?Y ahora qu¨¦ hago con el alquiler de mi negocio?

El confinamiento provocado por el coronavirus (covid-19) ha dado la vuelta a la econom¨ªa y, por supuesto, al mercado inmobiliario. Grandes marcas como H&M y Primark han anunciado que renegociar¨¢n los alquileres de sus locales en Reino Unido. Kiko Milano y Rituals est¨¢n pidiendo una moratoria en el pago de sus alquileres en Espa?a. Tambi¨¦n dos cadenas espa?olas hoteleras, NH Hoteles y Meli¨¢ Hotels, con 230 y 116 hoteles en edificios de alquiler, respectivamente.

Recientemente, siete patronales del sector (la Federaci¨®n Espa?ola de Comerciantes de Electrodom¨¦sticos FECE, la Confederaci¨®n Espa?ola de Comercio CEC, la Asociaci¨®n Espa?ola de Centrales de Compra ANCECO y las asociaciones de cadenas de retail, servicios y restauraci¨®n AMICCA, ACOTEX, COMERTIA y EURELIA) han enviado un manifiesto al Gobierno en el que acusan su incapacidad para afrontar gastos como el pago de los alquileres de los locales comerciales y reclaman acciones para paliar los efectos del par¨®n en sus negocios. La pandemia supone la pr¨¢ctica desaparici¨®n de sus ingresos, mientras el alquiler se presenta como un elevado coste fijo al que es imposible hacer frente.

Pero adem¨¢s de las grandes compa?¨ªas, el cese de actividad supone un gran problema para los peque?os comercios que deben hacer frente a sus alquileres sin unos ingresos que los respalden. Restaurantes, cafeter¨ªas, ferreter¨ªas, fruter¨ªas, etc. Negocios a pie de calle que no disponen de una gran capacidad de aguante si se mantiene el confinamiento. Si no se produce un retraso en los pagos, una renegociaci¨®n a la baja de sus alquileres o la condonaci¨®n de los pagos durante el cierre, muchos se ver¨¢n obligados a cerrar definitivamente sus puertas.

?Qu¨¦ contemplan las acciones de rescate del Gobierno para el sector del ¡®retail¡¯?

En las medidas adoptadas por el Gobierno de Pedro S¨¢nchez han quedado fuera los inquilinos, sean grandes empresas o peque?os aut¨®nomos, que forman el grueso del alquiler de locales comerciales.

S¨ª que tendr¨¢n ventajas los arrendadores de locales ya que podr¨¢n solicitar el aplazamiento de los pagos de las hipotecas de sus negocios siempre que hayan sufrido una p¨¦rdida sustancial de sus ingresos o una ca¨ªda en su facturaci¨®n de al menos el 40%.

Luis Corral, consejero delegado de Foros Consultores Inmobiliarios, explica que en estas complicadas circunstancias, lo ideal ser¨ªa un pacto entre inquilino y casero. ¡°Lo aconsejable es un reparto de quebrantos en funci¨®n de la ca¨ªda de ingresos. Si hay algo de actividad, repartir esos gastos y aplazar el resto de la renta durante los pr¨®ximos meses o reducir la mensualidad. Una vez pasado, lo aconsejable es ir incorporando el pago de la renta de forma paulatina. Y si no hay, exonerar al menos del pago la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma¡±, explica.

Algunos juristas creen que los afectados podr¨ªan recurrir a un art¨ªculo en el C¨®digo Civil, en concreto el 1.105, donde se exonera del pago de las rentas ante una situaci¨®n de fuerza mayor. Obviamente, durante el tiempo que dure el estado de alarma. Textualmente, el art¨ªculo dice: ¡°Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que as¨ª lo declare la obligaci¨®n, nadie responder¨¢ de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables¡±.

La letrada Pilar del Olmo explica que este art¨ªculo ser¨ªa v¨¢lido para los alquileres de temporada (por ejemplo, locales alquilados en verano) que se rigen por el C¨®digo Civil, mientras que ser¨ªa muy discutible en los contratos superiores a un a?o ya que se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Luis Corral se muestra contrario a utilizar la v¨ªa judicial. La negociaci¨®n entre el inquilino y el arrendador es mucho m¨¢s ¨¢gil que enfrentarse a largos procesos judiciales y, adem¨¢s, se evitar¨¢ que muchas empresas se vean obligadas a cerrar. La decisi¨®n deber¨ªa quedar entre las partes afectadas.

?C¨®mo debo proceder en caso de negociaci¨®n con mi arrendador?

Corral da unos consejos muy ¨²tiles para la negociaci¨®n: ¡°Debe quedar documentado y explicado el porqu¨¦ de esta excepci¨®n. Es muy importante para evitar reclamaciones posteriores de impagos y tambi¨¦n para la declaraci¨®n de la Renta. Por ejemplo, el arrendador est¨¢ obligado a declarar las rentas. Sin embargo, si se ha aplazado o reducido, solo se declara aquello que est¨¦ reflejado en el pacto¡±.

Otros gastos fijos importantes que afrontan los negocios dependen de las Administraciones p¨²blicas: Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), impuestos por terrazas en cafeter¨ªas, impuestos de basura, impuestos de veh¨ªculos, etc. ?Qu¨¦ pasa con este tipo de gastos?

El Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, ha decidido retrasar el pago del IBI hasta el mes de julio. Normalmente, este tributo tiene la fecha l¨ªmite del 4 de mayo. Tambi¨¦n esta corporaci¨®n ha anunciado que est¨¢ estudiando f¨®rmulas para descontar en el impuesto de las terrazas los meses de inactividad. Eso s¨ª, el propietario deber¨ªa solicitar a posteriori la devoluci¨®n de parte de la tasa.

Son numerosas las poblaciones de distinto tama?o en las que se est¨¢ anunciando una demora en el pago de impuestos o, definitivamente, suprimirlos durante el estado de alarma. Guadalajara, Valdemoro y Pinto (Madrid), ?vila, Le¨®n y Logro?o, entre otros, han decidido aplazar los impuestos. Altea (Alicante) o Lanjar¨®n (Granada) suspenden el pago de impuestos mientras dure el confinamiento de la poblaci¨®n.

Por su parte, el Ayuntamiento de Madrid ha decidido bonificar con un 25% de la cuota ¨ªntegra del IBI a los inmuebles dedicados a usos comerciales, de ocio y hosteler¨ªa siempre que mantengan el promedio de la plantilla durante el periodo de pago de impuestos. En el Impuesto de Actividades Econ¨®micas (IAE) tambi¨¦n tendr¨¢n derecho a descuento del 25% los sujetos pasivos que tributen por ocio y restauraci¨®n, agencias de viaje, comercial y grandes superficies. Por ¨²ltimo, se ha aplazado un mes el periodo de pago voluntario del Impuesto de Veh¨ªculos de Tracci¨®n Mec¨¢nica (IVTM), tasa por Pasos de Veh¨ªculos (TPV) y tasa de Cajeros Autom¨¢ticos, que comenzaba el 1 de abril.