As¨ª son las 30 promociones de viviendas de lujo que est¨¢n transformando el centro de Madrid

Madrid se ha convertido en el epicentro de la compraventa de vivienda de ultralujo en Espa?a. En la actualidad hay 30 proyectos en marcha, bien en construcci¨®n, en preventa o en las ¨²ltimas fases de comercializaci¨®n, a partir de los datos obtenidos de promotoras o vendedores, que est¨¢n transformando el centro de la capital. Promociones que, en la gran mayor¨ªa, parten de un mill¨®n de euros para las viviendas de un solo dormitorio y que pueden llegar a los 13 millones para los ¨¢ticos, pero que vuelan en los primeros d¨ªas de comercializaci¨®n. ¡°Ese furor se desencaden¨® a partir de 2011, fecha en la que Amancio Ortega vendi¨® un edificio a la socimi Millenium, que fue la primera que entendi¨® que exist¨ªa una demanda por viviendas de 500 metros de superficie y un ticket medio de 10.000 euros por metro cuadrado¡±, recalca Luis Vald¨¦s, director general del departamento de Residential Sales Advisory (ventas residenciales) en la consultora Colliers. Esta es precisamente una de las consultoras que m¨¢s proyectos de venta maneja en la capital (Castell¨® 108, San Bernardo, 126 o Mar¨ªa de Molina, 42, entre otras).

El mercado ha recibido a un nuevo perfil de cliente, muchos latinoamericanos y estadounidenses con grandes fortunas, capaces de pagar el metro cuadrado por encima de los 10.000 euros en una ciudad donde la media de precio ronda los 4.000 euros (aunque en los distritos m¨¢s pudientes pr¨¢cticamente se duplica). Y, en un contexto de escasez de oferta, estas promociones constituyen uno de los motivos que, para muchos expertos, ayudan a explicar la escalada general de precios de la vivienda que padece la ciudad.

La gran mayor¨ªa de las viviendas de ultralujo que se ofertan son peque?os edificios que se est¨¢n rehabilitando de arriba abajo, con un tama?o medio de 10 a 20 pisos por las grandes dimensiones que se requieren. Pero una de ellas destaca por el n¨²mero de viviendas proyectadas (153, m¨¢s una residencia de estudiantes de 400 camas) y la inversi¨®n prevista (en torno a 400 millones de euros). Ubicada en la calle Mar¨ªa de Molina, 50, el fondo de inversi¨®n estadounidense Blackrock y el grupo inmobiliario Lar han unido fuerzas para lanzar un proyecto que tambi¨¦n comercializar¨¢ Colliers, y que podr¨ªa salir al mercado con un precio medio de 12.000 euros por metro cuadrado.

Esos importes, sin embargo, suben r¨¢pidamente a medida que las superficies o las calidades se incrementan o que la demanda se dispara. Es el caso del edificio de Vel¨¢zquez, 53, adquirido por dos bisnietos de Franco y que tan solo alberga 13 viviendas (dos por planta) con superficies que oscilan entre los 350 y los 390 metros cuadrados. Las casas est¨¢n siendo comercializadas con rapidez, seg¨²n fuentes del mercado, y han alcanzado precios de 20.000 euros por metro cuadrado.

El otro gran edificio que va a salir al mercado va a ser el situado en la calle F¨²car, 5, con 57 viviendas ubicadas en una antigua sede de Telef¨®nica cuya entrega est¨¢ prevista para abril de 2027. Los precios parten desde los 530.000 euros para las unidades de menor tama?o. Es una de las tres promociones que el gigante mexicano de la promoci¨®n Be Grand lanza al mismo tiempo este mes y cuya preventa arranca ahora.

La segunda est¨¢ ubicada en el barrio de los Jer¨®nimos (Antonio Maura, 11), con 12 viviendas de tres dormitorios con una superficie que oscila entre 228 y 250 metros cuadrados y un precio medio de 2,5 millones (10.000 euros por metro cuadrado). En el caso del ¨¢tico, el precio por metro cuadrado alcanza los 20.000 euros y el precio de venta roza los cinco millones. Es la primera de estas promociones que abrir¨¢ sus puertas, ya que la entrega de viviendas est¨¢ prevista para el primer semestre de 2025. La tercera est¨¢ situada en la zona de El Viso (Doctor Arce, 13), con tan solo tres viviendas, dos d¨²plex y un chal¨¦, con superficies que van desde los 260 a los 450 metros cuadrados y un precio que parte de 4,1 millones. La entrega est¨¢ prevista para verano de 2026.

