Los inversores vuelven a apostar por el mercado inmobiliario espa?ol

Las inversiones inmobiliarias han protagonizado grandes subidas y bajadas a lo largo del ¨²ltimo a?o. Con el estallido de la pandemia, muchos preconizaban la explosi¨®n de una burbuja, pero la realidad que ha tra¨ªdo 2021 es totalmente diferente: en el segundo trimestre de este a?o la inversi¨®n ha crecido un 258% m¨¢s que el trimestre anterior, seg¨²n los datos de la consultora inmobiliaria CBRE Group. ¡°Esto no es la crisis inmobiliaria [de 2008]¡±, resume Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y director nacional de Capital Markets de CBRE Espa?a. Las cifras son una prueba de por qu¨¦ los inversores son m¨¢s optimistas, especialmente en ciertos sectores: el log¨ªstico, el residencial destinado al alquiler o el destinado a oficinas de trabajo m¨¢s modernas y flexibles. ?Qu¨¦ ha pasado para que los inversores se est¨¦n interesando en este mercado inmobiliario?

Marco-Gardoqui remarca que las variables inmobiliarias que afectan a la inversi¨®n ¡ªlos bajos tipos de inter¨¦s o la disponibilidad de metros cuadrados¡ª permanecen igual que antes, lo que coloca a Espa?a como un lugar id¨®neo para invertir en este sector. ¡°El precio de la vivienda en Espa?a est¨¢ casi un 40% por debajo de los a?os del boom inmobiliario y este hecho es muy importante porque sigue atrayendo a grandes y peque?os inversores¡±, apunta Mar¨ªa Matos, directora de estudios y portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.

Pese a que estos datos definen el a?o 2020 como un par¨¦ntesis en cuanto al volumen de las inversiones, Marco-Gadoqui subraya que la tipolog¨ªa del inversor, lo que busca y su pa¨ªs de procedencia, ha cambiado un poco como consecuencia de los efectos de la pandemia. El informe MarketBeat Espa?a de la compa?¨ªa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield afirma que la actividad de los grupos internacionales es m¨¢s fuerte que la de los inversores nacionales. ¡°La proporci¨®n de capital extranjero ha sido de dos tercios, similar a la registrada entre los a?os 2015 y 2019¡±, se?ala el documento. Pero ?cu¨¢l es el nuevo activo favorito de estos inversores? Respuesta: el sector log¨ªstico.

El sector log¨ªstico, al alza

El asentamiento del comercio electr¨®nico y el aumento de los env¨ªos de paqueter¨ªa como consecuencia de los nuevos modelos de consumo (m¨¢s pedidos en l¨ªnea con una entrega r¨¢pida) han resaltado la importancia de contar con una infraestructura que pueda satisfacer a estos consumidores: centros log¨ªsticos (grandes y peque?os; ubicados fuera y dentro de las ciudades) desde donde gestionar eficientemente el transporte de mercanc¨ªas.

¡°Los inversores est¨¢n 100% volcados y centrados en el sector log¨ªstico y residencial. Esto ha capturado el 55% de toda la inversi¨®n en el primer semestre¡±, apunta Marco-Gardoqui. De hecho, el informe Log¨ªstica. La s¨®lida demanda y el inter¨¦s inversor impulsan el atractivo del sector de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL) se?ala que ¡°en Madrid se entregaron 875.000 metros cuadrados de nuevo espacio log¨ªstico. El dato m¨¢s alto de toda la serie hist¨®rica. Mientras que en Barcelona rondaron los 300.000 metros cuadrados, un 30% m¨¢s que en 2019¡±.

La importancia del sector log¨ªstico no solo se queda en las dos grandes ciudades. ¡°Madrid y Barcelona tienen el principal foco de los inversores, pero Zaragoza, Valencia, M¨¢laga y Bilbao tienen unas caracter¨ªsticas muy atractivas¡±, explica Marco-Gardoqui. Los especialistas apuntan a que las grandes marcas, si quieren llegar r¨¢pido al consumidor, deben tener naves repartidas por varios puntos estrat¨¦gicos del pa¨ªs. Un ejemplo es Amazon, que seg¨²n el citado informe de JLL, ¡°ha sido el referente y principal actor del mercado por el lado de la demanda, ampliando su presencia en nuevas ubicaciones en todo el territorio, y requiriendo nuevos centros de gesti¨®n en grandes urbes¡±.

