como herramienta de profesionalizaci¨®n y generador de actividad econ¨®mica, la actualizaci¨®n de la regla sin subordinaci¨®n al arrendamiento de vivienda. Por sus caracter¨ªsticas diferenciales no solo protegen los intereses sociales, econ¨®micos y jur¨ªdicos distintos, sino que presentan problemas y riesgos muy diferentes.

En el ¨¢mbito judicial el pacto entre las partes deber¨ªa prevalecer sobre la regulaci¨®n legal y, para ello, adaptar el T¨ªtulo III de la LAU dedicado a los arrendamientos para uso distinto de vivienda normalizando las pr¨¢cticas del mercado y no remitiendo directamente, como ahora, a la regulaci¨®n relativa al arrendamiento de vivienda. As¨ª, las resoluciones judiciales motivadas por incumplimientos del contrato (desahucios por falta de pago, etc¨¦tera) ser¨ªan m¨¢s fiables, pues a menudo los plazos procesales no se cumplen debido a la sobrecarga del sistema judicial.

Debe garantizarse el estricto cumplimiento de los pactos entre las partes sin que pueda ser moderado por la decisi¨®n de un juez o tribunal, en especial de los pactos relativos a la duraci¨®n de obligado cumplimiento del arrendamiento y la penalizaci¨®n asociada a su incumplimiento. Si queremos que el mercado madure, ser¨¢ primordial el cumplimiento de los contratos en su totalidad. E igualmente necesario ser¨¢ el endurecimiento o establecimiento de m¨¢s restricciones para la resoluci¨®n del arrendamiento de forma anticipada por el arrendatario.

En arrendamiento de vivienda la vigente Ley prev¨¦, en su art¨ªculo 11, el establecimiento de indemnizaciones por resoluci¨®n anticipada, marcando un l¨ªmite de un mes por cada anualidad no vencida, por lo que si los contratos previsiblemente se suscriben por un a?o (dado que el arrendatario sabe que cuenta con una duraci¨®n de hasta al menos tres), la indemnizaci¨®n ser¨¢ m¨ªnima. Se trata de una penalizaci¨®n al arrendador que desincentiva el crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler por operadores profesionales.

Para uso distinto al de vivienda, la aplicaci¨®n anal¨®gica de los mecanismos del art¨ªculo 11 de la vigente LAU carece de sentido, aunque en alg¨²n supuesto real esta haya sido la conclusi¨®n judicial de la demanda interpuesta por un arrendador cuyo arrendatario simplemente abandon¨® el local arrendado mucho antes del vencimiento del plazo acordado.

Incluso aceptando que el concepto de "enriquecimiento injusto" del arrendador puede ser razonable para aquellos supuestos en los que efectivamente llegara a cobrar dos veces las rentas: una como penalizaci¨®n del arrendatario que se march¨® incumpliendo el plazo de su contrato libremente pactado; otra, la que percibe del nuevo arrendatario que logr¨® captar. Sin embargo, la aplicaci¨®n actual de este concepto, viene desatendiendo totalmente los da?os y perjuicios que le ocasiona al propietario la marcha prematura del inquilino, da?os que deber¨ªan considerar, al menos, el coste de reponer el local u oficina a su estado comercializable; comercializarlo; a menudo, aportar fondos para la instalaci¨®n de un nuevo arrendatario y, por ¨²ltimo, sufragar los gastos comunes y generales en el periodo de impago del arrendatario saliente.

Por ello la LAU deber¨ªa de prohibir o al menos limitar sustancialmente (para el caso del uso distinto al de vivienda) la posibilidad de que un arrendatario pueda marcharse en cualquier momento, en incumplimiento del plazo pactado y que se le reconozcan al arrendador mucho tiempo despu¨¦s, al dictarse sentencia, unos pocos meses de renta como ¨²nica compensaci¨®n, sin tener en cuenta el coste real de los graves da?os y perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador.

Son sin duda muchas m¨¢s los aspectos a mejorar en dicha regulaci¨®n, pero en este art¨ªculo hemos querido presentar algunos clave para contribuir a que nuestro mercado inmobiliario compita en la misma liga que los m¨¢s avanzados y maduros.

Ricardo Mart¨ª-Flux¨¢ es presidente de la Asociaci¨®n de Consultoras Inmobiliarias