Entre los inversores latinoamericanos destacan los mexicanos y los venezolanos, que incluso han combinado los papeles de promotores y compradores, aunque ahora empiezan a aparecer otras nacionalidades. ¡°El movimiento es evidente. Entre otros es remarcable la creciente poblaci¨®n de millonarios de EE UU que est¨¢ buscando oportunidades de inversi¨®n fuera de su pa¨ªs¡±, destaca Carlos Zamora, socio y director de Residencial de Knight Frank. Esta consultora ha constatado en su ¨²ltimo informe europeo que Madrid ha entrado en el top cinco de ciudades europeas preferidas por los grandes patrimonios de 28 nacionalidades para mudarse, solo por detr¨¢s de Par¨ªs, Berl¨ªn, Barcelona o Viena. Entre los puntos fuertes de la ciudad se destacan un entorno econ¨®mico en crecimiento, su conectividad y posici¨®n estrat¨¦gica con otras grandes ciudades europeas, su seguridad y sus ventajas fiscales.

La irrupci¨®n de lujo en may¨²sculas est¨¢ provocando tambi¨¦n una suerte de gentrificaci¨®n de alto standing, por el cual familias que gozaban de buena situaci¨®n econ¨®mica y residen tradicionalmente en los barrios m¨¢s cotizados de Madrid ven a sus nuevas generaciones mudarse a otras zonas, ya que su barrio de toda la vida se ha quedado caro incluso para ellos.

Casas con marca

A la creciente oferta de viviendas de lujo se ha sumado la que aportan las branded residences (viviendas con servicios hoteleros ligadas a una gran marca de lujo). En este campo han sido pioneras la cadena Four Seasons con sus 22 viviendas en el complejo Canalejas, que se vendieron por m¨¢s de 100 millones de euros, con un r¨¦cord de 11 millones por la venta de un ¨¢tico, o Mandarin, con 30 casas que han alcanzado un r¨¦cord de 20.000 euros por metro cuadrado para los ¨¢ticos. La consultora inmobiliaria Knight Frank, otra de las que m¨¢s viviendas comercializa (Jardines de Vel¨¢zquez junto a Colliers o el Viso Residences) tambi¨¦n se encargar¨¢ de la venta de las branded residences de la marca hotelera SGS, perteneciente al gigante hotelero Accor, que a¨²n no han salido al mercado.

Situado en la calle Infantas, 40, el complejo contar¨¢ con 33 viviendas de uno, dos y tres dormitorios y ¨¢ticos con terrazas. El desembolso m¨ªnimo por vivir all¨ª es de 1,6 millones de euros (13.000 euros por metro cuadrado). Tanto Knight Frank como Colliers tambi¨¦n han sido designados por Pers¨¦polis, propietario del edificio de Padilla, 32, para comercializar otro proyecto que todav¨ªa no tiene una marca asignada. En una situaci¨®n similar se encuentra el edificio situado en la calle Alcal¨¢ 44, que era propiedad de Zurich Seguros y que ha sido vendido a la mexicana Besant Capital, que tambi¨¦n proyecta otro edificio de viviendas con servicios hoteleros, igualmente por definir.

La operaci¨®n, en la que ha asesorado CBRE, muestra el peso fundamental del cliente latinoamericano en la compra de este tipo de viviendas. ¡°La oferta de vivienda de lujo a menudo recibe una alta demanda de compradores internacionales de habla hispana que buscan un buen refugio a sus ahorros o fuente de inversi¨®n. El cliente internacional representa una cuota importante en los mercados de primera residencia o inversi¨®n en grandes capitales como Madrid y Barcelona¡±, se?ala Javier Kindel¨¢n, vicepresidente y director de Living de CBRE.