Vivienda de obra nueva o de segunda mano, ?qu¨¦ es mejor?

Antes de tomar una decisi¨®n tan importante como la compra de una vivienda, una de las primeras dudas que se plantea el futuro propietario es si es m¨¢s conveniente adquirir un inmueble de obra nueva o uno de segunda mano. No existe una ¨²nica respuesta, ya que ambas opciones tienen sus pros y sus contras. La decisi¨®n final depender¨¢ de las preferencias y las necesidades del comprador.

Vivienda de obra nueva: mayor eficiencia energ¨¦tica, pero m¨¢s cara

Ventajas

Distribuci¨®n de espacios m¨¢s eficiente y mejor iluminados. Las nuevas construcciones suelen contar con grandes ventanales, terrazas y balcones amplios, adem¨¢s de estar mejor equipadas en cuanto a dom¨®tica que las de segunda mano. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que habitualmente disponen de zonas comunes como piscinas, jardines, parques infantiles y ¨¢reas abiertas.

Si se adquiere sobre plano, tambi¨¦n es posible realizar cambios en los acabados o incluso en la distribuci¨®n del inmueble en algunos casos.

Mayor eficiencia energ¨¦tica y ahorro en el consumo. Las viviendas de obra nueva cuentan con una eficiencia energ¨¦tica mayor que las de segunda mano,sobre todo en comparaci¨®n con las construcciones m¨¢s antiguas. Esto ayuda a optimizar el consumo y, por tanto, a conseguir un ahorro en la factura.

El c¨®digo t¨¦cnico de la edificaci¨®n (CTE), que unifica las normativas de construcci¨®n y eficiencia, establece que todos los nuevos edificios deben garantizar un ¡°uso racional de la energ¨ªa¡±. Este documento obliga a que las viviendas cuenten con aislamiento t¨¦rmico para controlar su temperatura, iluminaci¨®n de bajo consumo y que parte de su gasto energ¨¦tico proceda de fuentes renovables (producidas en el mismo edificio o el exterior). Este nivel de eficiencia queda registrado en la etiqueta de calificaci¨®n energ¨¦tica, un elemento obligatorio para cualquier vivienda que se venda o alquile.

Al tratarse de una vivienda de obra nueva el comprador no deber¨¢ hacer grandes reformas, ni en el interior de la propiedad ni en el edificio, por lo que la posibilidad de que haya que aprobar derramas comunitarias es mucho menor que en una de segunda mano. ¡°Durante los primeros 10 a?os, la mayor parte de los gastos comunes ser¨¢n ordinarios: ascensor, electricidad y agua comunitarios, limpieza y administrador¡±, detalla Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociaci¨®n Espa?ola de Personal Shopper Inmobiliario (Aepsi).

Mayor garant¨ªa. La vivienda de nueva construcci¨®n tiene mejores garant¨ªas de calidad. La Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE) asegura que todo inmueble nuevo tiene una cobertura de un a?o para los da?os o defectos en los acabados de la obra, tres para los defectos que ata?en a la habitabilidad de los residentes y 10 para fallos en la estructura del edificio.

Desventajas

Mayor precio. El precio de los inmuebles de nueva construcci¨®n suele ser mayor que el de los de segunda mano y, generalmente, no se puede negociar. Seg¨²n el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), durante el tercer trimestre de 2021 en Espa?a el metro cuadrado de viviendas de menos de cinco a?os (que estad¨ªsticamente se consideran vivienda de obra nueva) fue, de media, un 17% m¨¢s caro que el de los inmuebles m¨¢s antiguos.

La entrada no es inmediata. En el caso de comprar una vivienda sobre plano, habr¨¢ que esperar hasta que est¨¦ construida para entrar a vivir, lo que genera, en muchas ocasiones, un doble gasto para el comprador. Por un lado, debe abonar las cuotas de la nueva vivienda, y por otro, el pago del inmueble en el que reside.

