?Se puede contener el precio del alquiler de la vivienda?

El auge del mercado del alquiler en Espa?a gusta y preocupa casi a partes iguales. Un fuerte aumento de la demanda y una oferta escasa han desembocado en una escalada de las rentas, que el pasado a?o subieron un 15,9% en Espa?a, seg¨²n Idealista. Barcelona y Madrid marcaron m¨¢ximos hist¨®ricos, con alzas del 16,5% y el 15,6%, respectivamente.

En el sector nadie habla de una burbuja, sino de desequilibrio entre oferta y demanda. Pero esta descompensaci¨®n ha hecho saltar las alarmas en las dos ciudades m¨¢s perjudicadas. Los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona han pedido al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para que regule el precio e impida incrementos desmesurados.

Pero ha sido el Gobierno de Catalu?a quien ha ido m¨¢s lejos: castigar¨¢ a quien alquile caro. La comunidad establecer¨¢ a partir de primavera un ¨ªndice de referencia del alquiler, que marcar¨¢ el precio orientativo por metro cuadrado teniendo en cuenta la superficie, antig¨¹edad del edificio, las caracter¨ªsticas de la vivienda y su localizaci¨®n. En los pr¨®ximos dos meses se trabajar¨¢ en la f¨®rmula matem¨¢tica.

Palo y zanahoria

La herramienta bonificar¨¢ o penalizar¨¢ fiscalmente al propietario en el impuesto de bienes inmuebles (IBI), en la parte auton¨®mica del IRPF y en las obras de rehabilitaci¨®n, e incluso las viviendas vac¨ªas podr¨¢n evitar sanciones si se est¨¢n alquilando a "precio de tabla". "Si el alquiler se ofrece por debajo del ¨ªndice de referencia, el incentivo ser¨¢ positivo, y si el precio se encuentra por encima, el incentivo ser¨¢ negativo", explican en la C¨¢tedra de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV) ¡ªnombrada C¨¢tedra Unesco para el Derecho a la Vivienda¡ª, que, de la mano de su director, Sergio Nasarre, ha coordinado el grupo de trabajo cuyas conclusiones ha tomado como referencia la Generalitat.

El alquiler en Espa?a gana peso. "Se ha pasado de una cuota del 17,9% en 2001 al 22,3% en 2015", se?ala Jos¨¦ Peral, director de comercializaci¨®n y marketing de Solvia, que constata que el alquiler vive un cambio de tendencia. Y tambi¨¦n de "convergencia del mercado hacia vol¨²menes y precios medios de otros pa¨ªses europeos", dice David Calzada, consejero delegado de la socimi Vbare. Calzada calcula que los precios en Madrid y Barcelona continuar¨¢n creciendo de manera sostenida, aunque a tasas m¨¢s contenidas. El alza para este a?o superar¨¢ el 7% en ambas ciudades, prev¨¦ Oscar Bellette, consejero ejecutivo de Inveriplus.

A pesar de ello, los creadores del ¨ªndice consideran que Espa?a sigue teniendo el mercado de alquiler m¨¢s bajo de Europa Occidental. Y adem¨¢s "es disfuncional, caro, de poca calidad; tenemos un 46% de alquiler en el mercado negro y m¨¢s de 3,5 millones de viviendas vac¨ªas", dice Nasarre. Ante este panorama, "era necesario repensar por completo el mercado del alquiler y lo que hemos hecho es inspirarnos en los tres pa¨ªses que tienen modelos m¨¢s funcionales, Alemania, Suiza y Austria. Los tres tienen contratos indefinidos de alquiler y un sistema de renta referenciada", comenta Nasarre.

Ahora bien, algunos expertos niegan la mayor. "Se tiende a pensar que la oferta puede aumentar si se ponen las viviendas que est¨¢n vac¨ªas. Sin embargo, la demanda no siempre se concentra en las zonas donde hay stock", dicen en Solvia. Por ejemplo, en Madrid, Pa¨ªs Vasco y Catalu?a, el porcentaje de pisos vac¨ªos est¨¢ por debajo del 10%.

El m¨¦todo catal¨¢n, pionero en Espa?a, est¨¢ inspirado en el que funciona en Berl¨ªn desde hace a?os, donde el 95% de los alquileres son indefinidos. En la capital alemana el ¨ªndice cumple su objetivo: los alquileres de referencia suben entre un 2,7% y un 3% anual, mientras que los no sujetos al ¨ªndice se encarecen entre un 5% y un 10% anual, cuenta Jutta Hartmann, de la Asociaci¨®n de Inquilinos de Berl¨ªn. Aun as¨ª, asegura que "el freno del alquiler a¨²n no act¨²a como se esperaba, debido a la falta de sanciones cuando se incumple la ley".

En Catalu?a se pretende aplicar de manera gradual, comenzando en los municipios con mayor demanda. Son 115, entre ellos Barcelona y su ¨¢rea metropolitana, aunque ser¨¢ cada Ayuntamiento qui¨¦n apruebe si se acoge o no a las tablas dise?adas por la Generalitat. El objetivo no es solo controlar los precios y aportar transparencia, sino tambi¨¦n movilizar stock. "Los propietarios podr¨¢n alquilar la vivienda a inquilinos que no tendr¨¢n ning¨²n motivo para marcharse a otros pisos del mismo barrio porque todos costar¨¢n m¨¢s o menos igual, fidelizando as¨ª al inquilino. Adem¨¢s, los propietarios tendr¨¢n la oportunidad de subir la renta m¨¢s all¨¢ de las tablas por rehabilitaci¨®n", explica Nasarre.

Dudas y desconfianza

Pero la medida plantea muchas dudas y desconfianza entre los agentes del sector. "Es una medida in¨²til y contraproducente que provocar¨¢ el aumento del mercado negro y las viviendas vac¨ªas", considera Sergi Gargallo, director general de Alquiler Seguro. En la misma l¨ªnea se pronuncian en la socimi Vbare: "Cabe esperar que cualquier regulaci¨®n limitadora sobre los alquileres declarados aumente la ya alta proporci¨®n estimada de los no declarados", se?ala David Calzada, su consejero delegado. Cree que "el futuro deber¨ªa pasar por la creaci¨®n de una oferta capaz de surtir a una demanda sin distorsiones en precios".

"Hoy, con la actual presi¨®n fiscal sobre el alquiler, no compensa no declarar el alquiler, y si dicha presi¨®n fiscal aumentase, crecer¨ªa el alquiler negro", manifiesta el consejero ejecutivo de Inveriplus, Oscar ?Bellette. Otros expertos creen que el mercado se ir¨¢ regulando. "Los precios tienen un mecanismo de ajuste semiautom¨¢tico que es el pago mensual de la hipoteca. Si suben demasiado, los inquilinos preferir¨¢n la deuda y viceversa", argumentan en Cushman & ?Wakefield.

A la hora de proponer recetas, todos coinciden en la necesidad de un mercado profesionalizado, con la entrada de empresas como las socimis. "En Espa?a hay 3,8 millones de viviendas de primera residencia en alquiler y el 97% est¨¢ en manos de particulares", apunta Jos¨¦ Peral, de Solvia.