La nueva ley hipotecaria ya est¨¢ aqu¨ª. Haz cuentas

La esperada Ley reguladora de los Contratos de Cr¨¦dito Inmobiliario entrar¨¢ en vigor desde mayo con el objetivo de aportar mayor protecci¨®n al cliente y m¨¢s seguridad a las entidades financieras, que tendr¨¢n que estudiar mejor la solvencia del solicitante del pr¨¦stamo. Algunos bancos ya han empezado a aplicar las novedades, pero legalmente tienen hasta finales de mayo para adaptarse. As¨ª que si est¨¢s a punto de firmar una nueva hipoteca te merece la pena esperar un poco o solicitar a la entidad que las incluya en tu contrato. Muchos cambios solo afectan a las nuevas firmas y suponen un buen ahorro de dinero con respecto al articulado actual. Por ejemplo, el ahorro por los gastos que deja de asumir el cliente puede ser superior a 2.500 euros.

Veamos c¨®mo afecta la nueva normativa en las distintas fases de la vida de una hipoteca.

Diez d¨ªas antes de la firma

M¨¢s informaci¨®n y m¨¢s clara

Los primeros cambios los notar¨¢s antes incluso de convertirte en comprador. Y es que los bancos tendr¨¢n la obligaci¨®n de facilitar al cliente una serie de documentos, como m¨ªnimo, 10 d¨ªas antes de firmar el contrato.

Esa documentaci¨®n debe aportar m¨¢s informaci¨®n y m¨¢s clara de lo que ven¨ªa siendo habitual. Entre los documentos hay dos nuevos y muy importantes: la FEIN (Ficha Europea de Informaci¨®n Normalizada), que tiene car¨¢cter de oferta vinculante durante al menos 10 d¨ªas e incluye informaci¨®n personalizada seg¨²n tu perfil y el pr¨¦stamo que te interesa; y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En esta ¨²ltima deben constar las posibles cl¨¢usulas, ¨ªndices de referencia usados para calcular el inter¨¦s que pagar¨¢s, si habr¨¢ un inter¨¦s m¨ªnimo en caso de variaci¨®n del ¨ªndice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas y cu¨¢les ser¨ªan sus costes derivados, etc.

Adem¨¢s de estas fichas, seg¨²n resalta Estefan¨ªa Gonz¨¢lez, experta en finanzas personales y redactora jefe del comparador Kelisto.es, la carpeta de informaci¨®n tiene que contener un documento con simulaciones de tus cuotas y su variaci¨®n a lo largo de los a?os (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato (deber¨¢ desglosar todos los costes que implique la firma final), informaci¨®n clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garant¨ªas del seguro que te exijan e informaci¨®n sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario.

El ahorro en los gastos: m¨¢s de 2.000 euros

Es el momento de revisarlo todo para comprobar que est¨¢ correcto. Empezando por los gastos que se te aplicar¨¢n. En este punto ya no hay discusi¨®n: la nueva ley hipotecaria indica qui¨¦n tiene que pagar cada cosa. El banco paga la gestor¨ªa (entre 150 y 300 euros), los aranceles notariales para la escritura (para una hipoteca tipo de 150.000 euros supondr¨ªa entre 800 y 1.000 euros), la inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad (250 euros) y el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (IAJD), que en Madrid (var¨ªa en cada comunidad aut¨®noma) ser¨ªan alrededor de 1.125 euros para un pr¨¦stamo de la cantidad mencionada. El IAJD le sonar¨¢ por la pol¨¦mica sentencia del Supremo, que cambi¨® de criterio con solo unos d¨ªas de diferencia sobre si eran los bancos o los prestatarios quienes deb¨ªan asumir su pago.

Es decir, entre 2.325 y 2.675 euros de ahorro para una hipoteca media en Madrid.

?Y el comprador no paga nada? S¨ª. Sigue pagando los gastos de tasaci¨®n (entre 200 y 500 euros) y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite (unos 70 euros). Adem¨¢s no se ha limitado la comisi¨®n de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.

El banco tambi¨¦n trabaja

Con la nueva normativa el banco tambi¨¦n est¨¢ obligado a estudiar a fondo la capacidad econ¨®mica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc. Asimismo, debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de Espa?a.

En el momento de dar el s¨ª

El notario ya no solo da fe

Con la nueva ley la figura del notario cobra mayor importancia en la formalizaci¨®n de tu hipoteca en escritura p¨²blica ya que, seg¨²n destaca Silvina Palacios, abogada del despacho Sanahuja Miranda, pasa a ser requisito obligatorio previo del prestatario ¡°comparecer frente al notario a los efectos de que se le expliquen las condiciones del pr¨¦stamo¡±. El cliente puede elegir libremente al notario al que quiere acudir, quien ¡°proporcionar¨¢ asesor¨ªa imparcial y gratuita al prestatario¡±, apuntan desde el Consejo General del Notariado.

El ahorro por los gastos que deja de asumir el cliente puede ser superior a 2.500 euros.

Se acabaron los tiempos en los que una persona con una pluma en la mano se limitaba a leer de corrido una decena de folios, sin que el cliente tuviera muchas posibilidades de interrumpirle y preguntar. Ahora el notario debe resolver todas las dudas en los d¨ªas previos a la firma, comprobar que no hay cl¨¢usulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que est¨¢ contratando. Seg¨²n explican desde el organismo que representa a estos profesionales, ayudar¨¢ al usuario comprobando que el banco le ha entregado toda la documentaci¨®n exigible, y en el plazo adecuado, conforme al tipo de pr¨¦stamo que haya solicitado. Tambi¨¦n ¡°explicar¨¢ al ciudadano los aspectos m¨¢s relevantes del pr¨¦stamo y contestar¨¢ a todas sus preguntas¡±.

