Los expertos en vivienda responden a los lectores: ?Puede subir el alquiler el 3%? ?Qu¨¦ gastos pago?

La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas para los espa?oles. La subida de los precios de compraventa y de alquiler, muy por encima del alza de los salarios, erosiona la renta de las familias, dificulta la emancipaci¨®n de los j¨®venes, genera una brecha de desigualdad entre quienes tienen casa y quienes nunca podr¨¢n acceder a una, y complica el proyecto de vida de millones de personas. La materia suscita adem¨¢s muchas dudas a los ciudadanos: sobre las rentas, los impuestos, los gastos o las decisiones de las comunidades de vecinos. Expertos en el mercado inmobiliario responden aqu¨ª algunas de las dudas enviadas esta semana por los lectores y contestar¨¢n m¨¢s en los pr¨®ximos d¨ªas. Puedes enviar tu pregunta aqu¨ª.

La renta de un contrato de alquiler, ?se actualiza a partir del precio base que figura en el contrato o a partir de la renta del ultimo a?o? ?Se hace anualmente en enero o coincidiendo con la renovaci¨®n de la fecha de firma? Juli¨¢n Garn¨¦s (Murcia)

La renta se actualiza a partir de la renta vigente y con periodicidad anual, coincidiendo con la fecha en la que inicialmente se firm¨® el contrato. La actualizaci¨®n la debe reclamar el propietario, pero para tener derecho a ello, esa posibilidad debe figurar en el contrato de alquiler. La ley es clara en este punto y se?ala que ¡°en defecto de pacto expreso, no se aplicar¨¢ actualizaci¨®n de rentas a los contratos¡±. Adem¨¢s, hay que tener en cuenta que el porcentaje de actualizaci¨®n no puede superar el IPC (o el 3%, si el IPC fuera superior, a lo largo de 2024). Si cuando llega el mes de actualizar el propietario no lo pide, los inquilinos pueden seguir pagando la misma renta. ?Qu¨¦ pasa si transcurrido uno o m¨¢s meses el casero exige esa actualizaci¨®n? Entonces hay que pagarla, pero en adelante. Es decir, que no puede pedirla retroactivamente si en su momento no lo pidi¨®, como explicaba Macarena Redondo, abogada de Leg¨¢litas, en esta pieza que publicaba EL PA?S en 2021.

A mi hija se le cumple en breve su contrato de alquiler, ya que hace 5 a?os que subscribi¨® el mismo. Est¨¢ preocupada por la posibilidad de que le suban el precio hasta el punto de no poder afrontarlo. ?Puede el propietario subir el precio sin restricciones o decidir no renovar el contrato?, ?hay alguna ley que lo regule? Ana Inmaculada Mart¨ªnez (M¨¢laga)

A vencimiento del contrato, el propietario puede decidir no renovarlo y pedir la renta que quiera en un nuevo contrato. Eso s¨ª, la no renovaci¨®n debe comunicarla dentro de plazo. Si el contrato se firm¨® despu¨¦s del 6 de marzo de 2019 (como parece el caso, pues que se cumplen cinco a?os de vigencia ahora), el arrendador debe comunicarle al arrendatario su voluntad de finalizar el contrato con al menos cuatro meses de antelaci¨®n sobre la fecha de vencimiento. ?Qu¨¦ pasa si no avisa dentro de ese plazo? La Ley de Arrendamientos Urbanos se?ala que ¡°el contrato se prorrogar¨¢ obligatoriamente por plazos anuales hasta un m¨¢ximo de tres a?os m¨¢s¡±. Es decir, que se entrar¨ªa en lo que se conoce como pr¨®rroga t¨¢cita. Al t¨¦rmino de cada una de esas tres anualidades, el inquilino s¨ª podr¨ªa decir que no quiere seguir en la casa, avis¨¢ndolo con un mes de antelaci¨®n.

