Tres factores clave para acertar en la compra de la vivienda

El mercado inmobiliario se ha reactivado tras el impacto de la pandemia. En septiembre de este a?o se registraron 53.410 operaciones de compraventa de viviendas en Espa?a, la mayor cifra desde abril de 2008, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). El n¨²mero de hipotecas contratadas alcanz¨® las 42.547, el m¨¢ximo desde marzo de 2011.

Aquellos que se planteen la compra de una vivienda deben empezar por preguntarse, principalmente, tres cuestiones: qu¨¦ tipo de hogar quieren y necesitan, en qu¨¦ condiciones se encuentra el inmueble (especialmente si es de segunda mano) y qu¨¦ precio pueden permitirse.

Qu¨¦ tipo de hogar y d¨®nde

El tama?o de la vivienda y su localizaci¨®n son los principales condicionantes de su precio. Adem¨¢s de lo obvio ¡ªcuanto m¨¢s grande y m¨¢s c¨¦ntrico, m¨¢s caro ser¨¢ el inmueble¡ª, existen otros factores que influyen en el valor del activo. Tras la situaci¨®n derivada de la pandemia, las necesidades de las familias han cambiado y el teletrabajo ha provocado que se revaloricen las viviendas con habitaciones amplias y luminosas, as¨ª como aquellas con terrazas y rodeadas de zonas ajardinadas. Estos factores que se deben tener en cuenta son elementos clave para decidir si la vivienda es adecuada seg¨²n las necesidades del comprador.

Una vez se tenga claro el tipo de inmueble que quiere adquirir, se ha de comparar precios entre las distintas viviendas ofertadas en la ubicaci¨®n escogida. ¡°En una gran urbe el rango de precios medio oscila entre los 150.000 y los 350.000 euros, mientras que en un pueblo peque?o se mueve entre los 50.000 y los 100.000 euros¡±, se?ala Eduardo Serra, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). Este estudio permitir¨¢ conocer el nivel de oferta que hay en la zona. ¡°Si un comprador busca en una zona con exceso de oferta de vivienda significa que los propietarios estar¨¢n dispuestos a vender por un precio menor¡±, a?ade.

Si lo que se pretende adquirir es un inmueble como inversi¨®n, conviene analizar cu¨¢nto dinero hay que invertir en la compra y cu¨¢les ser¨¢n los ingresos esperados por arrendarlo. La rentabilidad del alquiler (el cociente entre la renta anual que se obtiene del inquilino y el coste de la inversi¨®n multiplicado por 100) se sit¨²a de media en el 3,7%, seg¨²n el Banco de Espa?a, aunque supera el 5% en algunos distritos de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla. Se trata de una ratio muy superior a la que se obtiene en la inversi¨®n en renta fija y m¨¢s segura que la renta variable.

Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI), a?ade: ¡°Si la inversi¨®n se realiza a trav¨¦s de la compra de un apartamento, de uno o dos dormitorios, el elevado nivel de la demanda para los inmuebles de esta tipolog¨ªa ser¨¢ un plus que garantice el ¨¦xito de la operaci¨®n¡±.

El estado de la vivienda y la eficiencia energ¨¦tica

Alrededor del 80% de las viviendas que se compran en Espa?a es de segunda mano por lo que analizar su estado resulta imprescindible para no tener imprevistos en el futuro. Tambi¨¦n puede haber desperfectos en un inmueble de obra nueva, aunque la Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE) asegura que este tipo de vivienda cuenta con una cobertura de un a?o para los da?os o defectos en los acabados de la obra, tres a?os para los defectos que ata?en a la habitabilidad de los residentes y 10 a?os para fallos en la estructura del edificio.

Aunque siempre resulta recomendable contar con la ayuda de un experto, hay puntos clave de la vivienda que permiten conocer el estado de las instalaciones, como el desgaste que puedan tener las paredes o el suelo. ¡°Hasta ah¨ª es f¨¢cil, el problema es lo que no se ve¡±, comenta Serra, que recomienda preguntar siempre cu¨¢ndo se renovaron y se revisaron las instalaciones de agua, luz, calefacci¨®n y gas.

