?C¨®mo protegerse de un inquilino que no paga el alquiler?

Cobrar la renta cada mes sigue quitando el sue?o a millones de propietarios que tienen arrendadas sus viviendas. Y es lo que ha propiciado el aumento en la contrataci¨®n de seguros de impagos del alquiler, un producto que desembarca en Espa?a en 2003 de la mano de Mutua de Propietarios. Seg¨²n el Observatorio Espa?ol del Seguro de Alquiler, una de cada cuatro operaciones est¨¢ siendo garantizada con una de estas p¨®lizas que ofrecen las compa?¨ªas de seguros que est¨¢n bajo la lupa de la Direcci¨®n General de Seguros. Las m¨¢s activas son Arag, Das, Mapfre, Mutua de propietarios, Zurich, Caser, Catalana Occidente...

El hecho de haberse convertido en una alternativa real al aval bancario ¡ªal alcance del bolsillo de muy pocos inquilinos¡ª, explica su penetraci¨®n. As¨ª, "el propietario incrementa su universo de posibles arrendatarios, porque ?cu¨¢ntos interesados no conseguir¨ªan un aval hoy en d¨ªa?", se pregunta C¨¦sar Crespo, subdirector General de Negocio de Mutua de Propietarios, aseguradora donde estas p¨®lizas han crecido un 30% en 2016.

Aunque el aval es m¨¢s efectivo que el seguro, "los requisitos exigidos suelen ser m¨¢s estrictos y su contrataci¨®n m¨¢s costosa, adem¨¢s de que supone para el inquilino tener un dinero retenido en el banco, en concreto, 12.000 euros si el propietario solicita un aval por una anualidad de renta", dice Eduardo Fern¨¢ndez-F¨ªgares, abogado experto en desahucios y responsable de Abogados Para Todos.

Proteger los ingresos

Estos seguros no evitan ni los impagos ni las demandas de desahucio, aunque los minoran. "Con seguro, el impago est¨¢ por debajo del 0,5%, mientras que sin esta p¨®liza se mantiene por encima del 4,5%", afirman en Mapfre. Esta aseguradora, que comercializa este producto desde hace una d¨¦cada y que ha vendido nuevas p¨®lizas por un importe superior al mill¨®n de euros en los dos ¨²ltimos a?os, cree que "su crecimiento se debe al auge en los ¨²ltimos a?os del n¨²mero de viviendas alquiladas y a las necesidades que el cliente tiene a la hora de proteger los ingresos y preservar su vivienda".

El propietario sabe de antemano tres cosas: que cobra la renta, que tiene cubiertos los da?os vand¨¢licos ¡ªsuele ser hasta un m¨¢ximo de 3.000 euros¡ª y que recibe asistencia jur¨ªdica para el desahucio, tambi¨¦n hasta 3.000 euros. Son las coberturas b¨¢sicas y tradicionales, aunque las compa?¨ªas han ido a?adiendo otras opcionales y perge?ando un producto m¨¢s completo.

Mutua de Propietarios acaba de incorporar la sustituci¨®n de la llave y el bomb¨ªn tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y tel¨¦fono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y despu¨¦s para valorar el retorno de la fianza; el certificado energ¨¦tico; y asistencia urgente de fontaner¨ªa, electricista y cerrajer¨ªa. Adem¨¢s, se hace un estudio de solvencia y viabilidad econ¨®mica del inquilino, que no puede destinar m¨¢s del 45% de sus ingresos al alquiler.

Pero es el cobro de las rentas la garant¨ªa m¨¢s golosa. "La aseguradora paga al arrendador todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (el primer mes es de franquicia y se suple con la fianza) y hasta el momento de la recuperaci¨®n del inmueble. Como l¨ªmite tendremos el n¨²mero de mensualidades contratadas", dice el abogado Fern¨¢ndez-F¨ªgares. El periodo de cobertura m¨¢s habitual son 12 meses, aunque hay compa?¨ªas como Arag que ofrecen seis, nueve, 15 y 18 meses. En cambio, "un aval bancario garantiza ¨²nicamente el importe que se haya depositado en ¨¦l, de cuatro a seis meses generalmente", apuntan en Mapfre.

Aunque la mayor¨ªa de los propietarios contrata el seguro por miedo al impago, "la garant¨ªa que mayor uso e importancia tiene es la defensa jur¨ªdica", indican en Arag. Para que la maquinaria empiece a funcionar el casero debe notificar el primer impago a la aseguradora antes de los 45 d¨ªas, es decir, antes del d¨ªa 20 del mes siguiente. Entonces, "se efect¨²a una primera reclamaci¨®n al inquilino para evitar la v¨ªa judicial. Si tras 10 d¨ªas persiste la deuda, se presenta una demanda en el juzgado", explican en Arag, compa?¨ªa que registra aumentos anuales cercanos al 20% en la contrataci¨®n de estos seguros.

La aseguradora se encarga de interponer la demanda judicial de desahucio. "En ese instante, la compa?¨ªa adelanta al propietario las cantidades impagadas hasta entonces, contabilizando el mes de franquicia que suple con la fianza, y posteriormente, hasta la fecha del desahucio, se le ir¨¢n facilitando las mensualidades que est¨¢ dejando de ingresar", aclara C¨¦sar Crespo. A la aseguradora le interesa que el proceso vaya r¨¢pido y minimizar las rentas que tiene que abonar.

Una vez recuperado el piso, toca hacer recuento de siniestros, ya que tambi¨¦n se hacen cargo de los posibles da?os vand¨¢licos que haya sufrido la vivienda.

El seguro b¨¢sico para una cobertura de impago de 12 meses, la m¨¢s contratada, tiene una tarifa de entre el 4% y el 4,5% de la renta anual, algo menos de dos semanas de alquiler. Si se contratan garant¨ªas adicionales sube al 6,5%. El precio de un aval suele estar en los 720 euros el primer a?o y 480 despu¨¦s.

M¨¢s vale prevenir

No obstante, el mercado no solo vive de seguros. Hay compa?¨ªas especializadas en alquileres que no creen en la utilidad de estas p¨®lizas y que han optado por recurrir a la ra¨ªz del problema: la morosidad. "Alquiler Seguro no incluye seguros de impago de alquiler. Nuestro sistema, que nos ha llevado a mantener la morosidad en el 0%, se basa en la interposici¨®n de medidas preventivas, al contrario que los seguros, dise?ados para cubrir e indemnizar en caso de siniestro, es decir a posteriori, cuando ya se ha producido el destrozo en la vivienda y los impagos", argumenta Antonio Carroza Pacheco, consejero delegado de Alquiler Seguro. Esta empresa realiza un estudio de solvencia y viabilidad de cada candidato, selecciona el mejor inquilino, consulta todos los ficheros de solvencia, incluido el Fichero de Inquilinos Morosos, y paga la renta a todos los propietarios los d¨ªas 5 de cada mes.