Previsiones del precio de la vivienda para 2022

El mercado de la vivienda experiment¨® un importante crecimiento en 2021. La tasa de ahorro de los hogares espa?oles ¡ªque aument¨® por la ca¨ªda del consumo durante el confinamiento y las restricciones¡ª, sumado a la necesidad de disponer de espacios amplios donde pasar m¨¢s tiempo e, incluso, teletrabajar, adem¨¢s de los bajos tipos de inter¨¦s ¡ªque abarataron las hipotecas¡ª, fueron las causas que animaron a muchas personas a comprar una casa. Tanto, que se alcanzaron cifras de compraventa no vistas desde hace una d¨¦cada. Ahora, la recuperaci¨®n econ¨®mica, la remisi¨®n de la sexta ola de la pandemia, junto con la inflaci¨®n y la escasez de oferta de vivienda de obra nueva plantean retos para el sector. ?Qu¨¦ ocurrir¨¢ con los precios en 2022? Los expertos creen que a¨²n queda margen para que el valor de la vivienda suba, aunque, pronostican, los precios se estabilizar¨¢n.

Seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles, en los nueve primeros meses del a?o pasado, el precio de la vivienda aument¨® un 4,2% respecto del anterior, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Un crecimiento que continuar¨ªa este a?o, de acuerdo con analistas como Cristina Arias, directora de estudios de la tasadora Tinsa: ¡°Creemos que el precio de la vivienda va a continuar subiendo al ritmo del a?o pasado¡±.

La raz¨®n est¨¢ en las condiciones del mercado inmobiliario. Nos encontramos en un contexto econ¨®mico de expansi¨®n, con unas previsiones de crecimiento del 5,6% del Producto Interior Bruto (PIB), el m¨¢ximo de la serie hist¨®rica, seg¨²n la Comisi¨®n Europea. Este dato, unido al ahorro generado durante el confinamiento y las necesidades de espacios m¨¢s amplios en el hogar, anima a¨²n m¨¢s a la poblaci¨®n a comprar una nueva vivienda. Todo ello, junto a la ralentizaci¨®n en la construcci¨®n de inmuebles de obra nueva, que impide que la oferta satisfaga toda la demanda, empuja los precios al alza.

Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de la Sociedad de Tasaci¨®n, incide en la falta de oferta de vivienda en las grandes capitales, la escasez de mano de obra en el sector de la construcci¨®n y el encarecimiento de las materias primas como factores determinantes que prolongar¨ªan esta subida de precios incluso a lo largo de 2023. Y a?ade otro argumento para su predicci¨®n: la llegada de las ayudas del fondo europeo Next Generation EU para la rehabilitaci¨®n de inmuebles y el autoconsumo energ¨¦tico promover¨¢n aun m¨¢s la inversi¨®n en el mercado inmobiliario.

Los tipos de inter¨¦s, decisivos en la evoluci¨®n del precio de la vivienda

Los tipos de intereses desempe?an un papel esencial en la evoluci¨®n de la compraventa de viviendas y, consecuentemente, de los precios.

Los bajos tipos de inter¨¦s actuales y las condiciones favorables de financiaci¨®n a la hora de contratar una hipoteca han impulsado que la compra de vivienda sea una opci¨®n muy atractiva, seg¨²n los expertos. Por un lado, para las familias, es m¨¢s beneficioso financiar la adquisici¨®n de una propiedad y, por otro, para los inversores, esta situaci¨®n de tipos bajos ha convertido los activos inmobiliarios en una opci¨®n m¨¢s rentable que la renta fija y m¨¢s segura que la Bolsa.

Estos tipos de inter¨¦s, sin embargo, no se mantendr¨¢n en estos valores para siempre y cuando suban se prev¨¦ que la demanda de vivienda caiga, lo que frenar¨¢ la escalada de precios.

La cuesti¨®n es cu¨¢ndo ocurrir¨¢ este escenario. Los tipos de inter¨¦s en Europa los establece el Banco Central Europeo (BCE) y son la principal herramienta para regular los precios de los productos. Si se reducen los tipos, la financiaci¨®n es m¨¢s barata, lo que impulsa el consumo y la econom¨ªa. Pero en este momento, con una inflaci¨®n al alza ¡ªalcanz¨® en Espa?a el 6,1% en enero, seg¨²n el INE¡ª el BCE se prepara para adoptar la pol¨ªtica contraria: subir los tipos para reducir el dinero en circulaci¨®n y, consecuentemente, rebajar los precios. Aunque a¨²n no hay fecha oficial para este cambio, se espera que ocurra a finales de a?o.

