Un vistazo al mercado de vivienda en 2022

El a?o 2021 va a dejar numerosos titulares en el sector inmobiliario, con cifras de transacciones y de niveles de precios no vistos desde hace m¨¢s de una d¨¦cada. El principal impulso ha venido dado por la reactivaci¨®n del consumo tras el par¨®n de la situaci¨®n derivada de los confinamientos, a lo que se han sumado las nuevas necesidades habitacionales de los ciudadanos y las atractivas condiciones de las hipotecas. Los expertos pronostican que esta tendencia se mantendr¨¢ en 2022 y que el sector seguir¨¢ al alza durante los pr¨®ximos 12 meses.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, una empresa de tasaci¨®n, habla de que en 2022 es probable que haya un entorno de recuperaci¨®n econ¨®mica, condicionado por la evoluci¨®n del coronavirus y de la inflaci¨®n, que propicie un crecimiento del precio de la vivienda similar al de 2021. Seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el precio de los inmuebles en Espa?a subi¨® en el tercer trimestre de este a?o un 4,2% frente al mismo periodo de 2020, y, seg¨²n el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor medio del metro cuadrado se sit¨²a ya en los 1.661 euros, la mayor cifra desde finales de 2011.

Aunque los analistas miran con optimismo al pr¨®ximo a?o, citan numerosos factores que podr¨ªan poner en riesgo el mercado de la vivienda y frenar el alza de los precios, el principal atractivo que ha llevado a los inversores a apostar por el sector inmobiliario. Adem¨¢s de la posible aparici¨®n de variantes del virus y el crecimiento de la inflaci¨®n, la escasez de materias primas tambi¨¦n podr¨ªa frustrar las previsiones de ventas. As¨ª lo cree Eduardo Serra, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV): ¡°Si las familias retraen el consumo ante estos factores, hay posibilidades de que las transacciones y los precios frenen su crecimiento¡±.

Incremento sostenido de los precios y estabilizaci¨®n de las compraventas

Con los precios en aumento de manera controlada y las operaciones de compraventa en cifras r¨¦cord ¡ªm¨¢s de 86.000 en octubre seg¨²n el Colegio de Registradores de Espa?a (un 19,7% m¨¢s que en el mismo periodo de 2020)¡ª, los expertos afirman que aunque el mercado est¨¢ al alza, crece de manera estable.

Serra se?ala que el sector inmobiliario se ha reactivado de forma sostenida este a?o y defiende que los precios han ido subiendo acorde a la evoluci¨®n del ?ndice de Precios al Consumo (IPC), que alcanz¨® el 5,5% en noviembre. Tanto Serra como el resto de expertos achacan el encarecimiento de la vivienda a la escasez de oferta ¡ªpor la paralizaci¨®n de la construcci¨®n durante algunos meses del a?o 2020¡ª, que se contrapone a una demanda que se ha disparado por el exceso de ahorro de muchas familias y la puesta en marcha de las transacciones que se pospusieron durante los momentos m¨¢s dif¨ªciles de la crisis sanitaria. Arias cree que a medida que ese ahorro embalsado se vaya reduciendo y la construcci¨®n retome la actividad, la demanda se estabilizar¨¢ a lo largo del pr¨®ximo a?o.

Hipotecas y rentabilidad muy atractivas

Dos de los grandes atractivos que han impulsado la compraventa de viviendas en 2021 son los buenos precios de las hipotecas, animados por un eur¨ªbor en negativo, as¨ª como la elevada rentabilidad del mercado para los inversores. Previsiblemente, estos dos elementos se mantendr¨¢n en 2022, seg¨²n los expertos.

El eur¨ªbor, el precio medio al que se prestan dinero los bancos en la zona euro, se ha situado por quinto a?o consecutivo en negativo, propiciando que las entidades bancarias concedan el cr¨¦dito a las familias en condiciones muy favorables. Esto ha permitido cerrar el mes de octubre con la contrataci¨®n de 33.000 hipotecas, un 20% m¨¢s que en 2019, antes de la pandemia, seg¨²n el Colegio de Registradores de Espa?a.

