La contrataci¨®n de seguros crece por impago del alquiler

La contrataci¨®n de seguros por impago de alquiler ha aumentado y, aunque parte de este crecimiento se debe a la situaci¨®n derivada de la pandemia, hay m¨¢s factores que motivan este protagonismo. El n¨²mero de nuevas p¨®lizas ha aumentado entre un 10% y un 20% interanual en las aseguradoras con muchos a?os en funcionamiento y se han duplicado en corredur¨ªas m¨¢s nuevas, seg¨²n el ¨²ltimo informe del Observatorio Espa?ol del Seguro del Alquiler (OESA). Las razones de este incremento no atienden ¨²nicamente a la situaci¨®n del pa¨ªs. Javier ?scar, presidente de OESA, se?ala otras causas, como la prohibici¨®n de que los arrendadores soliciten m¨¢s de dos mensualidades como garant¨ªa de pago, aprobada en la reforma de diciembre de 2018 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; la facilidad y la rapidez para encargar un estudio de evaluaci¨®n que permite conocer la solvencia del inquilino de forma digital; el coste del seguro, que supone un 4% sobre la renta anual, y que cubre 12 mensualidades y los tr¨¢mites legales; o el mayor conocimiento que existe en el mercado de este tipo de protecci¨®n. Seg¨²n ?scar, entre el 30% y el 40% de los nuevos contratos de alquiler llevan aparejado un seguro de impago. ¡°Este impulso no es un fen¨®meno puntual sino una tendencia natural por un incremento de la necesidad y de la especializaci¨®n de las aseguradoras¡±, asegura.

?Qui¨¦n asume el coste del seguro?

Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Econom¨ªa, Contabilidad y Finanzas de Esade, afirma que el arrendador no deber¨ªa repercutir la prima del seguro en el precio del alquiler porque es un servicio del que se beneficia ¨¦l. ¡°No tiene sentido que lo refacture. Deber¨ªa estar incluido en el precio de mercado de la vivienda¡±, indica. ¡°No es como, por ejemplo, los gastos de comunidad, que cubren un servicio que disfruta el inquilino, y que podr¨ªan trasladarse¡±, a?ade.

?scar, sin entrar en la cuesti¨®n de qui¨¦n lo deber¨ªa pagar, afirma que es muy frecuente que el arrendador repercuta el coste del seguro al inquilino: ¡°Lo que implica una subida de unos 30 o 40 euros al mes¡±. Los c¨¢lculos que realiza el presidente de OESA se basan en alquileres de entre 750 y 1.000 euros al mes y un coste del seguro del 4%. Conviene recordar que el inquilino no puede ser el tomador del seguro y aportarlo como una garant¨ªa. Lo tiene que contratar el arrendador o una tercera parte.

El perfil del tomador

OESA informa que el cliente al que va dirigido este tipo de seguros es un propietario con menos de 10 inmuebles en alquiler. Amaro lo describe as¨ª: ¡°Tiene un perfil m¨¢s profesionalizado, con m¨¢s tradici¨®n en la gesti¨®n, cierta cultura financiera y cuenta con poco tiempo. No ve el seguro como un coste¡±. Seg¨²n OESA, las aseguradoras cuentan con 80.000 viviendas aseguradas y un volumen de negocio de 20 millones de euros.

?C¨®mo se reducen los impagos?

Los seguros no dejan de ser una protecci¨®n para el arrendatario pero no suponen una soluci¨®n al aumento de impagos, que seg¨²n la Asociaci¨®n de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) se triplicaron en los peores momentos de 2020. Beatriz Toribio, directora general de Asval, aporta dos soluciones: ¡°Ayudas directas a los colectivos vulnerables de forma inmediata y la creaci¨®n de un parque p¨²blico de vivienda de alquiler¡±.

Toribio asegura que hay familias que est¨¢n destinando el 40% de sus ingresos al pago de la renta cuando lo recomendable es no sobrepasar el 30%. Esta experta desaprueba el control de precios del alquiler: ¡°Reduce la oferta de viviendas a largo plazo, fomenta la econom¨ªa sumergida y desincentiva la inversi¨®n y la mejora de los inmuebles¡±. E insiste: ¡°La soluci¨®n es la vivienda social y asequible¡±.

?La morosidad sube los precios de los alquileres?

Las mayores oscilaciones de precios se producen por desajustes entre la oferta y la demanda o por situaciones excepcionales como la provocada por la pandemia, que ha generado ca¨ªdas en 23 capitales de Espa?a, seg¨²n Idealista, y un descenso general del 6% en mayo de 2021 con respecto al mismo mes del a?o anterior. ?scar afirma que la morosidad no es un elemento que afecte al precio del alquiler. Tampoco el incremento de impagos desemboca en un aumento notable de la cuant¨ªa de la p¨®liza. Amaro aduce que ha habido una mayor demanda de estos seguros de impago, pero tambi¨¦n ha habido un aumento de las compa?¨ªas que ofrecen esta protecci¨®n. De nuevo la mayor competencia contiene los precios y mejora las prestaciones de las empresas con servicios m¨¢s individualizados y ajustados a las demandas de los clientes.

?C¨®mo responder ante un impago?

Asval naci¨® con la irrupci¨®n de la covid-19 y su trabajo consiste en asesorar y mantener informados a los propietarios asociados. Esta entidad recibe consultas y en funci¨®n de cada caso propone una soluci¨®n amistosa, mandar un comunicado al inquilino o recurrir a los procedimientos legales pertinentes. Toribio insiste en que no hay una forma ¨²nica de actuar ni un protocolo. Se estudian los casos de forma individual. El presidente de OESA afirma que ante el incremento de los siniestros por impago se han puesto en marcha acciones de mediaci¨®n entre arrendador y arrendatario.

Los seguros por impagos del alquiler imperan en las ciudades grandes

Entre el 60% y el 70% de los seguros por el impago del alquiler se contrata en ciudades de m¨¢s de 200.000 habitantes, seg¨²n OESA. Entre un 23% y un 29% se firma en n¨²cleos urbanos de entre 50.000 y 200.000 habitantes. Los municipios m¨¢s peque?os no alcanzan el 10%. Madrid y Barcelona son las ciudades donde existen m¨¢s viviendas con este tipo de seguro contratado.

Si el inquilino se gana la confianza del propietario, ?se da de baja el seguro?

Amaro explica que una vez que el arrendador conoce al inquilino se puede relajar la percepci¨®n del riesgo: ¡°Con el tiempo posee m¨¢s informaci¨®n, sabe qui¨¦n es y qu¨¦ tipo de vida lleva. Incluso, puede ser que desemboque en la cancelaci¨®n del seguro¡±. Desde OASE afirman que se est¨¢n produciendo contrataciones de p¨®lizas en inmuebles con contratos de alquiler en vigor, incluso de m¨¢s de un a?o de antig¨¹edad. Pero en su propio dec¨¢logo aseguran que es habitual pagar el primer a?o y luego decidir la no renovaci¨®n porque se conf¨ªa en los inquilinos. Y alertan de que el estudio de viabilidad se lleva a cabo a fecha de realizaci¨®n del contrato de alquiler.