?Ha cambiado el valor catastral de tu casa? No menosprecies las consecuencias

Si eres propietario de una vivienda, un local o un terreno y has recibido ya la carta de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ponte las gafas de cerca y rev¨ªsalo bien. Igual te llevas una sorpresa, ya que este a?o casi 1.200 municipios han actualizado el valor catastral de sus inmuebles. Se haya incrementado o reducido, que de todo hay, afecta directamente al c¨¢lculo de diversos impuestos, desde el mencionado IBI o la plusval¨ªa municipal, hasta tasas auton¨®micas o estatales como el Impuesto sobre el Patrimonio.

Lo primero que debes saber es que esta actualizaci¨®n, en vigor desde comienzos de a?o, se ha traducido en subidas en 728 municipios y bajadas en otras 449 localidades. Es el tiempo transcurrido desde la ¨²ltima actualizaci¨®n el que indica qu¨¦ lugares tienen que revisar al alza sus inmuebles y cu¨¢les a la baja. Y lo m¨¢s importante, en qu¨¦ cuant¨ªa.

De los 728 municipios afectados con subidas, aquellos que revisaron el catastro por ¨²ltima vez entre 2001 y 2003 han aplicado un 2% de incremento. Los que lo hicieron entre 1990 y 2000, un 3%, y los que peor parados salen, con una subida del 5%, son los que acometieron la ¨²ltima actualizaci¨®n entre 1984 y 1989. Por ejemplo, una casa registrada en 100.000 euros en 1998 ahora est¨¢ valorada en 103.000 euros. Las capitales de provincia con mayores subidas son Huesca, con el 2%, y Granada, Huelva, Teruel y Valencia, con el 3%.

En el lado opuesto, los que actualizaron por ¨²ltima vez el catastro entre 2005 y 2013, en plena burbuja inmobiliaria, es decir 449 municipios, han visto reducido el valor de sus inmuebles entre el 3% ¡ªpara los revisados entre 2005 y 2011¡ª y el 7% para los que lo hicieron en 2012 o 2013. En estos casos, un inmueble valorado en 100.000 euros en 2007 pasa a estar estimado en 93.000 euros. Han salido beneficiadas Almer¨ªa y Santander, con un 3% de bajada, y Guadalajara y Zaragoza, con un 7% menos.

La explicaci¨®n de la bajada est¨¢ en que esas referencias se calcularon cuando los precios de los inmuebles estaban disparados y costaban mucho m¨¢s que en los a?os posteriores. Los precios cayeron luego en picado. De hecho, los propietarios llevan a?os pagando impuestos sobre valores que ten¨ªan poco que ver con la realidad.

Puedes consultar el detalle de tu municipio visitando la p¨¢gina del catastro. Ah¨ª comprobar¨¢s si en tu ciudad o pueblo se han revisado este a?o ¡ªten en cuenta que no se hace en todos los ejercicios¡ª o cu¨¢ndo fue la ¨²ltima vez, y qu¨¦ coeficiente de actualizaci¨®n se decidi¨®.

A los madrile?os, por ejemplo, les lleg¨® un incremento general del 74% en 2012 ¡ªla anterior revisi¨®n hab¨ªa sido una d¨¦cada antes¡ª. El Ayuntamiento decidi¨® por entonces hacer m¨¢s digerible el susto prorrateando esa subida a lo largo de 10 a?o, bajando en ese mismo periodo el tipo de gravamen del IBI. Adem¨¢s, en junio de 2016, se aprob¨® una revisi¨®n parcial y hubo una bajada que afect¨® a una veintena de barrios en los que los precios estaban sensiblemente por debajo a los tomados como referencia en 2012. En Barcelona, la subida se produjo en 2017 y el incremento global del valor catastral fue del 19%, tras 16 a?os sin revisarse.

?A qu¨¦ impuestos repercute?

