Las subastas de viviendas salen caras

Miles de viviendas son subastadas cada mes en los juzgados espa?oles. El ritmo no ha parado desde que a finales de 2008 comenzaron los impagos de las hipotecas ¡ªhasta entonces algo inaudito¡ª, y centenares de miles de activos inmobiliarios inundaron los balances de los bancos.

En los primeros tres meses de a?o, el n¨²mero de ejecuciones hipotecarias iniciadas ha sido de 32.565, un 19,5% m¨¢s que en el mismo periodo de 2013, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). De ellas, 18.971 correspondieron a viviendas, con un aumento anual del 8%.

Junto a las casas modestas de segunda mano, a los juzgados espa?oles tambi¨¦n est¨¢n llegando viviendas nuevas, pisos de lujo, chal¨¦s y propiedades valoradas en millones de euros. Los inmuebles de peor calidad ¡°ya est¨¢n en manos de la SAREB, por lo tanto hay mejor producto. La mayor¨ªa son viviendas que no superan los 25 a?os y muchas son de lujo y est¨¢n en zonas muy conocidas, como Marbella, Boadilla del Monte, etc¨¦tera¡±, explica Jose Mart¨ªnez, director ejecutivo de Subastafacil.com.

De hecho, las ejecuciones hipotecarias sobre casas nuevas han aumentado un 31,6% respecto al a?o anterior, mientras que las de usadas han crecido un 3,4%, recoge el INE.

Comprar en una subasta judicial ha sido desde hace d¨¦cadas un canal de venta para conseguir precios atractivos. El objetivo siempre es el mismo: comprar muy por debajo del precio de mercado.

¡°El incremento de subastas se not¨® en 2011. Hasta ese momento, en Espa?a hab¨ªa sido interesante comprar inmuebles acudiendo a subastas p¨²blicas judiciales, pues normalmente exist¨ªa una diferencia respecto al precio del mercado de hasta un 40%. Ese hecho daba lugar a que los adjudicatarios de esos inmuebles los vendieran en un corto espacio de tiempo, obteniendo un beneficio notable¡±, cuenta Javier Palmero, abogado independiente especializado en temas registrales e hipotecarios que presta servicio a entidades financieras y clientes particulares.

Pero, ?lo sigue siendo? Hoy, la inmensa mayor¨ªa de las subastas judiciales quedan desiertas. A pesar de que el importe del dep¨®sito para poder pujar se redujo en 2013 del 20% al 5% del valor del inmueble ¡ªse devuelve ese mismo d¨ªa si no se adjudica¡ª, los precios son poco atractivos. Los valores de adjudicaci¨®n est¨¢n por encima de los precios de mercado, como consecuencia de las altas tasaciones efectuadas en los a?os de la burbuja inmobiliaria.

Salvo raras excepciones, el problema de las tasaciones infladas (que sirve de tipo a la subasta) afecta a todo tipo de viviendas. De aquellos barros, estos lodos.

El 62,6% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el primer trimestre de 2014 corresponde a hipotecas firmadas entre los a?os 2005 y 2008. El periodo que va de 2006 a 2007 concentra el 38,5% de las ejecuciones.

El exceso de pisos subastados y los precios poco razonables han disuadido al p¨²blico general y los pocos que acuden son los profesionales del sector.

Ha desaparecido el margen de beneficio. Incluso ¡°la mayor¨ªa de los especuladores, conocidos como ¡®tiburones¡¯, ha huido de las subastas, puesto que hay que trabajar mucho m¨¢s para ganar lo mismo o menos¡±, apunta Mart¨ªnez.

Hay que buscar mucho y mirar con lupa para encontrar algo bueno. Es lo que est¨¢ haciendo alg¨²n que otro inversor en operaciones muy concretas, ¡°donde se presume que el precio de adjudicaci¨®n va a ser sensiblemente inferior al de mercado¡±, explica Francisco Calvo, administrador de Subastasunicas.es. Y, por supuesto, que esa vivienda no tiene cargas, algo que se puede conocer solicitando una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad.

Al final, los bancos se tienen que adjudicar los inmuebles por el 70% del tipo de la subasta. Apenas entre el 5% y el 7% acaba en manos de licitadores, estima Mart¨ªnez. ¡°Solo se adjudican a terceros aquellas viviendas cuya hipoteca fue concedida antes de 2003, porque a partir de esa fecha la burbuja empez¨® a subir los precios¡±, seg¨²n Calvo. No obstante, muchas veces son las inmobiliarias filiales de los bancos las que ofrecen el m¨ªnimo legal para que la subasta no quede desierta y no se la adjudique la entidad.

El abogado Javier Palmero lo tiene claro: ¡°el objetivo de cualquier comprador es adquirir al menor precio posible y, en este momento, ni las subastas judiciales ni las que organiza la Seguridad Social, la Agencia Tributaria u otros entes locales de recaudaci¨®n de ayuntamientos o diputaciones, son el lugar m¨¢s adecuado para ello, b¨¢sicamente como consecuencia de la sobrevaloraci¨®n de los inmuebles subastados¡±.

Otro inconveniente de este canal de venta es que no se puede visitar la vivienda antes de la puja. Las sorpresas pueden ser may¨²sculas, desde mobiliario y sanitarios rotos a suelos destrozados. Adem¨¢s, la mayor¨ªa suelen estar ocupadas y el nuevo due?o no sabe cu¨¢ndo podr¨¢ disponer del inmueble. ¡°Desgraciadamente los letrados nos tropezamos con una serie de personajes que se han especializado en ocupar viviendas vac¨ªas, no por necesidad, sino como un negocio, pues se dedican a alquilarlas a terceros¡±, cuenta el abogado, que en este momento recom ienda la adquisici¨®n de viviendas a entidades financieras o al SAREB, antes que la compra en subasta.

Lo curioso es que hay inter¨¦s en estos procedimientos. Desde principios de a?o en Subastafacil.com han recibido un 40% m¨¢s de solicitudes para compra en subasta que el a?o pasado. Al final no se ejecutan por diferentes motivos. Por ejemplo, ¡°si una vivienda es interesante por tipo de salida, pero tiene un problema de servidumbres o una familia que legalmente se tiene que quedar dentro de la casa dos a?os, es mejor esperar a otra¡±.

Descartada la puja judicial, existe otra opci¨®n para los que huyen de la compra tradicional. Y es la adquisici¨®n de una vivienda a las entidades financieras, directamente o a trav¨¦s de una subasta. Empresas especializadas se encargan de realizar pujas de grandes lotes pertenecientes a bancos y empresas con patrimonio. ¡°Se subastan todo tipo de viviendas, desde las m¨¢s modestas en las que se consiguen precios m¨¢s competitivos que atraigan al comprador, hasta inmuebles muy buenos y singulares, en los que se busca optimizar los precios¡±, se?ala Irene Valbuena, directora de consulting y subastas de BNP Paribas Real Estate, que en este momento est¨¢ en negociaci¨®n con dos entidades para gestionar sus subastas. El comprador suele ser el usuario final.