El alquiler de pisos para ricos tambi¨¦n sube (pero ellos no tienen problemas): estas son sus casas m¨¢s exclusivas

El mercado de pisos de lujo en alquiler, ese que arranca en 6.000 euros mensuales y alcanza los 28.000, no es ajeno al alza de precios, a la falta de oferta ni tampoco, por raro que parezca, a la exigencia de garant¨ªas a los inquilinos que, en ocasiones, son ¡°m¨¢s estrictas que en el alquiler est¨¢ndar, debido al alto valor de los inmuebles¡±, apunta Fran?ois Carriere, consejero delegado de Coldwell Banker Espa?a. Esta agencia tiene en su cartera uno de los pisos m¨¢s caros de Barcelona: un apartamento de 445 metros cuadrados y tres dormitorios en la emblem¨¢tica Casa Bur¨¦s, situada en el barrio Dreta de l¡¯Eixample, que se alquila por 26.500 euros al mes.

De mayor precio es un piso que arrienda la agencia Bernad¨® Luxury Houses en la plaza del Marqu¨¦s de Salamanca, en Madrid. Son 432 metros cuadrados y piden 28.000 euros. O uno de los apartamentos en Centro Canalejas, que alquila Viva Sotheby¡¯s International Realty por 25.000 euros al mes. Se trata de 344 metros cuadrados y cuenta con los servicios exclusivos del hotel Four Seasons.

En M¨¢laga se oferta por 15.000 euros un piso de 486 metros cuadrados en Sierra Blanca Tower, aunque en esta ciudad, al igual que en la de Valencia, los precios no alcanzan cotas tan altas. Palma es otro de los buques insignia del lujo, aunque el grueso de propiedades exclusivas se concentra mucho m¨¢s en las grandes casas ¡ªdonde los precios pueden llegar a los 60.000 euros al mes¡ª y algo menos en los pisos.

Paloma P¨¦rez, consejera delegada de Viva Sotheby?s, dibuja el panorama: ¡°Los precios de los alquileres de lujo en Espa?a experimentaron un crecimiento de entre el 5% y el 6% en 2023 y para 2024 se prev¨¦ que contin¨²en al alza, aunque a un ritmo m¨¢s moderado del 4%¡±. Si se pone el foco en productos de muy alto standing el encarecimiento es m¨¢s pronunciado: ¡°En las zonas m¨¢s exclusivas los precios de alquiler han subido un 20% en los dos ¨²ltimos a?os. No vemos indicadores que nos hagan pensar que no pueda seguir subiendo a esas tasas¡±, apunta Iv¨¢n Barrondo, director general de John Taylor Espa?a y Andorra. Hay que recordar, no obstante, que estos precios siguen siendo m¨¢s atractivos que los de las principales ciudades del mundo.

Este es uno de los motivos por los que cada vez m¨¢s personas de alto poder adquisitivo, sobre todo internacionales, buscan alquileres en Espa?a. El dinero no supone un problema. Los clientes son expatriados, empresarios, jubilados, n¨®madas digitales, diplom¨¢ticos, ejecutivos, deportistas y artistas. Todos reclaman inmuebles ajustados a sus altas exigencias: una buena ubicaci¨®n, un tama?o importante (suelen tener de 200 a 600 metros cuadrados), calidad de los acabados, dise?o interior cuidado, vistas espectaculares, terrazas amplias y servicios adicionales como seguridad, gimnasio, home cinema o piscina. ¡°El hecho de tener f¨¢cil acceso a escuelas internacionales, centros comerciales, restaurantes de lujo e instalaciones deportivas aumenta significativamente el valor¡±, comenta Beatriz Alberte, directora de alquileres de Madrid de la agencia de lujo Gilmar, en cuya cartera hay pisos en el barrio de Salamanca que van desde 10.000 hasta 13.500 euros al mes.