No te pueden obligar a firmar otros productos

En esta supervisi¨®n tambi¨¦n est¨¢ incluido que el banco no te puede obligar a contratar otros productos vinculados a la hipoteca como planes de pensiones o tarjetas de cr¨¦dito, ni siquiera el seguro de vida que tradicionalmente ha ido aparejado. ¡°Si acaso el ¨²nico exigible ser¨ªa el de contra incendios, si es que la entidad demuestra que va a titularizar la deuda de tu pr¨¦stamo, y tampoco habr¨ªa obligaci¨®n de contratarlo con ellos¡±, explica Estefan¨ªa Gonz¨¢lez.

De aqu¨ª a los pr¨®ximos a?os

Tambi¨¦n hay cambios que te interesa conocer para los a?os en los que tendr¨¢s que hacer frente al pago de las mensualidades. Por ejemplo los que afectan a la amortizaci¨®n anticipada del pr¨¦stamo.

Pagar antes de tiempo

Si decides saldar tu deuda antes de tiempo te aplicar¨¢n una comisi¨®n de cancelaci¨®n que ser¨¢ menor a medida que avance el calendario. En concreto, si su hipoteca es de tipo variable, y tanto si la amortizaci¨®n es parcial o por el total, se te aplicar¨¢, como m¨¢ximo, un 0,25% en los primeros tres a?os de hipoteca y un 0,15% entre el tercer y el quinto a?o. A partir de ese momento, desaparece la comisi¨®n. ?Tu hipoteca es a tipo fijo? Entonces un 2% en los primeros 10 a?os y un 1,5% hasta la finalizaci¨®n.

La buena noticia es que estas comisiones de cancelaci¨®n se reducen a la mitad respecto a las que se pod¨ªan cobrar hasta ahora, pero la mala es que solo se aplican a los nuevos contratos. No obstante, a tenor de los c¨¢lculos de los expertos de kelisto.es, al final esa rebaja no supone tanto dinero: unos 76 euros de media en el caso de una hipoteca variable y unos 86 euros en una a tipo de fijo que se amorticen pasados 18 a?os, el momento estad¨ªticamente m¨¢s habitual para cancelar este tipo de pr¨¦stamo.

Con la nueva normativa el banco tambi¨¦n est¨¢ obligado a estudiar a fondo la capacidad econ¨®mica del cliente

M¨¢s seguridad frente a las ejecuciones

Tampoco afectan a los procedimientos en curso los cambios en las ejecuciones hipotecarias. Si nos encontramos en la primera mitad de la vida de la hipoteca, las ejecuciones no podr¨¢n llevarse a cabo hasta que tengas sin afrontar 12 cuotas o los impagos lleguen al 3% del capital principal del pr¨¦stamo. Sin embargo, si ya hemos traspasado el ecuador temporal de la hipoteca, se eleva a 15 el n¨²mero de cuotas y al 7% la proporci¨®n del capital pendiente.

Silvina Palacios valora esa medida, ya que ¡°aunque no alcanzan los requisitos de otros pa¨ªses europeos m¨¢s proteccionistas del consumidor, mejoran en relaci¨®n a las previsiones anteriores¡±. Efectivamente, el vencimiento anticipado supone un porcentaje muy superior del pr¨¦stamo en Alemania (10%), Italia (12,5%) o Francia (20%), detallan desde la asociaci¨®n de usuarios de servicios financieros ADICAE.

El nuevo sistema del inter¨¦s de demora

En cuanto al inter¨¦s de demora, hay cambios significativos. Con la legislaci¨®n anterior se pactaba entre las partes y lleg¨® a alcanzar el 25%, algo que recientemente fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo, que la limit¨® transitoriamente a un 2% m¨¢s del inter¨¦s aplicado a la hipoteca. Ahora, con la nueva ley no podr¨¢ superar en tres puntos el tipo de inter¨¦s de la hipoteca contratada.

Desde Kelisto.es ponen un ejemplo: con el inter¨¦s legal del dinero (actualmente es del 3%) y un retraso en el pago de una cuota, esta pod¨ªa pasar de los 527,45 euros que se paga en una hipoteca tipo de 130.000 euros a 23 a?os (y con un inter¨¦s aplicado del 1%) a 1.117,05 euros. Si se aplicara la doctrina del Supremo, la mensualidad normal pasar¨ªa como m¨¢ximo a 652,62 euros, y con la nueva normativa a 721,18 euros.

Cambiar de hipoteca o de banco es m¨¢s f¨¢cil

Las comisiones tambi¨¦n var¨ªan al cambiar un pr¨¦stamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo haces entre productos de la misma entidad (novaci¨®n), te podr¨¢n aplicar una comisi¨®n de hasta un 0,15% como m¨¢ximo durante los tres primeros a?os de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. La subrogaci¨®n, cambiar la hipoteca de un banco a otro, ya no tiene costes y se puede hacer libremente, pero entre las entidades se establecer¨¢ un mecanismo de compensaci¨®n.

En definitiva, la nueva ley garantiza una mayor protecci¨®n para el cliente. Puedes consultar el proyecto de ley en el BOE.