El presidente de la AEV propone, adem¨¢s, examinar algunos elementos como las ventanas. Conviene fijarse en si est¨¢n fabricadas en acero, madera o aluminio; el grosor del marco; si tienen doble acristalamiento y cu¨¢ndo se instalaron, entre otras cuestiones. Esto servir¨¢ para determinar la calidad y, en definitiva, para garantizar un buen aislamiento y, en consecuencia, una mayor eficiencia energ¨¦tica. Otro indicador de alarma es el moho, que se?ala humedades internas o condensaciones. El coste de contratar a un experto para que supervise el estado de la vivienda, adem¨¢s del edificio o la fachada, oscila entre los 250 y los 300 euros.

Tanto si la casa es nueva como si es de segunda mano, tendr¨¢ que contar con el certificado de eficiencia energ¨¦tica, ya que contar con un mayor o menor grado de eficiencia repercutir¨¢ en el consumo del hogar y en la posibilidad de ahorrar en los gastos de luz y gas. Los inmuebles de nueva construcci¨®n y los que se han reformado en profundidad a partir de octubre de 2019 se rigen por la nueva normativa del C¨®digo T¨¦cnico de la Edificaci¨®n (CTE), que obliga a reducir las necesidades energ¨¦ticas de la vivienda y a que una parte de la energ¨ªa consumida provenga de fuentes renovables que se ubiquen en el edificio o en los alrededores.

El precio del inmueble

La recuperaci¨®n econ¨®mica y el retorno de la actividad en el sector inmobiliario hacen que el precio de la vivienda se encuentre al alza, aunque con subidas moderadas. En el tercer trimestre de este a?o, el precio de la vivienda creci¨® de media en Espa?a un 6,1% frente al mismo periodo de 2020, seg¨²n el tasador Tinsa, hasta los 1.444 euros por metro cuadrado, de media, aunque en Baleares, la Comunidad de Madrid y Pa¨ªs Vasco superan los 2.000 euros por metro cuadrado.

En este contexto de elevada demanda, la capacidad para negociar el precio de la vivienda se ve reducida. ¡°En grandes capitales la venta es muy r¨¢pida, por lo que el comprador apenas tiene poder de negociaci¨®n¡±, asegura Germ¨¢n P¨¦rez, presidente de la tasadora inmobiliaria UVE Valoraciones. ¡°No digo que no haya regateo, pero existen muy pocos incentivos para que el vendedor realice una rebaja. Llegar a un 5% de descuento sobre la oferta inicial resulta complicado¡±, a?ade. Por este motivo, es fundamental contar con el asesoramiento profesional de un experto como el de la entidad bancaria, ya que conoce bien el mercado y cuenta con experiencia en estas negociaciones, aportando puntos de vista cualitativos y un conocimiento de la realidad de los precios.

Si la vivienda es de segunda mano probablemente haya que a?adir el gasto que supone una reforma, cuyo precio variar¨¢ seg¨²n la magnitud y los acabados elegidos. ¡°Lo m¨ªnimo por una reforma en la que se pinten las paredes y se cambien algunos muebles suele rondar los 300 o los 400 euros por metro cuadrado. Si se modifican los tabiques, se cambia el suelo, se renuevan las instalaciones y se decora, el coste ronda los 1.000 euros por metro cuadrado¡±, cifra P¨¦rez.

Para que el precio de la vivienda se adapte a la econom¨ªa familiar, los expertos recomiendan que el pago mensual de la hipoteca no suponga m¨¢s del 30% de los ingresos del hogar. Hay que tener en cuenta, adem¨¢s, que las entidades financian, como m¨¢ximo, el 80% del valor de tasaci¨®n del inmueble, por lo que el futuro propietario debe contar con un ahorro m¨ªnimo del 20% restante. Debe disponer tambi¨¦n de entre un 10% y un 15% adicional para hacer frente a los gastos asociados a la compra de una vivienda, como los de notar¨ªa, tasaci¨®n e impuestos.

Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre el valor a?adido (IVA), que es del 10% sobre el precio final de venta en todo el territorio espa?ol excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. Tambi¨¦n debe abonar el impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados (AJD), que var¨ªa en funci¨®n de la comunidad aut¨®noma en la que se ubique el inmueble. En el caso de una vivienda de segunda mano, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya cuant¨ªa tambi¨¦n depende de la regi¨®n, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6% y el 10%.

Calculadora: descubra cu¨¢les son los gastos asociados a la compra de una vivienda