Alta demanda de alquileres

En cuanto al sector residencial, la rentabilidad que ofrece el alquiler y su alta demanda son las razones m¨¢s importantes que han propiciado su aumento. ¡°La rentabilidad de la vivienda en estos momentos es bastante elevada y se sit¨²a, de media, en un 5%. Algo que, ahora mismo, no ofrece ning¨²n otro producto financiero. Esto explica que el 70% de los compradores de vivienda la hayan adquirido para ponerla en r¨¦gimen de alquiler¡±, asegura Matos con datos de Fotocasa.

El otro de los grandes portales inmobiliarios, Idealista, desglosa los datos y se?ala que, entre las capitales espa?olas, Lleida es la que resulta m¨¢s rentable, con un 8,2%, mientras que entre las m¨¢s bajas se encuentran las dos grandes urbes, Barcelona (4,4%) y Madrid (4,6%). Estas ¨²ltimas, a pesar de tener una rentabilidad baja, siguen siendo atractivas para los inversores.

Oficinas m¨¢s modernas, sostenibles y flexibles

La reactivaci¨®n inmobiliaria del sector de las oficinas, un activo muy centrado en las dos grandes ciudades espa?olas, est¨¢ estrechamente ligada al avanzado estado de la campa?a de vacunaci¨®n, que, a su vez, favorece la vuelta a estos espacios de trabajo. El informe Mid-Year Market Outlook 2021 de CBRE Group prev¨¦ una reactivaci¨®n del mercado en el segundo semestre de 2021 especialmente en Barcelona en contraposici¨®n a Madrid.

¡°De los 850 millones de euros invertidos en oficinas en todo el primer semestre, Madrid ha capturado solo 150 millones, el resto, un 80% m¨¢s, ha ido a Barcelona¡±, ejemplifica Marco-Gardoqui. La explicaci¨®n, seg¨²n el experto, no pasa por una falta de inter¨¦s hacia la capital sino por una escasez de producto. En Madrid hay mucha menos oferta.

Adem¨¢s, los inversores tambi¨¦n est¨¢n m¨¢s enfocados en financiar oficinas m¨¢s modernas, sostenibles y flexibles. Espacios que, a causa de la situaci¨®n derivada de la pandemia, est¨¢n siendo m¨¢s demandados. De hecho, el informe Global Real Estate Perspective de JLL subraya como esencial que un propietario de estos locales sepa ¡°garantizar la salud y el bienestar de los empleados, junto con un enfoque cada vez mayor en los criterios de ESG¡±. Estas siglas hacen referencia a environment, social and governance, es decir, los factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo que los inversores tienen cada vez m¨¢s en cuenta.

El mercado minorista, en estado de redefinici¨®n

¡°El retail (venta al por menor) es un mercado que est¨¢ en una constante redefinici¨®n, reorient¨¢ndose hacia el comercio en l¨ªnea¡±, asegura Marco-Gardoqui. Durante la pandemia se ha notado el tir¨®n de supermercados y del sector alimentario mientras ca¨ªa, por ejemplo, el high street (los locales a pie de calle) en zonas c¨¦ntricas debido, entre otras cosas, al descenso del turismo.

Esta falta de visitantes tambi¨¦n ha sido un duro golpe para el sector hotelero, uno de los m¨¢s afectados por los efectos de la crisis sanitaria a pesar de que para los inversores sigue siendo atractivo. No obstante, apuntan las previsiones de CBRE Group, hay que esperar al segundo semestre del a?o para ver su activaci¨®n. ¡°A¨²n no tenemos los par¨¢metros normales en el sector hotelero, pero yo soy claramente optimista. Espa?a es imbatible por la parte tur¨ªstica¡±, sentencia Marco-Gardoqui.