La revisi¨®n del catastro tiene una incidencia directa en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propiedad sobre inmuebles r¨²sticos, urbanos y de caracter¨ªsticas especiales, y en la plusval¨ªa, que afecta al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Son dos impuestos municipales que determinan su base imponible a partir del valor catastral, al que aplican factores correctores que var¨ªan de un Ayuntamiento a otro y en funci¨®n del tipo de uso. En Madrid, por ejemplo, para el a?o 2018 los inmuebles urbanos (de uso residencial) tienen un tipo del 0,51%. Si el valor catastral de una vivienda es de 100.000 euros, el IBI a pagar ser¨¢ de 510 euros. El IBI lo pagan anualmente los propietarios de cualquier tipo de inmueble, mientras que la plusval¨ªa solo se aplica cuando se producen transferencias en los inmuebles (compraventas, herencias).

El valor catastral tambi¨¦n influye en el c¨¢lculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jur¨ªdicos Documentados (conocido como ITPAJD) y en del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Estos dos se determinan seg¨²n el valor real de los bienes y derechos transmitidos, sin embargo, tal y como explica Jon Arrarte, socio de Deloitte Legal, ¡°es habitual que a la hora de estimar el valor real, concepto jur¨ªdico indeterminado, se acuda a valores que figuran en registros oficiales de car¨¢cter fiscal, como por ejemplo el catastro inmobiliario¡±.

En cuanto a sus efectos en el impuesto sobre la Renta (IRPF), en la declaraci¨®n anual se incluyen ¡°las rentas por viviendas o locales vac¨ªos, que se calculan aplicando un porcentaje sobre su valor catastral¡±, explica Arrarte. Tambi¨¦n puede repercutir en el Impuesto sobre Patrimonio (que pagan dentro del IRPF las personas con bases imponibles superiores a 700.000 euros en el ¨¢mbito estatal, a 600.000 en la Comunidad Valenciana, 500.000 en Catalu?a y Extremadura y 400.000 en Arag¨®n), ya que se toma como referencia para el gravamen el mayor entre tres valores diferentes: el catastral, el comprobado por la Administraci¨®n (que se asigna por las comunidades aut¨®nomas para liquidar el ITPAJD) o el de adquisici¨®n.

?Y c¨®mo me afectan los cambios? Ejemplos pr¨¢cticos.

La actualizaci¨®n de los valores catastrales no implica que suba o baje el porcentaje de los impuestos que habitualmente pagabas, pero al modificarse la valoraci¨®n del inmueble tambi¨¦n var¨ªa la base sobre la que se aplica esa tasa. No obstante s¨ª es cierto que muchas veces los Ayuntamientos juegan con el tipo del IBI para mitigar o aumentar los efectos de esas variaciones. As¨ª lo ha hecho recientemente Zaragoza, que ha bajado este impuesto desde el 0,64% de 2016 al 0,42% actual.

La capacidad de los consistorios en la recaudaci¨®n tiene unos l¨ªmites fijados y hoy en d¨ªa para los inmuebles urbanos el IBI tiene que estar, con algunas excepciones, entre el 0,4% y el 1,1%, y para los r¨²sticos, entre el 0,3% y el 0,9%.

Veamos un ejemplo de c¨®mo influye el cambio de valor catastral en el pago de impuestos: si tienes una casa que antes estaba valorada en 100.000 euros y el IBI que aplica tu Ayuntamiento es del 0,8%, hasta ahora pagabas anualmente 800 euros. Si con la revisi¨®n que ha entrado en vigor el 1 de enero el valor se ha incrementado un 3%, es decir que tu vivienda ahora est¨¢ estimada en 103.000 euros, este a?o abonas 824 euros.

Otro caso: imaginemos que el valor catastral de tu terreno era de 10.000 euros y que en tu municipio el IBI que se aplica a los inmuebles r¨²sticos ¡ªsuele ser inferior al de los urbanos¡ª es del 0,4%, entonces ven¨ªas pagando 40 euros al a?o. Si est¨¢ situado en una localidad que ha revisado los valores catastrales a la baja, pongamos que un 4%, el recibo de este a?o ser¨¢ menor, de 38,4 euros ya que el terreno ahora se valora en 9.600 euros.