?C¨®mo ha cambiado el mercado hipotecario?
El volumen de pr¨¦stamos para la compra de viviendas super¨® en mayo los niveles previos a la pandemia, debido a unos tipos de inter¨¦s muy bajos. La elecci¨®n entre una hipoteca a tipo fijo o variable depender¨¢ del tiempo que se espera mantenerla, los ahorros con los que se cuenta y el fin para el que se adquiere el inmueble
El mercado hipotecario afronta con optimismo estos meses tras el frenazo vivido el a?o pasado debido a la pandemia de la covid-19. As¨ª lo demuestran los indicadores: en mayo se firmaron 35.225 hipotecas sobre viviendas, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Una cifra que supera en un 37,4% a mayo de 2020 (25.538 operaciones) y que supone casi un punto m¨¢s que en el mismo periodo de 2019 (34.883 contratos). Tambi¨¦n representa la confirmaci¨®n de una tendencia que se inici¨® a principios de a?o, cuando marzo acab¨® con varios meses de cifras bajas al lograr el cuarto mejor dato mensual en la ¨²ltima d¨¦cada, con 36.886 transacciones.
Los expertos coinciden en que el avance en el proceso de vacunaci¨®n y la paulatina eliminaci¨®n de las restricciones impuestas a la movilidad, adem¨¢s de la elevada tasa de ahorro que han experimentado las cuentas de muchos espa?oles durante 2020, han favorecido un aumento de las operaciones inmobiliarias (en el primer semestre de este a?o las compraventas crecieron un 0,7% respecto al mismo periodo de 2019, seg¨²n el INE).
Pero tambi¨¦n ha influido el precio de las hipotecas, que es el m¨¢s bajo registrado. El tipo medio al que los bancos concedieron cr¨¦ditos hipotecarios a m¨¢s de 10 a?os marc¨® un m¨ªnimo hist¨®rico del 1,41% en junio, seg¨²n datos del Banco de Espa?a. Para Juan Vill¨¦n, responsable de hipotecas del buscador inmobiliario Idealista, estos pr¨¦stamos est¨¢n m¨¢s baratos que nunca. ¡°Las entidades bancarias, adem¨¢s, son m¨¢s proclives a prestar¡±, a?ade.
Mar¨ªa Matos, portavoz del portal Fotocasa, coincide. ¡°Estamos frente a la mejor cifra de los ¨²ltimos a?os. Superar la barrera de las 35.000 hipotecas firmadas es muy positivo porque evidencia que el sector se est¨¢ restableciendo a buen ritmo. Es un buen momento para que aquellos que se est¨¢n planteando contratar una hipoteca se decidan, porque los precios son buenos¡±, explica.
No obstante, Vill¨¦n se muestra cauto. ¡°Hemos contrastado que el volumen de entradas de solicitudes se ha ralentizado en junio y julio. La expectativa del segundo semestre parece que no va a ser tan alta como en el anterior¡±, destaca.
El tipo de hipotecas que prefieren los espa?oles
La modalidad que los compradores eligen para su hipoteca tambi¨¦n ha variado en los ¨²ltimos meses. Mientras que en marzo predominaron las de tipo fijo, en las que siempre se paga la misma cantidad durante toda la vida del pr¨¦stamo, que representaron el 56,2% de las que se firmaron; en mayo lo hicieron las de tipo variable, aquellas que est¨¢n sujetas al eur¨ªbor, pues supusieron el 60,1%, frente a las 39,9% de las de tipo fijo, ¡ªel INE no segrega el dato de las hipotecas mixtas, aquellas que combinan un tipo estable al principio y luego pasan a variable, pero seg¨²n Vill¨¦n rondan entre el 6% y el 7%¡ª. Para Matos, la situaci¨®n generada por la pandemia, no obstante, complica cualquier pron¨®stico. ¡°Ambas modalidades presentan tipos muy igualados, por lo que es pronto para detectar un patr¨®n de cambio¡±, a?ade.
