El nuevo as del ladrillo

Los pasos de la empresa de alquiler inmobiliario Merlin Properties apuntan al libro Guinness de los r¨¦cords. Naci¨® hace 18 meses y este a?o prev¨¦ triplicar sus ingresos por rentas de alquiler hasta llegar a 305 millones de euros (incluyendo a Testa). Mientras tanto, su valor burs¨¢til ha trepado hasta superar los 3.800 millones. La guinda ser¨¢ la entrada en el Ibex 35, el selectivo ¨ªndice de la Bolsa espa?ola, a partir de este lunes, 21 de diciembre.

Los seis fundadores de Merlin son el antiguo equipo inversor de Deutsche Bank, que sali¨® del banco alem¨¢n en diciembre de 2012 para buscar nuevas oportunidades de negocio. ¡°Quer¨ªamos tener una empresa ligada a la econom¨ªa real, con trabajadores. Comprar activos y gestionarlos para crear valor en vez de invertir para terceros¡±, cuenta Ismael Clemente, presidente de la firma. La irrupci¨®n en el mercado espa?ol del modelo de las socimi (sociedades cotizadas que invierten en inmuebles alquilados y dan el 80% de sus beneficios como dividendo), en diciembre de 2013, fue la soluci¨®n. ¡°El sector inmobiliario estaba desmantelado y entramos para llenar el hueco¡±, explica Clemente. Hoy, Merlin es la mayor socimi (sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria) espa?ola, con 130 trabajadores para gestionar 1.020 activos inmobiliarios alquilados, casi 1,9 millones de metros cuadrados con una tasa de ocupaci¨®n del 94,5%.

¡°El que un grupo de antiguos profesionales del Deutsche Bank acometa un proyecto empresarial, convenza a inversores internacionales de primera l¨ªnea para que sean sus accionistas, consoliden la compra de una inmobiliaria mayor que ellos (Testa) y entren en el Ibex es una historia de ¨¦xito¡±, cuenta Jes¨²s S¨¢nchez Qui?ones, director general de Renta4 Banco.

Los fundadores son el antiguo equipo inversor de Deutsche Bank

Un camino dif¨ªcil

No ha sido un camino de rosas. Merlin se cre¨® para salir a Bolsa el 30 de junio de 2014, y solo ten¨ªan negociadas operaciones de compra sin haber dado ning¨²n aval. ¡°El sector inmobiliario espa?ol no ten¨ªa buena imagen en el mercado internacional y debimos dar muchas explicaciones para atraer capital extranjero¡±, explica Clemente. Los convencieron con la compra de Tree, la sociedad propietaria de 888 sucursales del BBVA (el banco ten¨ªa contrato como inquilino hasta 2039). Merlin pag¨® 750 millones de euros por Tree y asumi¨® su deuda de 850 millones de euros.

Los primeros accionistas de Merlin fueron inversores cortoplacistas, como Moore Capital (fondo estadounidense de alto riesgo), que buscaban las oportunidades de un mercado en venta a buen precio como era el espa?ol. Este tipo de inversores vendieron para recoger plusval¨ªas (la acci¨®n se ha revalorizado casi un 50% desde su salida a Bolsa), y han dado paso a inversores estables que buscan dividendos. Son inversores institucionales como Vanguard (20 millones de clientes), fondos de pensiones como Standard Life (1,2 millones de pensionistas), aseguradoras como AXA, y hasta el fondo soberano de Noruega (Norges). Tambi¨¦n est¨¢n presentes gigantes de los fondos mundiales de inversi¨®n como Fidelity o Black?rock (el mayor del mundo).

Merlin ha sabido comprar aprovechando las oportunidades de un mercado en horas bajas. Ha pagado 270 millones de euros por Marineda, el segundo mayor centro comercial de Espa?a (200.000 metros cuadrados), que domina Galicia con tiendas como Ikea, El Corte Ingl¨¦s, Hipercor, Decathlon, Media Markt o todas las marcas de su vecino Inditex. Casi 40 millones de euros ha costado Alcal¨¢ 38-40, dos edificios de oficinas alquilados por el Ministerio del Interior en las inmediaciones del polo comercial madrile?o de Canalejas, muy revalorizado a estas alturas.

El grupo prev¨¦ ingresar por rentas unos 305 millones de euros este a?o

Merlin tiene 45 modernos edificios de oficinas en ubicaciones empresariales de primera l¨ªnea, locales comerciales (oficinas del BBVA), seis centros comerciales muy rentables y 20 centros log¨ªsticos (1,2 millones de metros cuadrados). Vestas, Panasonic, Endesa, Indra, L¡¯Or¨¦al o Procter & Gamble son los m¨¢s famosos, algunos han llegado con sus sedes, como la emblem¨¢tica de PriceWaterhouseCoopers en una de las cuatro torres de Castellana Norte. Gran parte eran clientes de Testa, la inmobiliaria comprada por Merlin a la constructora Sacyr por 1.994 millones de euros (adem¨¢s de asumir su deuda de 1.700 millones de euros). Un acto temerario porque Testa ten¨ªa activos valorados en 3.202 millones de euros, 1,4 veces m¨¢s que Merlin. Una vez concluido el momento de las grandes compras, toca digerir la integraci¨®n de Testa, que incluye la venta de las viviendas alquiladas a particulares y hoteles (los activos no estrat¨¦gicos para Merlin), y la refinanciaci¨®n de la deuda (convierten una parte en bonos empresariales).

Activos rentables

Merlin obtiene una rentabilidad anual del 5,6% por el arrendamiento de unos activos valorados en 5.826 millones de euros, y quiere optimizarlo con una mejor gesti¨®n. Eso significa, por ejemplo, desarrollar medidas de eficiencia energ¨¦tica para rebajar costes, y hacer una gesti¨®n activa de los 670 inquilinos para adecuarse a sus necesidades de espacio. La firma no descarta m¨¢s compras, pero ser¨¢n con cuentagotas, oportunidades selectivas en l¨ªnea con los activos que tiene. Es la digesti¨®n de 14 meses fren¨¦ticos en los que ha obtenido 3.000 millones de euros de inversi¨®n, y ha dado un primer dividendo del 2%. La rentabilidad por dividendo esperada por Merlin para 2016 es de un 4% a un 6%.

El presidente de Bolsas y Mercados de Espa?a, Antonio Zoido, valor¨® como hist¨®rica la entrada de ocho socimis en el parqu¨¦ espa?ol en 2015. Pero de momento solo Merlin se codear¨¢ con los gigantes del Ibex. ¡°Es debido a su liquidez¡±, explica Blas Calzada, presidente de la Comisi¨®n T¨¦cnica del Ibex. ¡°Es la empresa con mayor n¨²mero de operaciones de compra y venta de acciones¡±.