El mercado hipotecario se estanca en el primer semestre

A pesar de que los tipos de inter¨¦s han empezado a moderarse por el giro monetario del BCE, el sector inmobiliario a¨²n no ha encontrado su equilibrio tras el vaiv¨¦n que sufri¨® el mercado inmobiliario durante la pandemia y muestra se?ales contradictorias. La firma de hipotecas para la compra de una vivienda se redujo un 5,5% durante junio respecto al mismo mes de 2023. Se trata del decimoquinto mes de ca¨ªdas en el ¨²ltimo a?o y medio. El motivo: durante 2022, al terminar las restricciones de la crisis de la covid se firmaron muchas hipotecas que hab¨ªan quedado pendientes de los dos a?os anteriores. Ese a?o fue el mejor para el mercado inmobiliario desde los a?os de la burbuja, por eso cuando se estabiliz¨® el mercado debido a la escasez de la oferta, las comparaciones sal¨ªan negativas.

A esto hay que a?adir, que los tipos de inter¨¦s han estado m¨¢s elevados, lo que ha encarecido los pr¨¦stamos y desincentivado la compra de vivienda. El importe medio solicitado en junio fue de 146.117 euros, algo mayor que el registrado en mayo; y el tipo de inter¨¦s medio en las nuevas hipotecas se situ¨® en el 3,26%, pr¨¢cticamente igual que en el mes anterior.

La fotograf¨ªa se muestra m¨¢s n¨ªtida en los datos acumulados en el semestre. Entre enero y junio de este a?o se firmaron 193.238 pr¨¦stamos hipotecarios, lo que representa un 4,7% menos que en el mismo periodo del a?o anterior y casi un 20% menos que en 2022, el m¨¢ximo desde el bum del ladrillo. El n¨²mero de hipotecas suscritas en el primer semestre es el menor dese el a?o de la pandemia, e incluso en 2019 se acordaron m¨¢s pr¨¦stamos que en lo que va de 2024. En el primer semestre del a?o, la firma de hipotecas sobre viviendas aument¨® en tasa interanual solo en abril por una cuesti¨®n estacional (28% m¨¢s) y un 3,8% en febrero.

Aunque los datos sobre los registros administrativos procedentes del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles que ha ofrecido este viernes el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) respecto a junio son provisionales, y se revisar¨¢n cuando se difundan los del mismo periodo del a?o pr¨®ximo, los registros acumulados hasta este momento del a?o dibujan una tendencia reconocible: el incremento del precio de la vivienda sigue siendo una barrera para muchas personas incluso si se facilita (un poco) el acceso al cr¨¦dito. De ah¨ª se desprende el dato de que el n¨²mero de firmas de hipotecas ¡ªen junio se consumaron 33.478 operaciones¡ª, se ha ido reduciendo en 15 de los ¨²ltimos 18 meses.

Por otro lado, el importe medio se situ¨® en 146.177 euros (4.660 euros m¨¢s); y el tipo de inter¨¦s medio en junio fue de 3,26%, pr¨¢cticamente calcado al de mayo (3,25%). Las dos ¨²ltimas tasas no solo son las m¨¢s bajas desde que arranc¨® 2024, sino que es necesario remontarse a agosto y septiembre de 2023 para encontrar porcentajes similares. A pesar de esta posici¨®n, el tipo de inter¨¦s medio para los pr¨¦stamos sobre vivienda es nueve d¨¦cimas superior al de un a?o antes (3,17%) y, con ¨¦l, se acumulan ya 15 meses consecutivos con tipos por encima del 3%. El plazo medio fijado para su devoluci¨®n en las firmas fue de 25 a?os.

El ¨²ltimo informe del INE constata tambi¨¦n que en junio las hipotecas a tipo variable volvieron a superar a las de plazo fijo (57,4% por 42,6%), siendo el tipo de inter¨¦s medio al inicio algo m¨¢s bajo para estas que para las de tipo de fijo (del 3,06% y del 3,44%, respectivamente). Precisamente, el eur¨ªbor a doce meses, el indicador m¨¢s utilizado en Espa?a para calcular las hipotecas variables, cerrar¨¢ agosto a la baja, con una tasa media del entorno del 3,17%, su quinta ca¨ªda consecutiva y su nivel m¨¢s bajo desde diciembre de 2022. Este nuevo retroceso en el eur¨ªbor quiz¨¢ comience a notarse para los pr¨®ximos an¨¢lisis.

Por comunidades aut¨®nomas, las que registraron un mayor n¨²mero de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio fueron Andaluc¨ªa (6.789), Catalu?a (5.542) y Madrid (5.436), aunque solo cuatro territorios rubricaron m¨¢s que en el mismo mes de 2023: Asturias (+6,8%), Navarra (+5,2%), Catalu?a (+2,3%) y Castilla-La Mancha (+2%). Por contra, los pr¨¦stamos para la compra de vivienda bajaron en trece comunidades aut¨®nomas, entre los que destacan los descensos interanuales de Canarias (-26,2%), Pa¨ªs Vasco (-23,3%), Baleares (-22,7%) y Arag¨®n (-20,6%), todas ellas con ca¨ªdas superiores al 20%.

Caen las hipotecas que cambian de condiciones

De acuerdo con los datos del organismo estad¨ªstico, el n¨²mero de hipotecas sobre fincas r¨²sticas y urbanas (dentro de estas ¨²ltimas se incluyen las viviendas) tambi¨¦n baj¨® en el sexto mes del a?o, con una rebaja del 6,8% respecto al mismo periodo de 2023, hasta un total de 40.324 pr¨¦stamos. El capital de los cr¨¦ditos hipotecarios concedidos disminuy¨® un 8,3%, hasta los 6.644 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas baj¨® un 1,7% interanual, con 164.778 euros.

En cuanto a los contratos que cambiaron sus condiciones, el INE determina que en junio lo hicieron un total de 9.998 hipotecas, un 9% menos que en el mismo mes de 2023. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 9.500 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), un 11,9% m¨¢s. El n¨²mero de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 378, un 81,1% menos que hace un a?o. Por su parte, en 120 hipotecas cambi¨® el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), un 75,9% menos. De las 9.998 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 77,8% se deben a modificaciones en los tipos de inter¨¦s.

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