Cristina Arias, de Tinsa, se?ala que ahora mismo la rentabilidad de la vivienda es alta porque los tipos de inter¨¦s son bajos, pero una subida tendr¨ªa un impacto fuerte. ¡°El mercado inmobiliario es muy sensible¡±, apunta. Esta experta indica que si la subida de tipos se termina posponiendo tampoco ser¨ªa una buena noticia. ¡°Si la inflaci¨®n permanece, terminar¨¢ castigando a los ahorros de los hogares y la compraventa de viviendas se ver¨ªa resentida¡±, a?ade.

No hay evidencias, no obstante, de que la subida de tipos ocurra repentinamente, sino que se producir¨¢ paulatinamente, lo que har¨¢ que los precios mantengan tambi¨¦n su estabilidad, con aumentos moderados.

Los precios subir¨¢n en las grandes ciudades y la costa

La situaci¨®n del mercado inmobiliario estar¨¢ determinada tambi¨¦n por la evoluci¨®n de la pandemia. Si no aparecen nuevas variantes que frenen la recuperaci¨®n sanitaria y, consecuentemente, la econ¨®mica, la compraventa de viviendas deber¨ªa impulsarse a medida que el empleo siga creciendo y aumente la llegada de visitantes extranjeros.

Esto beneficiar¨¢ especialmente a las grandes capitales, con Madrid y Barcelona a la cabeza, y a la costa mediterr¨¢nea, por ser las zonas que m¨¢s actividad empresarial y tur¨ªstica concentran, seg¨²n los expertos. Esto difiere de la tendencia experimentada en 2020 y 2021, cuando los confinamientos y el teletrabajo dispararon la compraventa de inmuebles en municipios poco poblados, zonas rurales y en las islas, porque las familias buscaban poblaciones donde disfrutar de casas m¨¢s amplias y entornos naturales a precios asequibles. Seg¨²n el INE, comunidades como Cantabria, la Regi¨®n de Murcia o Galicia experimentaron un encarecimiento en los precios de la vivienda de alrededor del 6%, por encima de la media nacional. Cifras que, seg¨²n los analistas, deber¨ªan menguar con la vuelta a la normalidad.

Se espera tambi¨¦n que la adquisici¨®n de viviendas por parte de compradores extranjeros tome impulso en 2022, tras dos a?os aletargada. Joan Carles Amaro, profesor de Econom¨ªa, Contabilidad y Finanzas de Esade, aclara que este hecho solo beneficiar¨¢ a zonas concretas, como localidades de playa y ciudades tur¨ªsticas, destinos predilectos de este perfil de comprador.

Escasez de vivienda de obra nueva

La velocidad de la construcci¨®n de nuevas promociones es otro factor que influye en la evoluci¨®n del precio de la vivienda. Los planes de muchas constructoras se congelaron con el estallido de la pandemia en 2020 y cuando la demanda se dispar¨® en 2021 el mercado no fue capaz de abastecer a tantos compradores. Arias destaca que esta tensi¨®n entre la oferta y la demanda fue uno de los principales elementos que impulsaron el encarecimiento de los inmuebles, al que se le suma el alto precio de las materias primas por los retrasos en las cadenas de suministros. Seg¨²n el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, materiales como el acero eran en noviembre de 2021 un 62% m¨¢s caros que un a?o antes, o el vidrio, un 24%.

La construcci¨®n, sin embargo, empieza a ganar ritmo. De acuerdo con este ministerio, entre enero y noviembre de 2021 se emitieron un 16% m¨¢s de visados de obra nueva que en 2019, aunque estos edificios tardar¨¢n unos dos a?os en salir al mercado y reequilibrar el exceso de demanda.

La situaci¨®n actual de bajos tipos de inter¨¦s, unida a las condiciones favorables de financiaci¨®n de las hipotecas, adem¨¢s del crecimiento moderado en los precios de las viviendas y la reactivaci¨®n en la construcci¨®n de inmuebles de obra nueva animan la adquisici¨®n de vivienda.

Antes de tomar la decisi¨®n de comprar un inmueble es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto hipotecario, como el de la entidad bancaria, que guiar¨¢ al futuro propietario y le ayudar¨¢ a resolver sus dudas.

Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.