Lo m¨¢s demandado

Los ¨¢ticos y pisos de las plantas m¨¢s altas son los m¨¢s demandados. ¡°Deben estar en perfecto estado, ya sean de obra nueva o reformados, y los electrodom¨¦sticos han de ser de ¨²ltima generaci¨®n y primeras marcas¡±, explica Pedro Suyo, responsable de alquileres de Lucas Fox Barcelona, en cuya cartera los pisos de lujo parten de 9.000 euros al mes. Tambi¨¦n es esencial la existencia de sistemas de seguridad y dom¨®tica, cocinas de alta gama o ba?eras de hidromasaje. ¡°Para poder decir que un piso en alquiler es de lujo lo tienen que ser tambi¨¦n sus calidades generales, y los ba?os y cocinas en particular. Si estas piezas no son top, no ser¨¢ una propiedad premium¡±, asegura Barrondo.

Una de las peculiaridades de estas viviendas es que no todas llegan a salir al mercado. Lo explica Michela Panteghini, directora de alquileres de Gilmar M¨¢laga: ¡°Tienen un tratamiento m¨¢s personalizado, casi todo se hace por cartera de clientes y no se publicitan¡±.

El plazo del alquiler suele rondar el a?o o los dos a?os, seg¨²n el perfil del inquilino, al que se le exige demostrar que tiene capacidad de pago. Como al com¨²n de los mortales se le pide ¡°abundante documentaci¨®n acreditativa de la solvencia¡±, sostiene Mario Garnica, director de Engel & V?lkers M¨¢laga. Y, ¡°es muy importante hacer un buen inventario y clarificar los seguros de obras de arte¡±, a?ade Albert Gonz¨¢lez, team leader de Engel & V?lkers alquileres en Barcelona. El riesgo de impago tambi¨¦n existe para el propietario de una vivienda de lujo. Por esto, Alberte recomienda ¡°contratar un seguro de alquiler o pedir un m¨ªnimo de tres meses de garant¨ªa de pago, aparte de la fianza legal (dos meses si es amueblada)¡±.

Estos alquileres se pueden regir por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o no, ya que hay propiedades que quedan excluidas por su tama?o. Una vivienda suntuaria o de lujo es aquella que supera los 300 metros de superficie construida o por la que se paga una renta de alquiler anual de m¨¢s de 5,5 veces el salario m¨ªnimo interprofesional. En estos casos, el alquiler no est¨¢ sujeto a regulaci¨®n legal, se rige libremente por la voluntad de las partes.

La vivienda de lujo en alquiler se concentra, sobre todo, en Madrid, Barcelona, M¨¢laga, Palma y Valencia. En la capital, las zonas m¨¢s caras son el barrio de Salamanca, Los Jer¨®nimos, Chamber¨ª, El Viso y las urbanizaciones de La Moraleja, La Finca, Somosaguas, La Florida y Valdemar¨ªn. Adem¨¢s del cliente latinoamericano, ha aumentado la demanda de norteamericanos en el ¨²ltimo a?o, ¡°por la cercan¨ªa al resto de capitales europeas a precios m¨¢s econ¨®micos¡±, indica la directora de alquileres de Gilmar. Barcelona es una de las ciudades del mundo en las que el precio de la vivienda de lujo est¨¢ creciendo m¨¢s. ¡°Hace dos a?os los pisos y casas m¨¢s caras rondaban los 18.000 euros al mes y ahora se sit¨²an en torno a 25.000 euros¡±, indica Gonz¨¢lez. Estos alquileres se centran en Pedralbes, Sarri¨¤-Sant Gervasi y Dreta de l¡¯Eixample, seg¨²n Pedro Suyo.

En M¨¢laga el mercado es reducido. ¡°Solo en los ¨²ltimos a?os se han llevado a cabo proyectos enfocados a clientes con alto poder adquisitivo¡±, cuenta Mario Garnica. Los precios ¡°han subido un 13% respecto a septiembre de 2023¡å, se?ala Panteghini. En el caso de Palma, poniendo el foco en el casco antiguo, ¡°el lujo se encuentra en pisos a partir de 7000 u 8.000 euros¡±, relatan en la agencia Engel & V?lkers Palma.

En Valencia ¡°se considera lujo a partir de los 5.000 euros mensuales. A diferencia Madrid o Barcelona, el umbral es algo m¨¢s accesible, debido al tama?o del mercado y la oferta disponible¡±, indica Karen Mui?os, sales manager de Lucas Fox Valencia. Aqu¨ª existe una clara escasez de propiedades en comparaci¨®n con la creciente demanda, especialmente en Pla del Remei, en la zona de L¡¯Eixample y Ciutat Vella.