Las de cuota fija, explica esta experta, ofrecen seguridad al propietario, una caracter¨ªstica valorada en tiempos de inestabilidad como el actual. Sin embargo, cree que las de tipo variable se consolidan por el abaratamiento y la percepci¨®n de los ciudadanos de que la incertidumbre econ¨®mica y social ir¨¢ disminuyendo en los pr¨®ximos meses.
Tambi¨¦n influye la ca¨ªda del eur¨ªbor, el indicador que afecta a las hipotecas a tipo variable. Se encuentra en negativo desde hace a?os ¨Ca ra¨ªz de la crisis financiera de 2008¨C. Cerr¨® julio en -0,491%, por debajo del dato de abril (-0,484). ¡°La previsi¨®n es que no subir¨¢ del 0% en los pr¨®ximos cinco a?os. Adem¨¢s, seg¨²n las ¨²ltimas declaraciones de Christine Lagarde [presidenta del Banco Central Europeo], se puede estimar que los tipos de inter¨¦s se mantendr¨¢n en sus niveles actuales o incluso inferiores hasta, por lo menos, 2024¡±, detalla Matos.
Vill¨¦n destaca, adem¨¢s, que las de tipo fijo van a seguir representando una buena parte del total ya que los bancos est¨¢n mejorando las condiciones de esta clase de pr¨¦stamos.
Hipotecas a tipo variable o fijo: ?qu¨¦ conviene elegir?
El responsable de hipotecas de Idealista asegura que el potencial comprador debe tener en cuenta varios factores a la hora de elegir entre una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable: el tiempo que espera mantenerla, los ahorros con los que cuenta y el fin para el que se adquiere el inmueble.
Vill¨¦n recomienda las hipotecas a tipo variable cuando se prev¨¦ que el plazo real de vida de la hipoteca sea corto. Por ejemplo, para una persona que compra una vivienda y planea venderla en 10 a?os para adquirir otra, ya que los bajos tipos de inter¨¦s actuales le favorecer¨¢n. ¡°La vida real de la hipoteca ser¨¢ menor de los, por ejemplo, 30 a?os acordados inicialmente¡±, explica.
Tambi¨¦n ser¨¢ conveniente para quien planea la amortizaci¨®n anticipada, pues espera una entrada de dinero en pocos a?os, como una herencia. De esta forma, al permanecer bajos durante cierto tiempo los tipos, el hipotecado se beneficia de ellos, en contraposici¨®n a la incertidumbre de plazos m¨¢s largos, en los que se corre el riesgo de que los tipos suban. Lo mismo sucede con un comprador con ingresos elevados y ahorros, de forma que, si la cuota mensual crece por el aumento de los tipos, puede decidir sin problemas amortizar anticipadamente una parte o la totalidad del pr¨¦stamo.
El tipo de viviendas que buscan los compradores
El importe medio de las hipotecas, otro dato relevante para conocer la evoluci¨®n del mercado, tambi¨¦n ha aumentado. En concreto un 5,4% respecto a 2020 y se sit¨²a en los 133.611 euros, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Esto supone tambi¨¦n un incremento respecto a 2019, cuando el valor medio era de 124.131 euros, un 7,1% menos que este a?o.
Silvia Esc¨¢mez, cofundadora de la gestora hipotecaria digital Finteca, apunta que los compradores optan por viviendas ¡°de mayor calidad, m¨¢s grandes y con m¨¢s metros cuadrados, con espacios amplios donde estar a gusto¡±. Juan Vill¨¦n, responsable de hipotecas de Idealista, explica que en el portal han detectado un aumento en las b¨²squedas de inmuebles m¨¢s grandes y unifamiliares y en el inter¨¦s por las casas de obra nueva , cuyo precio es mayor que las de segunda mano. Lo mismo han detectado en Fotocasa. ¡°El inter¨¦s por las fincas r¨²sticas, los chal¨¦s y las casas adosadas se ha incrementado un 30% y en las urbes, las b¨²squedas con los filtros ¡°terraza¡± y ¡°balc¨®n¡±, un 40%¡±, ilustra Mar¨ªa Matos, portavoz de este portal.
