?Y si quiero alquilar habitaciones de mi casa?

Se alquila habitaci¨®n en piso compartido con dos personas m¨¢s¡±, ¡°Habitaci¨®n disponible en el centro¡±. Las calles de las ciudades y las p¨¢ginas webs de alquiler de viviendas est¨¢n llenas de estos anuncios. Hasta ahora lo habitual era que esos reclamos fueran hechos por j¨®venes y estudiantes que buscan vivir colectivamente para repartir los gastos. Esta realidad ha cambiado. J¨®venes o menos j¨®venes profesionales y tambi¨¦n jubilados deciden alquilar habitaciones de su vivienda para hacer frente al pago de la hipoteca, de la renta o ganar un dinero extra.

Alquilar una habitaci¨®n de la casa donde vives

El alquiler de habitaciones no est¨¢ regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (en principio) sino mediante un pacto entre las partes regido por el C¨®digo Civil.

Cuando el due?o vive en la casa lo habitual es hacer un contrato con las condiciones que se pacten entre las partes. En ese documento el arrendador pactar¨¢ con el arrendado la duraci¨®n, el precio y las pr¨®rrogas. Adem¨¢s va impl¨ªcito el derecho a usar las zonas comunes de la vivienda, como la cocina y el ba?o (a no ser que se pacte lo contrario).

El resto de aspectos que debe recoger el contrato son:

• La duraci¨®n.
• El precio y la forma de pago.
• Los servicios que se incluyen (derecho al uso del tel¨¦fono fijo, de Internet¡­) y c¨®mo se repartir¨¢n los gastos de luz, agua, en su caso el de tel¨¦fono¡­ o si se incluyen dentro del precio de la habitaci¨®n.
• La habitaci¨®n a alquilar.

Cuando se pone en alquiler una habitaci¨®n, el arrendador puede fijar el precio libremente (aunque siempre hay datos de mercado que orientan sobre el que m¨¢s conviene) y debe declarar a Hacienda lo que obtenga con ese alquiler, ¡°como un rendimiento del capital inmobiliario¡±, explican desde la asesor¨ªa Alfil.

Para que el arrendador pueda obtener beneficios fiscales en la declaraci¨®n de la renta es necesario incluir en el contrato una cl¨¢usula en la que se indique que esa vivienda es la habitual del inquilino. Si se cumple este requisito, el propietario tendr¨¢ un reducci¨®n del 60% de la cantidad que resulte de restar a los ingresos los gastos (comunidad, IBI, basuras en su caso, intereses de posibles pr¨¦stamos¡­); gastos que no pueden ser incluidos en su totalidad (el propietario tambi¨¦n es part¨ªcipe de esos gastos), sino la parte proporcional que se puede imputar a la parte arrendada. Es decir, si ingresas 10.000 euros y tienes 1.000 euros de gastos, el neto ser¨ªa 9.000 euros, del que habr¨ªa que tributar por ese 40% (3.600 euros).

En el caso de que en el contrato se indique que es de car¨¢cter temporal, por ejemplo por el curso escolar a unos estudiantes, no se tendr¨¢ derecho a estos beneficios.

Estas mismas condiciones se mantienen si el due?o de la vivienda alquila habitaciones a dos o m¨¢s personas.

Si alquilo toda la casa a varias personas

Esta opci¨®n contempla que se puede hacer un contrato com¨²n para todos los inquilinos de la vivienda, que estar¨ªa regulado por la LAU y por su normativa, como si se tratara de un alquiler com¨²n, de m¨ªnimo un a?o de duraci¨®n y con sucesivas subrogaciones hasta cinco, tras lo que habr¨ªa que hacer un nuevo contrato. En este tipo de contrato existe una obligaci¨®n solidaria entre todos si alguno incumple el pago o si se producen desperfectos.

En este caso, el arrendador tambi¨¦n tiene derecho a beneficios fiscales a trav¨¦s de la declaraci¨®n de la renta, de la misma forma que si solo alquila una habitaci¨®n de su casa. Pero en este caso, s¨ª se podr¨¢n computar todos los gastos de la casa.

Tambi¨¦n es posible pactar un contrato individual con cada habitante de esa vivienda en la que no resides. Estos documentos se regir¨¢n por el C¨®digo Civil. No est¨¢n sujetos a temporalidad, el periodo de vigencia ser¨¢ el que t¨² pactes. Habr¨¢ beneficios fiscales si en los contratos incluyes que es vivienda habitual del inquilino. Para que el arrendador se beneficie es el inquilino quien debe consentir que en el contrato ponga que se trata de su vivienda habitual, cual sea la duraci¨®n de ese contrato.

