El negocio de transformar inmuebles

El instrumento estaba liderado por quien hasta 2007 hab¨ªa sido consejero delegado de Renta Corporaci¨®n, Josep Mar¨ªa Farr¨¦, que volv¨ªa a Espa?a tras un par¨¦ntesis de seis a?os con la intenci¨®n de construir una cartera de inmuebles que superara los 300 millones de euros. Cinco a?os despu¨¦s, y tras unirse con el fondo norteamericano Perella Weinberg, la alianza resultante, KKH Property Investors ya ha desembolsado 500 millones de euros y piensa en ampliar su m¨²sculo financiero para seguir adquiriendo edificios.

Tras realizar adquisiciones en Barcelona y Baleares, KKH ha irrumpido recientemente en la capital madrile?a, donde ha comprado la antigua sede de la Fundaci¨®n Caja Madrid, en la plaza de las Descalzas, que convertir¨¢ en un hotel de lujo de 170 habitaciones. El edificio, de 25.000 metros cuadrados repartidos en siete plantas y otras dos de aparcamiento, podr¨ªa estar operativo en 2019. KKH est¨¢ ahora en proceso de buscar un operador de calidad aunque, seg¨²n sus responsables, no le faltan pretendientes. "Hay mucho inter¨¦s de las cadenas por estar en Madrid y vemos que el Ayuntamiento ve estos establecimientos como una infraestructura de capitalidad", explica el director general de KKH, Enric Venancio.

Comprar y rehabilitar

Esta adquisici¨®n encaja a la perfecci¨®n con el modelo de negocio de la compa?¨ªa que, a diferencia de otros fondos, no se sienta a esperar la revalorizaci¨®n de los inmuebles, sino que busca incrementar su valor mediante su rehabilitaci¨®n y, en la mayor¨ªa de los casos, cambiando su uso. El modelo es, sobre el papel, semejante al de Renta Corporaci¨®n, pero fuentes del sector remarcan una diferencia sustancial: la inmobiliaria trataba de tener los inmuebles en sus manos el m¨ªnimo tiempo posible. Cuando lleg¨® la crisis, esa l¨®gica fue imposible.

Esa misma operaci¨®n que ha realizado en Madrid ¡ªla transformaci¨®n de un inmueble en un gran hotel de lujo¡ª, se vio frustrada en Barcelona con la llegada de Ada Colau a la alcald¨ªa. El grupo se hizo por unos 90 millones de euros, seg¨²n fuentes del mercado, con el emblem¨¢tico edificio de Deutsche Bank, en el paseo de Gr¨¤cia. Ese establecimiento deb¨ªa estar gestionado por Four Seasons y estaba llamado a ser otro im¨¢n para atraer nuevas inversiones a la zona. En paralelo, KKH estaba desarrollando otros hoteles en la ciudad. Para finales de este a?o, por ejemplo, prev¨¦ abrir un establecimiento de la marca Edition, de Marriott International y el empresario Ian Schrager, cerca del mercado de Santa Caterina.

No en vano, los hoteles son uno de los activos m¨¢s codiciados dado el tir¨®n del sector tur¨ªstico. Seg¨²n la consultora CBRE, el a?o pasado Espa?a capt¨® 1.706 millones para inmuebles con esos usos despu¨¦s de un 2015 r¨¦cord en el que se rebasaron los 2.000 millones.

Sin embargo, cuando el equipo de Colau lleg¨® al poder, KKH renunci¨® al hotel despu¨¦s de que su partido se hubiera opuesto al proyecto durante la campa?a y decidi¨® ubicar en su lugar pisos de lujo. El nuevo plan hotelero de Barcelona, que proh¨ªbe nuevas aperturas en el centro, ha hecho que el fondo desplace su punto de mira. "Los nuevos proyectos hoteleros en Barcelona son complicados. Las zonas en las que se puede construir no son las id¨®neas para ese uso, pero nosotros tenemos la vocaci¨®n de seguir operando en la ciudad. Nos adaptaremos a la situaci¨®n pol¨ªtica y seguro que continuaremos", asegura Venancio, quien se?ala que, adem¨¢s de Madrid, otro de los destinos prioritarios para la firma es Ibiza, donde el a?o pasado empez¨® ya las obras de un establecimiento de lujo.

Adem¨¢s de hoteles y viviendas de lujo ¡ªKKH ha realizado casas unifamiliares en la zona alta de Barcelona¡ª la tercera pata de este fondo es el segmento comercial. En una operaci¨®n in¨¦dita en la capital catalana, el fondo est¨¢ inmerso en la conversi¨®n del antiguo hotel Montecarlo, en La Rambla, en un espacio comercial. El inmueble, de 4.000 metros cuadrados, est¨¢ pensado para que sea la tienda de referencia (flagship store) de una marca de moda a partir del a?o que viene.

El fondo, que ha invertido hasta ahora 500 millones de euros, piensa en ampliar los recursos disponibles para aumentar su cartera, aprovechando el buen momento por el que pasa el inmobiliario. "Espa?a est¨¢ bien situada internacionalmente", sostiene Josep Mar¨ªa Farr¨¦. A pesar de la competencia que hay para adquirir grandes edificios en las ciudades, Venancio resalta: "La competencia se reduce cuando los inmuebles requieren de muchas obras. En cambio, s¨ª la hay para adquirir producto final".