En el resto de casos y en la situaci¨®n actual, avisa Vill¨¦n, conviene decantarse por las hipotecas a tipo fijo. ¡°Una persona con ingresos estables, pero no muy altos, para quien la cuota mensual ya supone un esfuerzo, no debe arriesgarse contratando una a tipo variable en un escenario de tipos m¨ªnimos, porque, aunque hoy le beneficien, el riesgo de que suban es alto, incluso de que se dupliquen¡±, argumenta. Tambi¨¦n es interesante para quien prev¨¦ un aumento de gastos en el futuro, por ejemplo, formar una familia. Cualquier persona o grupo familiar, adem¨¢s, que no cuente con un colch¨®n econ¨®mico, debe acudir, seg¨²n este experto, a la cuota fija.
?Es un buen momento para amortizar anticipadamente la hipoteca?
Es com¨²n que muchos titulares de una hipoteca que cuentan con ciertos ahorros se planteen si vale la pena amortizar anticipadamente la hipoteca para reducir o completar su deuda o, por el contrario, dedicar ese dinero a productos de ahorro o de inversi¨®n a corto plazo y esperar a que suban los intereses para adelantar capital del pr¨¦stamo hipotecario.
En opini¨®n de Vill¨¦n con los tipos actuales no compensa amortizar, aunque la decisi¨®n siempre depender¨¢ de la situaci¨®n personal de cada cliente. Banco Sabadell dispone de una herramienta para calcular el ahorro en intereses que se obtendr¨ªan al amortizar una hipoteca. ¡°Si se tiene una a tipo variable que cuesta el 0,5% o incluso menos, no se va a ahorrar mucho si se amortiza antes de tiempo¡±.
La decisi¨®n en estos casos, a?ade, cuenta con un componente psicol¨®gico importante. ¡°Hay quien prefiere vivir sin deudas y por eso opta por amortizarla, pero recomendamos que, si se cuenta con un colch¨®n econ¨®mico, es mejor mantenerla¡±, destaca. ¡°En otros tiempos en los que los tipos de inter¨¦s eran m¨¢s altos, en cuanto se dispon¨ªa de cierto ahorro, se usaba para amortizar la hipoteca porque, efectivamente, de esa manera se iban a ahorrar unos cuantos intereses¡±, a?ade.
Estas operaciones conllevan un desembolso. Conviene conocer las condiciones firmadas antes de tomar una decisi¨®n. ¡°Hay bancos que no exigen gasto por la amortizaci¨®n anticipada, hay otros que marcan el importe que se puede amortizar cada a?o sin penalizaci¨®n y hay otros que cobran por la amortizaci¨®n anticipada. Todo est¨¢ regulado por ley¡±, detalla Vill¨¦n.
Comprar casa por internet
Las restricciones impuestas para contener el n¨²mero de contagios han llevado a muchos usuarios de los bancos a convertirse en clientes digitales. ¡°El consumidor est¨¢ abierto a buscar hipotecas a trav¨¦s de comparadores, de p¨¢ginas web especializadas¡¡±, admite la cofundadora de Finteca, S¨ªlvia Esc¨¢mez. Pero tambi¨¦n cada vez m¨¢s los potenciales compradores de vivienda y las agencias inmobiliarias modernizan sus procesos de venta y de gesti¨®n. Las proptech ¡ªfusi¨®n de los vocablos ingleses property and technology (propiedad y tecnolog¨ªa, en castellano)¡ª han comenzado a hacerse un hueco en el mercado y actualmente representan entre el 3% y el 5% en el sector.
Estas empresas ofrecen nuevas herramientas que mejoran la experiencia del usuario a la hora de comprar una propiedad y tambi¨¦n de decantarse por una hipoteca. ¡°Con el big data se puede determinar cu¨¢l es el precio de venta adecuado para una vivienda¡±, se?ala Albert Bosch, consejero delegado y fundador de la inmobiliaria en l¨ªnea Housfy, en el Podcast de Banco Sabadell. Otro ejemplo de los beneficios que suponen estos avances tecnol¨®gicos son las visitas virtuales, que permitir¨¢n que ¡°dentro de 10 o 15 a?os se adquieran inmuebles viendo un v¨ªdeo en 3D¡±, vaticina este experto.