?Cu¨¢nto dinero puedo solicitar al banco para una hipoteca?
El importe que conceden las entidades bancarias para la compra de una vivienda depende del valor de tasaci¨®n ¡ªdel que se financiar¨¢ hasta el 80%¡ª, de la solvencia econ¨®mica y la capacidad de endeudamiento del solicitante y de sus ahorros, que deben alcanzar, como m¨ªnimo, el 20% del precio
Antes de buscar una vivienda para comprar, conviene establecer un presupuesto. Para definirlo, el futuro propietario debe analizar su solvencia econ¨®mica as¨ª como su capacidad de endeudamiento, ya que de ello depende la cantidad de financiaci¨®n que puede obtener a trav¨¦s de una hipoteca. El capital concedido variar¨¢ en funci¨®n del valor de compra o de tasaci¨®n del inmueble, del nivel de ahorro del comprador, as¨ª como de sus ingresos.
La tasaci¨®n supone la estimaci¨®n del precio del inmueble por medios objetivos, como la ubicaci¨®n, la cercan¨ªa de servicios como centros de salud, los datos del Registro de la Propiedad o el estado de conservaci¨®n de la vivienda, entre otros. Con esta informaci¨®n, el tasador, que debe estar homologado por el Banco de Espa?a, obtiene un valor de mercado independiente del precio de compraventa. Este tr¨¢mite es obligatorio por ley al solicitar una hipoteca. Los costes, de entre 300 y 500 euros los debe asumir el comprador, que puede elegir libremente al experto que la realice.
Los bancos financian hasta el 80% del valor de compra o de tasaci¨®n, por lo que el comprador debe tener ahorrado, como m¨ªnimo, el 20% restante. Habr¨¢ que a?adir entre un 10% y un 15% del precio de la compraventa para los gastos asociados, como los de notar¨ªa, los impuestos y la tasaci¨®n, que se incluye en este c¨®mputo. Para adquirir una vivienda de 150.000 euros, es necesario tener unos ahorros de 52.500 euros.
A la hora de conceder la financiaci¨®n, las entidades bancarias tambi¨¦n tienen en cuenta que el pago de la cuota mensual no supere el 30% del salario del futuro propietario. De forma que el titular cuente con margen para hacer frente a otros gastos e imprevistos, e incluso, destinar una parte de su sueldo al ahorro. Por ejemplo, de acuerdo a tres perfiles salariales:
- Una persona que ingresa 1.024 euros al mes, la media de los espa?oles en 2019, seg¨²n la Encuesta de condiciones de vida (ECV) del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), deber¨ªa destinar en torno a 307 euros a la cuota de su hipoteca (30%).
- Si ingresa 1.500 euros, podr¨ªa dedicar como m¨¢ximo 450 euros a la cuota.
- Si recibe 2.000 euros al mes, deber¨ªa asignar hasta 600 euros a la cuota.
?Qu¨¦ otros factores se tienen en cuenta para contratar la hipoteca?
El banco eval¨²a, adem¨¢s, la solvencia econ¨®mica del solicitante a trav¨¦s de su capacidad de endeudamiento, as¨ª como si compartir¨¢ la titularidad del pr¨¦stamo hipotecario o si necesita un aval.
La capacidad de endeudamiento. Las entidades reguladoras, como el Banco de Espa?a, establecen que el comprador de la vivienda no destine m¨¢s del 30% de sus ingresos mensuales al pago de las cuotas de la hipoteca. Aunque este porcentaje puede incrementar hasta el 35%, en caso de tener adem¨¢s otras deudas. Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, se?ala que ese tope abarca todas las deudas, por lo que, si tiene otros pr¨¦stamos, las mensualidades se sumar¨¢n a la de la hipoteca para calcular la cuant¨ªa y, si rebasa ese l¨ªmite, se pone en peligro la aprobaci¨®n.
Colombelli advierte de que en ese c¨¢lculo se incluyen cr¨¦ditos al consumo para comprar, por ejemplo, un electrodom¨¦stico, pero tambi¨¦n el renting de un veh¨ªculo, f¨®rmula por la que en vez de tener un coche en propiedad se alquila.
Una f¨®rmula muy habitual para suavizar esta capacidad de endeudamiento es firmar la hipoteca entre dos titulares. De esta manera, los ingresos mensuales se suman y el m¨¢ximo de deuda que se puede contraer aumenta. Esto demuestra, al mismo tiempo, una solvencia econ¨®mica mayor, ya que, si uno no puede pagar, siempre se har¨¢ cargo la otra persona. Se trata de una f¨®rmula muy extendida: en Espa?a, dos de cada tres hipotecas cuentan con dos titulares, de acuerdo con Colombelli.
El aval. Es posible que, aunque el comprador tenga una capacidad de endeudamiento adecuada, no disponga de estabilidad laboral. El director de Hipotecas de iAhorro indica que en estos casos es habitual que la entidad bancaria solicite un aval.
El aval m¨¢s extendido es el que involucra a un familiar directo, que responde con su patrimonio presente y futuro en caso de impago. Pero esta garant¨ªa tambi¨¦n puede ser de otro tipo, como un bien del propio del solicitante, categor¨ªa en la que entra un inmueble libre de cargas de su propiedad o un paquete de acciones. De esta forma se multiplicar¨¢n las opciones de ¨¦xito para contratar la hipoteca y adquirir la vivienda.
En cualquier caso, a la hora de comprar una vivienda es clave el asesoramiento de un profesional como el de la entidad bancaria, que podr¨¢ aconsejar al futuro propietario y resolver sus dudas.
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?Qu¨¦ gastos debe tener en cuenta el comprador?
La adquisici¨®n de una vivienda lleva aparejada varios gastos que debe asumir el comprador y que conviene tener en cuenta al calcular el presupuesto final. Seg¨²n los expertos, estos abonos suponen entre el 10% y el 15% del valor de la propiedad:
- Impuestos . La compraventa de una vivienda de segunda mano est¨¢ gravada con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del valor catastral del inmueble, seg¨²n la comunidad aut¨®noma en la que se ubique. A las de obra nueva se les aplica el impuesto sobre el valor a?adido (IVA), del 10% en todo el territorio espa?ol, excepto en Canarias, donde se paga el impuesto general indirecto canario (IGIC) que supone el 6,5%; as¨ª como el impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la regi¨®n.
- Notar¨ªa. Se han de abonar los gastos de gesti¨®n de notar¨ªa, que suponen unos 1.200 euros, adem¨¢s de una copia de la escritura, que ronda los 400 euros. Adem¨¢s, en el caso de contratar una gestor¨ªa para realizar los tr¨¢mites de la operaci¨®n compraventa, tambi¨¦n se debe hacer frente al coste de este servicio.
- Comisi¨®n de apertura del pr¨¦stamo. Es posible que la entidad bancaria incluya el pago de una comisi¨®n al contratar la hipoteca, que oscila entre el 0,1% y el 1% del coste total. Sin embargo, entidades como Banco Sabadell actualmente no la aplican a sus pr¨¦stamos hipotecarios.
- Reformas. En caso de comprar una vivienda de segunda mano, seguramente se requiera una rehabilitaci¨®n de las instalaciones. Este coste, que no se incluye en ese 10% o 15% de los gastos, depender¨¢ del tama?o, la antig¨¹edad y el estado, pero, por norma general, una remodelaci¨®n completa cuesta entre 500 y 700 euros por metro cuadrado. Aproximadamente unos 45.000 o 60.000 euros para un piso de 90 metros cuadrados.