?C¨®mo calcular la cuota de la hipoteca que m¨¢s me conviene?

Una de las principales cuestiones que debe considerar el comprador de una vivienda al contratar una hipoteca es cu¨¢nto dinero va a pagar cada mes para devolver el pr¨¦stamo. La cuota de la hipoteca acompa?ar¨¢ al futuro propietario durante toda la vida del contrato, por lo que debe ser acorde con su solvencia econ¨®mica y con su capacidad de endeudamiento.

Los expertos y las autoridades monetarias, como el Banco de Espa?a, coinciden en que el objetivo es pactar que la cuota no supere el 30% de los ingresos mensuales, o el 35% en el caso de tener otros pr¨¦stamos o deudas contra¨ªdos.

Por ejemplo, una persona que ingresa cada mes 1.800 euros deber¨ªa destinar al pago de su hipoteca entre 520 y 630 euros, como m¨¢ximo.

Si se solicita en pareja, algo habitual ya que dos de cada tres hipotecas cuentan con dos titulares, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario iAhorro, este porcentaje se calcular¨¢ entre ambos, lo que aumenta las posibilidades de acceder a un pr¨¦stamo hipotecario mayor y, por tanto, incrementa la capacidad de endeudamiento.

Una vez que se conoce cu¨¢nto se debe destinar a la hipoteca, a los futuros propietarios les surge la cuesti¨®n de ?c¨®mo se calcula la cuota? La cantidad que el hipotecado paga mensualmente para devolver el pr¨¦stamo depende de cuatro factores:

1. El capital prestado. Es el mayor condicionante de la cuota, ya que, cuanto m¨¢s grande sea el capital, mayor ser¨¢ el desembolso cada mes. Adem¨¢s, hay que tener presente que el banco ofrece una financiaci¨®n, como m¨¢ximo, del 80% del valor de tasaci¨®n del inmueble, por lo que el futuro propietario debe tener un ahorro del 20% restante, junto a entre un 10% y un 15% adicional para los gastos asociados a la operaci¨®n de compraventa. El importe medio de las hipotecas firmadas durante el ¨²ltimo trimestre de 2021 fue de 140.600 euros, de acuerdo con la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE).
2. El plazo de amortizaci¨®n. Es el periodo en el que el titular debe devolver el pr¨¦stamo hipotecario. Cuanto m¨¢s corto sea, m¨¢s alta ser¨¢ la mensualidad. Este plazo puede acortarse amortizando el cr¨¦dito, es decir, devolviendo una parte o la totalidad del capital adeudado antes de lo acordado. Esta transacci¨®n, no obstante, suele conllevar el cobro de una comisi¨®n. La duraci¨®n media de una hipoteca en Espa?a es de 24 a?os y medio, seg¨²n la AHE.
3. El tipo de inter¨¦s. Es el coste anual que abona el prestatario a la entidad bancaria a cambio de haber recibido el capital prestado y se aplica a la cuota mensual. En este punto hay que tener en cuenta dos elementos: el tipo de inter¨¦s nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE). El primero refleja el coste efectivo de la hipoteca, mientras que el segundo representa el coste real. Ambos se expresan como un porcentaje sobre el total del capital que queda por devolver.
4. La modalidad de hipoteca. Existen dos modalidades, la hipoteca a tipo fijo y la hipoteca a tipo variable. En la primera, la cuota mensual permanece constante durante toda la vida del pr¨¦stamo. En la segunda, sin embargo, la cuota var¨ªa en funci¨®n de un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor.

Calculadora: descubre cu¨¢nto podr¨ªas pagar por tu vivienda

?Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

La elecci¨®n de la modalidad de la hipoteca determinar¨¢ la cuota que se pagar¨¢ cada mes, por lo que requiere un an¨¢lisis detallado.

La contrataci¨®n de una hipoteca a tipo fijo ofrece seguridad y estabilidad, ya que no se experimentar¨¢n aumentos en la cuota, lo que facilita, apunta Antonio de la Fuente, director general de la consultora inmobiliaria Colliers, la planificaci¨®n financiera a largo plazo. Si se contrata una hipoteca por 450 euros al mes durante 25 a?os, se pagar¨¢ esa cantidad durante todo el periodo de amortizaci¨®n, independientemente de las fluctuaciones del mercado.

Las condiciones favorables que presentan este tipo de hipotecas y la seguridad que proporcionan ¡ªespecialmente en tiempos de incertidumbre como el actual¡ª ha provocado un auge en las contrataciones de esta modalidad. Casi el 70% de los pr¨¦stamos hipotecarios para la compra de vivienda firmados en diciembre fueron a tipo fijo, seg¨²n cifras del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Una tendencia que, prev¨¦n los expertos, se mantendr¨¢ en 2022.

En el caso de las hipotecas a tipo variable, la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s en el mercado afecta a la cuota mensual, que var¨ªa a lo largo de la vida del pr¨¦stamo en funci¨®n del eur¨ªbor. Si este baja, la mensualidad tambi¨¦n lo hace y viceversa. En los ¨²ltimos a?os, este ¨ªndice se ha mantenido en m¨ªnimos hist¨®ricos y, aunque recientemente haya experimentado una leve subida, se prev¨¦ que permanezca en negativo durante un tiempo. Silvia Esc¨¢mez, fundadora del portal de hipotecas Finteca, se?ala que, aunque haya subidas, los tipos se van a mantener bajos. ¡°El encarecimiento de las hipotecas seguramente va a ser poco perceptible. No parece que la subida del eur¨ªbor vaya a afectar al sector¡±, puntualiza. Con todo, el titular de una hipoteca a tipo variable debe estar dispuesto a asumir cierta incertidumbre.

En este sentido, Leyre L¨®pez, analista de la AHE, destaca que, si la intenci¨®n es contratar una hipoteca por un periodo corto, como a 10 a?os, resulta m¨¢s interesante un pr¨¦stamo hipotecario a tipo variable, mientras que, para plazos m¨¢s largos, que conllevan mayor incertidumbre, el de a tipo fijo se presenta m¨¢s propicio.

Calculadora: descubra qu¨¦ te interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable