Quiero comprar una vivienda que est¨¢ hipotecada... ?qu¨¦ me conviene hacer?

El apetito por ser propietario?ha vuelto a despertar en Espa?a. Las compraventas de vivienda inscritas en los registros de la propiedad aumentaron el pasado mayo un 23,6% con respecto al mismo mes de 2015, y el n¨²mero de hipotecas avanz¨® en un porcentaje a¨²n m¨¢s elevado: en abril, el alza fue superior al 24% en comparaci¨®n con el mismo periodo del a?o anterior, hasta alcanzar las 23.607 firmas, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Mientras, el eur¨ªbor acumula varios meses en terreno negativo y el precio de la vivienda ¡ªaunque experiment¨® un repunte importante¡ª est¨¢ todav¨ªa lejos de los m¨¢ximos de hace ocho a?os.

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Siempre y cuando tenga el presupuesto suficiente para hacerlo, el c¨®ctel parece propicio para quien quiera dar el paso y convertirse en propietario, salvo los obst¨¢culos que puedan interponerse entre las intenciones y la realidad. Por ejemplo, dificultades para dar con la vivienda adecuada, problemas para obtener un pr¨¦stamo o¡­ enamorarse de una casa que ya est¨¢ hipotecada. Algo no tan ins¨®lito, considerando que el 31,2% de las familias espa?olas reside en una vivienda hipotecada, de acuerdo con Eurostat, lo que se corresponde con m¨¢s de siete millones de viviendas seg¨²n fuentes bancarias.

En este caso, hay varias maneras para proceder, desde subrogarse al pr¨¦stamo hipotecario del vendedor hasta constituir una nueva hipoteca, con la misma entidad u otra elegida por nosotros. ?Qu¨¦ conviene m¨¢s?

La subrogaci¨®n hipotecaria, ?merece la pena?

Una de las posibilidades que tiene el comprador es subrogarse al pr¨¦stamo ya constituido: es decir, convertirse en el titular de la hipoteca ya existente sobre la vivienda en sustituci¨®n del vendedor. Este tipo de tr¨¢mite ¡ªconocido como subrogaci¨®n de deudor¡ª permite ahorrarse una serie de gastos relevantes, y estuvo bastante en boga durante la ¨¦poca de la burbuja, pero su utilizaci¨®n cay¨® en picado a finales de 2008. De las 5.377 subrogaciones contabilizadas por el INE en septiembre de ese a?o ¡ªel n¨²mero m¨¢s alto de la ¨²ltima d¨¦cada¡ª, se pas¨® a las 542 del pasado abril.

¡°Hoy en d¨ªa no se subroga en el 99% de los casos¡±, corrobora Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director de RN Tu Soluci¨®n Hipotecaria, ¡°salvo que se trate de obra nueva: en estos casos se suele pedir una entrada de al menos un 20% para subrogarse a la hipoteca del promotor, al que la banca ofrece normalmente un buen tipo¡±. La raz¨®n es sencilla: si antes del estallido de la crisis era normal conseguir un diferencial ¡ªbastante¡ª por debajo del 1%, ahora es una misi¨®n casi imposible. Y si a la entidad ¡ªque tiene la ¨²ltima palabra¡ª no le merece la pena, puede denegar la operaci¨®n.

Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto del portal iAhorro, explica que a la banca no conviene aceptar la subrogaci¨®n de hipotecas anteriores a 2008, a?o en el que el eur¨ªbor empez¨® a desplomarse y los diferenciales a subir. ¡°Ahora las entidades prefieren otros tipos y plazo, pero puede ser interesante intentarlo¡±. El comprador evitar¨ªa abonar el impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados del pr¨¦stamo, un gravamen auton¨®mico que oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria ¡ªpara una hipoteca de 100.000 euros, pueden ser m¨¢s de 2.000 euros adicionales¡ª.

Tendr¨¢ que pagar de todas formas los gastos de notar¨ªa y registro ¡ªque ser¨¢n inferiores a los requeridos para la escritura de una nueva hipoteca¡ª, de gestor¨ªa y de compraventa ¡ªIVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales¡ª. Tambi¨¦n habr¨¢ que soportar el coste de una nueva tasaci¨®n, que las entidades suelen requerir ¡°si la existente tiene m¨¢s de seis meses¡±, asegura Cruz, y la comisi¨®n por subrogaci¨®n, que viene establecida en el contrato.

?Puedo negociar las condiciones o pedir una nueva hipoteca?

?Puedo negociar las condiciones de la hipoteca si me quiero subrogar? S¨ª, pero no. Si el comprador quiere cambiarlas, debe proceder a una novaci¨®n del contrato. Es decir, una modificaci¨®n del mismo. Se trata de un nuevo tr¨¢mite que se suma a la subrogaci¨®n, ha de hacerse ante notario y conlleva costes adicionales. ¡°La negociaci¨®n tiene que ser v¨ªa productos, no v¨ªa hipoteca¡±, aconseja Cruz: ¡°M¨¢s all¨¢ del diferencial hay que ver los productos vinculados, que son el compromiso personal de parte del cliente con el banco, y un seguro de vida puede ser un punto tan importante a considerar como el diferencial pactado¡±.

Para cambiar las condiciones de la hipoteca a la que me quiero subrogar es necesaria una novaci¨®n

Independientemente de que queramos subrogarnos o que el banco acepte o no la operaci¨®n, hay que evaluar muy bien si lo estipulado ¡ªy la entidad¡ª nos agrada: es mejor pagar algo m¨¢s al principio para despu¨¦s tener mejores condiciones. ¡°Hay que preguntar al vendedor cu¨¢nto queda de capital pendiente, los intereses generados hasta la fecha y toda la informaci¨®n relevante, incluso el n¨²mero de la sucursal donde se contrat¨® el pr¨¦stamo¡±, se?ala Cruz.?De todas formas, es muy probable que la entidad del vendedor, aunque rechace la subrogaci¨®n, intente retener al comprador y le haga una buena oferta para que constituya una nueva hipoteca sobre la vivienda.

Todo cliente bancario es, sin embargo, libre de acercarse a la entidad que prefiera y que mejores condiciones le ofrezca, que no tiene que ser la del vendedor ni la suya obligatoriamente. ¡°Afortunadamente, la gente se est¨¢ dando cuenta de que su entidad no es siempre el mejor para solicitar una hipoteca, porque puede que ofrezca excelentes condiciones pero a la vez obligue una vinculaci¨®n excesiva que encarece la operaci¨®n¡±, comenta Antonio Beltr¨¢n, director de Plus Majoristes Financers. En este caso, habr¨¢ que soportar los costes de constituir una nueva hipoteca y el vendedor tendr¨¢ que cancelar la suya.

¡°Seguramente a veces merece la pena intentar subrogarse¡±, comenta Beltr¨¢n, siempre y cuando las condiciones coincidan con las necesidades del comprador y los gastos de la operaci¨®n dejen un margen para que la operaci¨®n sea ventajosa. ¡°Por eso, siempre recomiendo preguntar¡±.