Se buscan salidas para el suelo urbano

Se vende de todo, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles o viviendas en alquiler, pero casi nadie compra suelo. Urbano poco, y urbanizable, nada. No obstante, el mercado de solares se ha empezado a mover en los ¨²ltimos dos a?os, aunque de manera muy desigual. "Hay terrenos con salida en torno a Madrid, Barcelona y la Costa del Sol", aprecia Antonio ?udi, socio de la consultora Urbe Asesores Jur¨ªdicos.

Operadores como la Sareb, los bancos o los fondos de inversi¨®n extranjeros se han dado cuenta de que "merece la pena aportar algo de liquidez para abordar proyectos que pueden resultar rentables en zonas muy concretas donde ya se est¨¢ viviendo cierto d¨¦ficit de viviendas", explica ?udi. Prueba de ello es el inter¨¦s ante las ofertas de suelo p¨²blico que han salido estos d¨ªas en zonas c¨¦ntricas de Madrid.

En esa b¨²squeda de poner suelo a disposici¨®n de los constructores, capaces de satisfacer la demanda potencial de vivienda, el Instituto de Pr¨¢ctica Empresarial (IPE), a trav¨¦s de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC), ha puesto en marcha el Banco de Suelo Funcional. "Se trata de empezar los proyectos al rev¨¦s, viendo la necesidad del cliente ante el bloqueo a la financiaci¨®n que sigue existiendo", se?ala Jos¨¦ Antonio P¨¦rez, director general del IPE.

Es un registro gratuito de solares abierto al mercado, a disposici¨®n de los empresarios de la construcci¨®n, sin m¨¢s restricciones que ser un suelo urbano, con una edificabilidad m¨¢xima de 10.000 metros cuadrados y que sus propietarios est¨¦n predispuestos a que la transacci¨®n se realice desde la f¨®rmula de la aportaci¨®n (su due?o admite la posibilidad de transformar el valor de ese solar en los inmuebles que se construyan en ¨¦l, ya sean viviendas, trasteros, locales comerciales o garajes). En los tres meses que lleva en marcha, la iniciativa "ha captado 100.000 metros cuadrados para unas 1.000 viviendas en toda Espa?a", cuantifica P¨¦rez.

Una opci¨®n es poner a disposici¨®n el terreno gratis y cobrar por una parte de las viviendas terminadas

La operativa es de lo m¨¢s sencilla. Un propietario de un suelo urbano, bien situado y sin cargas, lo pone en venta, y como nadie lo compra, su valor tiende a ser de cero. Si lo aporta a un proyecto que sale adelante y logra que las viviendas construidas se vendan por unos 200.000 euros, al final tendr¨ªa un beneficio de entre 40.000 y 60.000 euros por casa que acabe vendi¨¦ndose.

Se trata de desarrollos residenciales de no m¨¢s de 100 viviendas con un adecuado equilibrio entre costes y precios, entre producto y nivel de renta de clientes, concluye el presidente de IPE, Marcial Bellido.

"Sareb tambi¨¦n se est¨¢ planteando meter dinero en el suelo. Saben que su objetivo es liquidar activos y que, en algunos casos, si los desarrollan, pueden tener una mejor salida para que los compren los inversores", sostiene ?udi.

Bel¨¦n Romana, presidenta de Sareb, aseguraba esta semana en el Senado que est¨¢n trabajando en finalizar promociones y, tambi¨¦n, en la transformaci¨®n urban¨ªstica de suelo. As¨ª, hasta junio, se hab¨ªan retomado 33 obras con vistas a vender casi 700 viviendas, as¨ª como la gesti¨®n de casi 6.000 propuestas de desarrollo de terrenos por parte de empresarios inmobiliarios.

Tambi¨¦n se ha abierto otra v¨ªa para reactivar el suelo. Son esos terrenos que, como garant¨ªa de los pr¨¦stamos, acabaron en Sareb y ¨¦sta vendi¨® a su vez a fondos de inversi¨®n. Ahora, los antiguos propietarios han iniciado conversaciones con estos fondos para ponerlos en valor.

"Han comprado los terrenos y ahora no saben muy bien qu¨¦ hacer con ellos, por eso estamos intentando llegar a alg¨²n tipo de acuerdo para su promoci¨®n", explica Antonio Gimeno, presidente de Bigeco, cuyos terrenos acabaron en uno de estos fondos.

Es improbable que se construyan las tres millones de casas para las que hay suelo urbanizable

El problema del suelo no resulta balad¨ª. Fueron cerca de 145.000 millones de euros lo que las entidades financieras destinaron a financiar la compra de 200 millones de metros cuadrados de suelo hasta el a?o 2007. Desde entonces, solo el 20% de esa superficie se ha puesto en valor con las 670.000 viviendas iniciadas, 400.000 entre 2008 y 2009 y 270.000 en los ¨²ltimos cinco a?os.

Quedan, por tanto, terrenos donde levantar unos tres millones de casas que, en la mayor¨ªa de los casos, no se han desarrollado y ser¨¢ dif¨ªcil que lo hagan.

"Si no se venden las viviendas existentes en una zona ni tirando los precios, resulta imposible pensar que alguien vaya a comprar suelo all¨ª para acometer nuevas promociones", apunta Fernando Rodr¨ªguez de Acu?a, director de Proyectos de la consultora RR de Acu?a & Asociados. Terrenos, tanto urbanos como urbanizables sin salida alguna, como los que existen, por ejemplo, en la comarca toledana de La Sagra, en municipios como Illescas o Sese?a.

Localizaciones en las que, cree ?udi, "no se va a producir en muchos a?os esa absorci¨®n de suelo. Ser¨¢n necesarias medidas dr¨¢sticas para su desclasificaci¨®n, incluyendo la demolici¨®n de obras de urbanizaci¨®n, para devolverlos a su anterior condici¨®n de suelos r¨²sticos".

Aunque Sareb atenu¨® la exposici¨®n inmobiliaria con la adquisici¨®n de carteras de cr¨¦dito y activos a las entidades que hab¨ªan recibido inyecciones de dinero p¨²blico, los bancos mantienen en sus balances ingentes cantidades de activos inmobiliarios. "Cada vez entran m¨¢s debido al constante aumento de la morosidad del cr¨¦dito promotor", recalca Rodr¨ªguez de Acu?a.

Hasta el pasado 30 de junio, y dejando al margen a Bankia ¡ªcuya exposici¨®n no resulta equiparable al ser la entidad que m¨¢s cr¨¦ditos y activos cedi¨® a la Sareb¡ª, los cinco grandes bancos (Santander, BBVA, Caixabank, Popular y Sabadell), manten¨ªan cr¨¦ditos para finalidad inmobiliaria por un importe bruto de 74.000 millones de euros, de los que 18.265 millones se otorgaron para comprar suelo.