Hipotecados s¨ª, pero no tontos

Millones de hipotecados soportan cl¨¢usulas abusivas en sus contratos y no ejercen sus derechos como consumidores por puro desconocimiento. Millones, tambi¨¦n, han pagado o est¨¢n pagando de m¨¢s sin saberlo, a tenor del goteo constante de sentencias de los tribunales en los ¨²ltimos tiempos. A este prop¨®sito, la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de lanzar una campa?a para recuperar los gastos de gesti¨®n que implica firmar una hipoteca. Unos seis millones de cr¨¦ditos en Espa?a cuentan con una cl¨¢usula que impone todos los gastos de constituci¨®n y formalizaci¨®n al consumidor y no al banco, el principal beneficiado. Seg¨²n una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 es abusivo.

"El impacto de esta sentencia es enorme, ya que afecta pr¨¢cticamente a todas las hipotecas vigentes, e incluso a aquellas que se pagaron en los ¨²ltimos cuatro a?os", se?alan en la organizaci¨®n, que calcula en 450 millones de euros lo desembolsado de m¨¢s por los consumidores en 2015. En una hipoteca de 150.000 euros, estos gastos son la constituci¨®n ante notario (unos 425 euros), inscripci¨®n en el registro (122 euros) y el pago del Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados (en torno a 2.550 euros). De media, unos 3.100 euros.

OCU ha lanzado una campa?a para recuperar 450 millones de euros pagados de m¨¢s

Para recuperar esta cantidad el consumidor no va a tener m¨¢s remedio que acudir a juicio, de la misma forma que ocurre con la cl¨¢usula suelo. Aunque esto no ha desanimado a 7.102 usuarios que se han sumado a la iniciativa. Pueden hacerlo todos los consumidores que hayan tenido un pr¨¦stamo hipotecario, siempre que no hayan pasado cuatro a?os desde que lo terminaron de pagar.

Una segunda campa?a lanzada por OCU se centra en que los consumidores que desde el 18 de noviembre de 2011 hayan realizado la cancelaci¨®n de la hipoteca, una novaci¨®n de las condiciones o la subrogaci¨®n del cr¨¦dito a otra entidad puedan reclamar a notarios y registradores por la aplicaci¨®n de unos aranceles "el triple de caros de lo que deber¨ªan", seg¨²n OCU. Hasta el momento casi 500 consumidores se han adherido a esta campa?a, que comenz¨® a principios de diciembre.

Sin embargo, los notarios dicen estar "cobrando los honorarios que legalmente les corresponde por las escrituras p¨²blicas de cancelaci¨®n de pr¨¦stamos y cr¨¦ditos hipotecarios. Estas materias fueron reguladas por el Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, y la posterior Ley 8/2012, de 30 de octubre", apuntan en el Consejo General del Notariado. "A¨²n as¨ª, si alg¨²n ciudadano considera que el notario le ha cobrado una cantidad superior a la que correspond¨ªa, le recomendamos que acuda para su revisi¨®n al propio notario o, en su caso, al colegio notarial de su comunidad aut¨®noma", aconsejan.

El notario como asesor

Precisamente este colectivo, el de los notarios, quiere recordar a los consumidores, especialmente a los hipotecados, que tienen derechos importantes a los que est¨¢n renunciando por desconocimiento. Por ejemplo, el de acudir a la notar¨ªa a examinar el proyecto de escritura p¨²blica al menos tres d¨ªas h¨¢biles antes del otorgamiento. "Esto solucionar¨ªa muchos problemas y se est¨¢ desaprovechando esta oportunidad y la figura del notario como asesor; echo de menos que la gente venga al notario a ejercer sus derechos", dice el notario Luis Mu?oz de Dios. "El usuario puede analizarlo con tiempo y sin presencia del banco, que es la parte fuerte", a?ade.

En 2015 m¨¢s de siete millones de ciudadanos acudieron a las casi 3.000 notar¨ªas espa?olas y muchos tampoco saben que tienen derecho a elegir libremente el notario, es un derecho irrenunciable. Aunque, la realidad es que "los promotores suelen concentrar todas sus escrituras de compraventa en sus notarios de confianza por comodidad", aclara Mu?oz. Si la empresa promotora se niega, lo m¨¢s aconsejable es comunicar al funcionario elegido la existencia del conflicto para que lo ponga en conocimiento del colegio notarial de su autonom¨ªa y contacte con el otro notario.

Las entidades est¨¢n imponiendo cl¨¢usulas cero para no perder dinero con el euribor

Los consumidores tambi¨¦n tienen derecho a elegir tasador. "Incuso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasaci¨®n, deben aceptar cualquier tasaci¨®n aportada por el cliente, siempre que est¨¦ certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido m¨¢s de seis meses desde su emisi¨®n. Ello no impide que la entidad pueda realizar las comprobaciones pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente", dicen en la Confederaci¨®n de Consumidores y Usuarios (CECU).

Las notar¨ªas est¨¢n siendo testigos de una nueva imposici¨®n de las entidades en sus hipotecas que, a la larga, podr¨ªa ser susceptible de reclamaci¨®n judicial, como ha ocurrido con las cl¨¢usulas suelo, seg¨²n algunas asociaciones de consumidores. Se trata de la cl¨¢usula cero, con la que el banco pretende asegurar que los intereses nunca puedan ser inferiores al 0%, aunque el euribor siguiera cayendo. "Para que sea transparente y por tanto v¨¢lida esta cl¨¢usula, la Direcci¨®n General de Registros y del Notariado aplica la Ley 1/2013 e impone al cliente que expresa en manuscrito que est¨¢ enterado de dicho suelo cero", explica Mu?oz.

Adem¨¢s, la Asociaci¨®n para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado que las entidades "obligan al cliente, tanto en las modificaciones de hipoteca, como en nuevos contratos, a firmar que renuncian a su derecho a defenderse ante abusos y a recuperar, por ejemplo, miles de euros en caso de ser v¨ªctima de la cl¨¢usula suelo o de cualquier otro abuso. Es muy grave porque esta pr¨¢ctica est¨¢ expresamente prohibida por la Ley General de Consumidores", explican. "Hay bancos que procuran que estos acuerdos sean privados, se firmen sin la presencia de un notario".

Y si ha llegado el momento de cancelar la hipoteca en el registro, las gestor¨ªas de las entidades bancarias est¨¢n cobrando entre 250 y 300 euros por encargarse de la gesti¨®n, algo que puede hacer el propio usuario y ahorrarse el dinero. Adem¨¢s, el banco "no suele informar de la existencia de dicha comisi¨®n ni suele figurar en el contrato", aseguran en OCU. Sin embargo, seg¨²n el criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de Espa?a, no puede cobrar comisiones por la mera entrega de la documentaci¨®n de que el pr¨¦stamo est¨¢ pagado, que habitualmente se conoce como certificado de deuda o de saldo cero (hasta 100 euros); y por el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notar¨ªa, ya que se trata de una obligaci¨®n legal, recogida en la Ley Hipotecaria, argumentan en OCU.