La mayor inversi¨®n de tu vida est¨¢ cambiando

Si no fuese por los modelos modernos de veh¨ªculos y m¨¢quinas, a cierta distancia esta cl¨¢sica estampa de obra parecer¨ªa hoy la misma que en los noventa. Pero la realidad est¨¢ en los detalles. Acercas la lupa como a la aldea de Asterix y ves un sector crucial (el 10,5% de PIB en 2019, seg¨²n Statista) en plena mutaci¨®n de fondo y forma.

Casi todos se digitalizan, pero el inmobiliario, por diversidad de actores e impacto social, sirve como pocos de maqueta para entender las fuerzas contrapuestas entre la oportunidad y la resistencia al cambio. Su digitalizaci¨®n tiene nombre: Proptech, tecnolog¨ªas aplicadas a la propiedad inmueble.

¡°Ha mejorado mucho la capacidad de las personas para informarse tanto de sus derechos como de sus posibilidades. Les permite realizar m¨¢s r¨¢pidamente tr¨¢mites, comparar caracter¨ªsticas, precios y condiciones de los inmuebles tanto al usuario como a las empresas y mejorar la gesti¨®n patrimonial. Es una forma de aprovechar los datos en beneficio de todos¡±, explica Pere Navarro, presidente de BNEW Real Estate (uno de los mayores encuentros inmobiliarios de Europa) y de Barcelona Meeting Point, adem¨¢s de delegado especial del Estado en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB).

Los errores se reparan en el modelo digital y su salto evolutivo ya apunta a la industrializaci¨®n de los procesos

Xavier Vilajoana, presidente de APCE

Para que el tr¨ªo de planeaci¨®n, promoci¨®n y construcci¨®n merezca un ¡°4.0¡± tiene que integrar otro tr¨ªo: la metodolog¨ªa BIM (Building Information Modeling, el agregado de las m¨²ltiples capas 3D del proyecto de proyectos que es una obra), m¨¢s el sistema de organizaci¨®n Lean Construction y el modelo IPD (Integrated Project Delivery) de contratos colaborativos.

Traducci¨®n: los tres integran en una plataforma compartida de dise?o, desarrollo, organizaci¨®n y toma de decisiones al tenso ecosistema de actores (arquitectos, ingenier¨ªas, estructuristas, promotoras, constructoras, contratistas, proveedores¡­) para construir con datos lo que despu¨¦s reproducen el cemento y los ladrillos. ¡°Los errores se reparan en el modelo digital y su salto evolutivo ya apunta a la industrializaci¨®n de los procesos¡±, explica Xavier Vilajoana, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Edificios de Catalu?a (APCE).

Piezas cortadas como el patr¨®n de un sastre

El BIM le ahorra a un capataz empezar mal el d¨ªa al descubrir que el hueco previsto para una bajante lo ocupa un pilar de carga. Un error muy caro de corregir a posteriori e impensable en el modelo inform¨¢tico. La planeaci¨®n al mil¨ªmetro promete reducir el despilfarro, ese azulejo del que se aprovechaba un tri¨¢ngulo tama?o dorito para un remate y el resto, al escombro.

Cuando la industrializaci¨®n avance, explica Vilajoana, ¡°ser¨¢ normal encargar a f¨¢brica las piezas de pladur cortadas como el patr¨®n de un traje, hasta con el hueco para los conductos de ventilaci¨®n¡±. O el n¨²mero exacto de medios ladrillos.

No solo es sostenible por su tendencia a la merma cero, con el consiguiente ahorro de energ¨ªa en producci¨®n y transporte, tambi¨¦n por el c¨¢lculo de la eficiencia energ¨¦tica a partir variables cada vez m¨¢s precisas, desde la capacidad aislante de un material de revoque a un techo radiante o la orientaci¨®n.

?Y esa fiesta de la eficiencia no me va a ahorrar a m¨ª unos cuantos miles?, dir¨¢ cualquier comprador. No mucho o no de momento. Porque el precio final depende de otros factores adem¨¢s de la factura de la obra. Y porque el posible ahorro de costes y tiempo del BIM y otras Proptech a¨²n tiene que superar una resistencia interna: la digitalizaci¨®n en los oficios tradicionales que suponen el 75% de la intervenci¨®n.

La planeaci¨®n al mil¨ªmetro promete reducir el despilfarro, ese azulejo del que se aprovechaba un tri¨¢ngulo tama?o dorito para un remate y el resto, al escombro.

Lejos quedan los fastos de la burbuja inmobiliaria, cuando un encofrador pod¨ªa cobrar m¨¢s que director de una constructora. Apenas hay relevo generacional, apunta Vilajoana, pero precisamente la digitalizaci¨®n (m¨¢s eficiencia, m¨¢s productividad, m¨¢s prestigio social¡­) ser¨ªa uno de los est¨ªmulos de reenganche. ¡°Yo a un hijo que estudiase arquitectura le dir¨ªa que adem¨¢s montase una empresa de paleter¨ªa, pero bien, con formaci¨®n cualificada, le sobrar¨ªa trabajo¡±.

Visitas en realidad virtual

O una agencia de agentes de la propiedad inmobiliaria (API) en el otro extremo del sector, donde la Proptech entra en contacto directo con compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Hasta hace no tanto una forma de conocer a fondo una ciudad, la propia incluso, era correr de piso en piso con el suplemento de anuncios inmobiliarios estampado con rotulador.

