C¨®mo saber si el piso que voy a comprar es caro o barato

En un momento en el que muchas familias se est¨¢n lanzando a la adquisici¨®n de una vivienda es com¨²n que los futuros propietarios se pregunten si el piso que van a comprar tiene un precio que se ajusta al mercado. Para realizar una valoraci¨®n se deben tener en cuenta varios aspectos.

?Qu¨¦ influye en el precio de una vivienda?

La ubicaci¨®n. Lo primero que deben hacer los futuros propietarios a la hora de valorar el precio es compararlo con el de otras ofertas de la zona en la que se sit¨²a el inmueble. Los expertos, no obstante, recomiendan ser cautos, ya que es complejo comparar dos apartamentos que, pese a encontrarse cerca, no comparten caracter¨ªsticas. ¡°Si hay mucha diferencia es posible que se est¨¦n comparando pisos de distintas ¨¦pocas, por ejemplo, uno de los a?os 80 [habitualmente m¨¢s barato] con otro de una promoci¨®n reciente¡±, apunta Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Las caracter¨ªsticas y la altura. Hay otras ocasiones, explica Juan Vill¨¦n, director de Idealista Hipotecas, en las que los compradores encuentran grandes diferencias entre viviendas muy similares, incluso situadas en el mismo edificio. En estos casos, hay que mirar con lupa cada inmueble para justificar esa prima de valor. ¡°Hay caracter¨ªsticas muy subjetivas que condicionan los precios, como la distribuci¨®n de los espacios o la altura del piso¡±, explica este experto.

En la situaci¨®n actual en la que se encuentra el mercado inmobiliario y tras la experiencia vivida durante el confinamiento, los inmuebles m¨¢s demandados, y por lo tanto los m¨¢s caros, son los que cuentan con espacios abiertos, como patios o terrazas. Tambi¨¦n influye la orientaci¨®n y si la vivienda es exterior o interior. Los apartamentos que dan a la calle tienen un precio mayor. Suele ser m¨¢s caro, adem¨¢s, un apartamento en una planta elevada, m¨¢s a¨²n si incluye vistas a zonas con naturaleza. ¡°La raz¨®n por la que la vivienda de obra nueva est¨¢ al alza es que en estos inmuebles es m¨¢s f¨¢cil encontrar estas caracter¨ªsticas¡±, asegura Matos.

La eficiencia energ¨¦tica. Jos¨¦ Manuel Fern¨¢ndez, subdirector general de la Uni¨®n de Cr¨¦ditos Inmobiliarios (UCI), recomienda informarse tambi¨¦n sobre si la vivienda cumple con los est¨¢ndares de eficiencia energ¨¦tica, ya sea mediante materiales aislantes que mantengan el calor o con electrodom¨¦sticos de bajo consumo, porque esto hace crecer su valor.

Si no cuenta con ellos, el gasto en energ¨ªa a largo plazo puede ser m¨¢s alto, por lo que es recomendable negociar el precio a la baja, para asumir esta inversi¨®n en caso de adquirir el inmueble.

Debido a que son muchos los factores que pueden influir en el precio de venta de un inmueble, los expertos utilizan dos conceptos para conocer el valor de un inmueble y realizar comparativas: la rentabilidad bruta por alquiler y el PER (siglas de price earning ratio, ratio precio-beneficio en castellano), cuyo funcionamiento puede descubrir aqu¨ª.

Cu¨¢nto se debe pagar al mes por la hipoteca

Una vez que se ha valorado si el inmueble se ajusta a los precios del mercado y si se adapta al presupuesto del futuro propietario, es imprescindible, si se quiere contratar una hipoteca, hacer un c¨¢lculo m¨¢s detallado del precio que se espera pagar mes a mes.

La cuota mensual de una hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos del hogar, seg¨²n los expertos en mercado hipotecario. Este porcentaje es el que las entidades bancarias estiman adecuado para que el propietario pueda hacer frente al pago de la hipoteca y al resto de gastos fijos, as¨ª como para destinar una partida al ahorro.

Para poder hacer frente al pago es clave elegir la hipoteca que m¨¢s se adapte al perfil del comprador. Es importante definir bien la cuant¨ªa total que se financiar¨¢ a trav¨¦s de la hipoteca as¨ª como el n¨²mero de a?os en los que se espera devolver el pr¨¦stamo. El comprador deber¨¢ elegir, adem¨¢s, entre los diferentes tipos de hipotecas que hay en el mercado: a tipo fijo, a tipo variable o a tipo mixto. Para escoger la que m¨¢s se ajuste su perfil y a sus necesidades es recomendable que el comprador se asesore por expertos, por ejemplo, de su entidad bancaria.

Hipotecas a tipo fijo. Son aquellas cuyo tipo de inter¨¦s permanece constante durante toda la vida del pr¨¦stamo. Son favorables para las personas que valoren la seguridad que ofrece la cuota fija para la planificaci¨®n de la econom¨ªa familiar. Actualmente suponen siete de cada 10 nuevas hipotecas que se firman en Espa?a. Carlos Balado, profesor de OBS Business School, explica que ahora mismo los tipos de inter¨¦s fijos son muy bajos y esto garantiza que se va a pagar lo mismo durante todo el plazo de amortizaci¨®n. ¡°Lo que aporta tranquilidad a las familias¡±, explica.

Hipotecas a tipo variable. Son aquellas que se caracterizan por tener un tipo de inter¨¦s formado por un porcentaje fijo (el diferencial) y otro variable (el ¨ªndice de referencia). Esta modalidad se recomienda a los compradores que busquen plazos de amortizaci¨®n cortos. Las hipotecas a tipo variable son ahora m¨¢s baratas, aunque es probable que a medio y largo plazo se encarezcan por la inflaci¨®n y la posible retirada de est¨ªmulos econ¨®micos del Banco Central Europeo (BCE).

El porcentaje variable de estas hipotecas suele estar condicionado por un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor, al que se suma el diferencial que establece el banco. Por ello, las hipotecas a tipo variable pueden ser la mejor opci¨®n para quienes busquen pagar el pr¨¦stamo en pocos plazos o para los que cuenten con ahorros suficientes para amortizar el pr¨¦stamo si se disparan los intereses. Por ¨²ltimo, existe la opci¨®n de contratar una hipoteca a tipo mixto, que combina ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros a?os del pr¨¦stamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.

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