Vivienda de segunda mano: mejor precio, pero suele requerir reformas

Ventajas

Menor precio. Las viviendas de segunda mano suelen ser m¨¢s baratas, como revelan los datos del MITMA, y se encarecen a menor velocidad que las de obra nueva. Seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), durante el segundo trimestre de 2021, las viviendas de nueva construcci¨®n aumentaron su precio un 6% frente al 2,9% de las de segunda mano.

Ubicaci¨®n m¨¢s c¨¦ntrica. Uno de los atractivos de las viviendas de segunda mano es que en muchas ocasiones son la ¨²nica opci¨®n si se busca comprar un inmueble en zonas c¨¦ntricas que est¨¦n bien comunicadas y dotadas de servicios p¨²blicos. Las nuevas construcciones suelen estar en las afueras de las ciudades, en zonas recientemente urbanizadas a las que los servicios p¨²blicos van llegando lentamente. Adem¨¢s, como hay una mayor oferta de este tipo de inmuebles, hay m¨¢s posibilidades de encontrar uno que se ajuste a las necesidades del futuro propietario.

Inversi¨®n con mayor rentabilidad. Los inmuebles de segunda mano suelen tener inconvenientes a largo plazo, ya que con el paso del tiempo comienzan a presentar fallos en las instalaciones. Pero si el objetivo de la compra es la inversi¨®n, este tipo de vivienda es m¨¢s atractiva. Los inmuebles que ofrecen mayores rentabilidades en el alquiler se encuentran en las segundas calles y en los segundos barrios, es decir, los que se sit¨²an junto a las zonas m¨¢s transitadas de las grandes ciudades, donde el parque de viviendas es, salvo excepciones, exclusivamente de segunda mano.

Desventajas

Requiere reformas. Una vivienda de segunda mano suele requerir en muchos casos una rehabilitaci¨®n o una reforma. Adem¨¢s, la actualizaci¨®n de las normativas, en sistemas de seguridad antiincendios, por ejemplo, obliga a los propietarios a acometer cambios en el edificio.

La antig¨¹edad y el estado de conservaci¨®n de la vivienda marcar¨¢n la magnitud de las reformas. ¡°Es imprescindible comprobar su estado antes de comprar el inmueble. Tambi¨¦n es interesante inspeccionar la vivienda a diferentes horas del d¨ªa para comprobar si tiene suficiente luz natural o si hay un exceso de ruidos¡±, asegura Font, quien aconseja visitar el inmueble con un experto, como un arquitecto, cuyo coste ronda entre los 300 y los 1.500 euros. Esta revisi¨®n debe realizarse tambi¨¦n en la fachada y en las zonas comunitarias, como el ascensor.

Este experto tambi¨¦n aconseja pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar la situaci¨®n jur¨ªdica del inmueble.

Menor eficiencia energ¨¦tica y mayor gasto. Las viviendas de segunda mano suelen tener recubrimientos t¨¦rmicos y sistemas de calefacci¨®n, entre otros aspectos, menos eficientes que los de las viviendas de nueva construcci¨®n, lo que genera un mayor gasto energ¨¦tico y, consecuentemente, facturas m¨¢s elevadas.

Impuestos y financiaci¨®n

Los impuestos son otro factor a tener en cuenta antes de decantarse por un tipo de inmueble u otro. Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe abonar el impuesto sobre el valor a?adido (IVA), que es de un 10% sobre el precio final de venta en todo el territorio espa?ol excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 6,5%. Adem¨¢s, debe hacer frente al impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados (AJD), que var¨ªa dependiendo de la comunidad aut¨®noma. En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya cuant¨ªa depende del porcentaje que se aplica sobre el precio de compra que aparece en las escrituras y de la comunidad aut¨®noma donde se ubica la vivienda, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6% y el 10%.

En cuanto a las hipotecas, las entidades bancarias no hacen distinci¨®n entre vivienda nueva y de segunda mano, pero tendr¨¢n en cuenta el valor de la tasaci¨®n y las caracter¨ªsticas personales del contratante, esto determinar¨¢ factores como qu¨¦ tipo de hipoteca escoger.

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