Subarriendo

Un inquilino tambi¨¦n puede subarrendar una parte de la vivienda que tiene alquilada si el propietario lo autoriza. La LAU indica que solo es legal subalquilar una vivienda si se hace de manera parcial, con el consentimiento previo del arrendador. Aqu¨ª, tambi¨¦n se contar¨¢ con un contrato individual para mayor seguridad y donde se d¨¦ cuenta de las condiciones.

Al margen de la v¨ªa elegida, cuando se alquila una habitaci¨®n hay que tener en cuenta que tambi¨¦n se ¡°alquila¡± el derecho al uso de las zonas comunes: la cocina, el ba?o¡­ Por tanto, otro de los puntos importantes es negociar el pago de los gastos que se generan en la vivienda. ¡°Lo habitual suele ser pagar la renta m¨¢s un fijo estipulado entre las partes o prorratear los gastos entre las personas que conviven en la casa¡±, afirma Luis Delgado, abogado de Leg¨¢litas. Si vas a gestionar el pago de gastos compartidos, estas apps te interesan.

Al margen de la ley

Alquilar habitaciones al margen de todo lo expuesto antes es una ilegalidad. Hay razones diversas por las que el propietario puede pedir la disoluci¨®n del contrato en caso de que se haya subalquilado:

• Si el casero desconoce el alquiler y por tanto no hay consentimiento.
• Si uno de los subalquilados se marcha y en su lugar entra otra persona, sin ponerlo en conocimiento del arrendatario. Es obligatorio avisar al casero y realizar un nuevo contrato para que el reci¨¦n llegado conozca las condiciones, duraci¨®n del alquiler, precio¡­
• Si la vivienda tiene uso de piso tur¨ªstico sin los permisos correspondientes.

Ciudades, precios y m¨¢s

Seg¨²n el estudio del portal Fotocasa, las comunidades que tienen una mayor demanda de habitaciones son Madrid, con un 21% del total de b¨²squedas, seguida de Andaluc¨ªa (20%), Catalu?a (15%), Comunidad Valenciana (9%) y Pa¨ªs Vasco (3%). Madrid y Catalu?a concentran el 36% del total en Espa?a.

En cuanto a zonas de preferencia, ¡°el centro de la ciudad sigue siendo el punto estrat¨¦gico del alquiler¡±, comenta Ignasi Giralt, m¨¢nager general en Espa?a de Badi, plataforma de alquiler habitacional.

El estudio de Fotocasa tambi¨¦n apunta que Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca son las ciudades m¨¢s caras para alquilar una habitaci¨®n, con un precio medio de 491, 410 y 378 euros al mes, respectivamente. Aun as¨ª, respecto al pasado a?o, en Barcelona y en Madrid el precio de las habitaciones ha ca¨ªdo un 3,4% en la primera y un 4,2% en la capital.

Por ciudades, C¨¢ceres, con 159 euros al mes, y Ja¨¦n, con 174 euros, son las m¨¢s baratas.

Por comunidades, Catalu?a es la m¨¢s cara, con una media de 444 euros al mes por habitaci¨®n; seguida de Madrid, con 386 euros al mes; Baleares, con 384 euros al mes y Pa¨ªs Vasco, con 338 euros al mes. En el otro extremo aparecen Extremadura, con 171 euros al mes; Castilla-La Mancha, con 197 al mes; Galicia, con 212 al mes y Castilla y Le¨®n, con 219 al mes.

?Qui¨¦n alquila habitaciones?

Hasta hace poco eran los estudiantes los que sol¨ªan compartir piso. Ahora todo ha cambiado y las dificultades para hacer frente al pago del alquiler de una casa es la principal raz¨®n para compartir, seg¨²n apunta Fotocasa en su informe. ¡°Alrededor de un 80% de nuestra audiencia tiene una edad de entre 25 y 35 a?os y no son estudiantes, sino j¨®venes profesionales¡±, se?ala Giralt.

Pero, adem¨¢s, segmentos de edad que hasta hace poco tiempo estaban fuera de estas estad¨ªsticas han entrado de lleno, como los mayores de 55 y hasta 75 a?os, que suponen un 9% de espa?oles que comparten o buscan casa para compartir, a?ade el informe.