Manuel Romera, director del Sector Financiero en IE Business School, asegura que las hipotecas a tipo fijo son ahora recomendables para el comprador, ya que tienen un buen precio y aportan seguridad a largo plazo, ante cualquier variaci¨®n de los tipos. En cambio, opina que la elevada inflaci¨®n que registra Europa y Estados Unidos forzar¨¢ el alza de los tipos de inter¨¦s, provocando la subida del eur¨ªbor y el encarecimiento de las hipotecas a tipo variable, aunque no tiene por qu¨¦ ocurrir en 2022. ¡°No se sabe cu¨¢ndo va a afectar la inflaci¨®n al eur¨ªbor, pero seguro que en alg¨²n momento de los pr¨®ximos 10 a?os lo veremos en el 3% o en el 4%¡±. A finales de noviembre, este ¨ªndice a 12 meses se situ¨® en el -0,486%.

El mercado inmobiliario tambi¨¦n se ha convertido en una gran apuesta para los inversores, y se espera que en 2022 este atractivo permanezca. Especialmente si se compra para arrendar. Seg¨²n el Banco de Espa?a, la rentabilidad del alquiler se ha situado este a?o de media en el 3,7%, aunque, seg¨²n cifras de Tinsa, ha sido superior al 5% en algunos distritos de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla.

Los retos del mercado de la vivienda para 2022

Los analistas advierten de que habr¨¢ que estar atentos a la evoluci¨®n de la econom¨ªa y de la pandemia. La variante ¨®micron ya amenaza el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) para el pr¨®ximo a?o y una ca¨ªda de la confianza de los consumidores podr¨ªa influir en la demanda y recortar la inversi¨®n en el sector.

Otro frente clave ser¨¢ la evoluci¨®n de la inflaci¨®n. El IPC se encuentra desde hace ocho meses por encima de la barrera psicol¨®gica del 2%, lo que reduce la capacidad de compra de los hogares y amenaza con hacer crecer los bajos intereses de los pr¨¦stamos. Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Econom¨ªa, Contabilidad y Finanzas de Esade, explica que la inflaci¨®n retrae el poder adquisitivo de las familias, y tarde o temprano provocar¨¢ una subida de los tipos de inter¨¦s, de manera que merme la contrataci¨®n de hipotecas y, en ¨²ltimo t¨¦rmino, la compraventa de viviendas. ¡°Lo que importa ahora es si la inflaci¨®n tiene un car¨¢cter puntual o si es estructural. Si se da el segundo caso, el crecimiento del sector estar¨ªa en riesgo¡±, argumenta.

El principal condicionante de los precios es el encarecimiento de la energ¨ªa, que, unido a los retrasos en el comercio internacional, ha disparado el coste de las materias primas necesarias para la construcci¨®n de nuevas viviendas. Serra explica que este problema sorprendi¨® al sector a mediados de a?o y desde entonces los promotores han evitado trasladar estos costes a las nuevas promociones, pero cree que en los siguientes meses esto terminar¨¢ ocurriendo: ¡°Inevitablemente llegar¨¢ un momento en el que los precios de las viviendas de obra nueva suban¡±.

Las grandes ciudades y la costa ser¨¢n las zonas m¨¢s demandadas

Las grandes urbes, las islas y la costa mediterr¨¢nea son las zonas donde existe mayor movimiento en el mercado inmobiliario debido a que son polos tur¨ªsticos y de actividad econ¨®mica. Sin embargo, con la pandemia ha crecido la demanda de viviendas m¨¢s amplias en zonas tranquilas y ajardinadas y en regiones alejadas de estos focos, lo que ha disparado en el tercer trimestre los precios de ¨¢reas como Cantabria, Melilla, la Regi¨®n de Murcia y Andaluc¨ªa entre un 6% y un 7% frente a los de 2020, seg¨²n el INE. Muy por encima de la subida media a nivel nacional, que ha sido del 4,2%.

El a?o que viene, no obstante, ser¨¢n las regiones con m¨¢s habitantes las que vuelvan a concentrar las inversiones, seg¨²n pronostica Serra. ¡°La Comunidad de Madrid, Catalu?a, Cantabria, Pa¨ªs Vasco, Levante y Baleares son las zonas donde va a haber un crecimiento sostenido de los precios¡±, explica. Parte de esta subida vendr¨¢ dada por el turismo, congelado desde el verano de 2019, y que, como todo lo dem¨¢s en estos momentos, estar¨¢ condicionado a la evoluci¨®n de la pandemia.

Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.