Hoy la realidad aumentada o mixta permite un tour de 360? en 3D y ahorrar tiempo/oro y frustraci¨®n con un filtrado para visitar solo los candidatos viables. Algunos simuladores de promotoras permiten configurar una vivienda como un coche de alta gama en la web del concesionario. En esta ducha tarima de teka, esta encimera isla en la cocina, aqu¨ª esta referencia en el pantone de pintura...

Tecnolog¨ªa eficiente, directa a la experiencia de usuario, pero ni mucho menos la ¨²nica. Josep Manel Ventosa, director ejecutivo corporativo del servicer Servihabitat, destaca muchas, desde la firma electr¨®nica en la contrataci¨®n o renovaci¨®n de alquileres a apps m¨®viles aplicadas a la gesti¨®n de los agentes, adem¨¢s de big data, inteligencia artificial e inteligencia de negocio para entender patrones de comportamiento de mercados y clientes, la robotizaci¨®n para la automatizaci¨®n de flujos de informaci¨®n o im¨¢genes digitales de una casa amueblada antes del primer ladrillo o de la proyecci¨®n de una reforma.

Hay margen para la creatividad, como la cerradura inteligente que un cliente abre con su m¨®vil para que visitar una vivienda solo, en cualquier horario. ¡°Vivimos un cambio de paradigma, y los operadores que sigan sin ofrecer una plataforma digital atractiva para este nuevo tipo de comprador ir¨¢n perdiendo cuota, la buena noticia es que todos los actores del sector estamos a tiempo¡±, apunta Ventosa.

Clientes muy informados

Hablamos de viviendas no solo construidas sino promocionadas, seleccionadas, vendidas y compradas sobre datos destilados en informaci¨®n trascendente. Para Fernando Conde, fundador y presidente de la consultor¨ªa Newland Property Management, una de las claves de la digitalizaci¨®n es el acceso a un dossier exhaustivo repleto de estudios de mercado, caracter¨ªsticas, precio comparado y todos los datos administrativos desde el catastro a la c¨¦dula de habitabilidad. ¡°Hoy cualquier cliente tiene m¨¢s conocimiento sobre una vivienda que el vendedor m¨¢s aplicado hace 10 a?os¡±.

Algunos simuladores de promotoras permiten configurar una vivienda como un coche de alta gama en la web del concesionario

Conde cree que de momento habr¨¢ mercado para todos, clientes digitales puros o apegados a la usanza anal¨®gica. Pero el primer grupo ganar¨¢ terreno y mejor ver la transformaci¨®n cultural de los API como una oportunidad obligatoria. En eso est¨¢ la asociaci¨®n de los API de Catalu?a desde al menos tres frentes y con el objetivo de ampliarlos al resto de asociaciones espa?olas.

Uno, ¡°el cliente y no el inmueble como centro del negocio, el agente como un proveedor de servicios antes, durante y despu¨¦s de la venta, como la asesor¨ªa fiscal o financiera y el respaldo t¨¦cnico y tambi¨¦n emocional en ese tr¨¢mite de la hipoteca frente al notario que hace temblar las piernas¡±, explica Vicen? Hern¨¢ndez, presidente de los API de Catalu?a y CEO de Tecnotramit. Dos, erre que erre frente a la administraci¨®n para que regule un sector que hoy suma unos 30.000 API en toda Espa?a y solo 4.000 colegiados, con registro y formaci¨®n oficial, reciclaje continuo, c¨®digo deontol¨®gico y un tribunal que decida sobre malas pr¨¢cticas para un salto cualitativo del prestigio profesional. Tres, pactos de beneficio mutuo con las startups a trav¨¦s de plataformas como MapaPropTech. Ellas ponen la tecnolog¨ªa y las agencias, el laboratorio de pruebas sobre el mercado real, financiaci¨®n incluso.

No todas las tecnolog¨ªas tienen por qu¨¦ ser tolerantes con los intermediarios, el blockchain puede certificar la seguridad en la compraventa directa de propietario a nuevo propietario. Ser¨ªa posible la temible incursi¨®n de Amazon para vender casas como cualquier otro producto.

La digitalizaci¨®n aporta transparencia

?Cuajar¨¢ toda esta transformaci¨®n sociol¨®gica? ?El cambio de mentalidad acompa?ar¨¢ al digital? Ni una sola duda al respecto, la cuesti¨®n es c¨®mo y cu¨¢ndo.

¡°La red es un confesionario, todo lo sabe, y la Proptech trae transparencia, eficiencia y sobre todo tranquilidad a ambas partes, porque vendemos confianza¡±, dice Conde. ¡°Los nuevos h¨¢bitos tras la pandemia fortalecer¨¢n la digitalizaci¨®n, es una cuesti¨®n natural y org¨¢nica¡±, a?ade Ventosa. Para Hern¨¢ndez, ¡°el mundo avanza y la transformaci¨®n caer¨¢ por su propio peso porque hablamos de seguridad para el usuario, punto¡±.

¡°Todo ayuda ¡ªremata Vilajoana¡ª, el entorno, la evoluci¨®n de la mentalidad y de la tecnolog¨ªa. Tenemos una oportunidad de potenciar el motor y atraer inversi¨®n extranjera con m¨¢s seguridad jur¨ªdica. El cambio, si no es por convencimiento, ser¨¢ por arrastre. As¨ª que mejor que lo hagamos por convencimiento¡±.