Mi casero quiere subir cada a?o un 3% el alquiler, ?es legal?, ?est¨¢ aplicada ya la ley de zona tensionada? Rael Lalanda (Madrid)

Son dos cuestiones diferentes. Seg¨²n la Ley de Vivienda, hasta el 31 de diciembre de este a?o, la actualizaci¨®n del precio del alquiler se limita a un incremento m¨¢ximo del 3%. ¡°Cuando el IPC supere este l¨ªmite, se fijar¨¢ el tope del 3% como l¨ªmite de subida sin aplicarse el IPC superior¡±, dice Carlos S¨¢nchez, responsable del ¨¢rea jur¨ªdica de Alquiler Seguro. Respecto a las zonas tensionadas, estas deben ser declaradas por las comunidades aut¨®nomas y, de momento, la ¨²nica que la ha declarado ha sido Catalu?a. En Madrid no se aplican.

?C¨®mo puedo vender una vivienda de VPO? Rafael Lemes (Las Palmas de Gran Canaria)

Una vivienda protegida se puede vender en Canarias si se cumplen una serie de requisitos. ¡°El Instituto Canario de la Vivienda, perteneciente al Gobierno de Canarias, tiene que ser informado de las condiciones de la venta (antes y despu¨¦s de la misma) por si iguala la oferta, siempre y cuando las ayudas que recibi¨® sean iguales o superiores al 15% del precio de la vivienda en el momento de la adquisici¨®n¡±, comenta Juan Tenorio, abogado de Leg¨¢litas. As¨ª, antes de proceder a la venta, el vendedor tiene que comunicar al Instituto Canario de la Vivienda las condiciones de la venta, para que en un plazo de 30 d¨ªas el Instituto pueda ejercer su derecho a igualar la oferta. Igualmente, el comparador debe dirigirse al Gobierno Canario para informar de las condiciones de la compra.

Con respecto a la sentencia del Supremo avalando el veto de las comunidades [a los pisos tur¨ªsticos] con mayor¨ªa de tres quintos. ?Es retroactivo? Iaione Bilbao (Costa Teguise, Lanzarote)

No es retroactivo, por lo que no se aplica a pisos tur¨ªsticos que funcionen ya legalmente. Para el resto de comunidades de propietarios, se exige ¡°el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci¨®n¡±, indica Tom¨¢s Felipe de Pedraza, abogado de Leg¨¢litas. Esta misma mayor¨ªa se requiere para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participaci¨®n de los gastos comunes, siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

?Es necesario redactar un nuevo contrato de alquiler si se sube la renta de acuerdo con el IPC o con comunicarlo de manera escrita a los inquilinos es suficiente? ?scar Garc¨ªa (Valencia)

No es necesario formalizar un nuevo contrato de alquiler para actualizar anualmente la renta conforme al IPC. Los art¨ªculos 9 y 18 LAU relativos a la duraci¨®n del contrato y la actualizaci¨®n de la renta, respectivamente, disponen que durante la vigencia del contrato las rentas podr¨¢n ser actualizadas sin necesidad de firmar un nuevo contrato, seg¨²n explica Carlos S¨¢nchez, de Alquiler Seguro. En cualquier caso, se requiere que la actualizaci¨®n de renta est¨¦ contemplada en el contrato de alquiler.

Vivo en un pueblo costero donde no es posible encontrar un contrato de alquiler de 12 meses, ?son legales los contratos solo para la temporada de invierno? Chris Mason (Conil de la Frontera, C¨¢diz)

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la existencia de los contratos de uso distinto a la vivienda habitual o de temporada, figura distinta del alquiler tur¨ªstico o rural que tiene una regulaci¨®n espec¨ªfica administrativa en cada comunidad aut¨®noma. Como recuerda Tom¨¢s Felipe de Pedraza, letrado de Leg¨¢litas, ¡°es aconsejable formalizar por escrito el contrato de arrendamiento de temporada que se regir¨¢ por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el t¨ªtulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C¨®digo Civil¡±. El contrato debe incluir el motivo por el que el alquiler es temporal.

En un contrato de alquiler, ?qu¨¦ gastos deben ser por cuenta del propietario y cu¨¢les por cuenta del inquilino? Juan Carlos L¨®pez (L¡¯Eliana, Valencia)

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, respecto a los gastos recurrentes, el propietario se hace cargo de los impuestos (IBI), las tasas (basuras), los gastos de comunidad, el seguro del hogar y los costes de formalizaci¨®n. Es decir, ¡°aquellos gastos generales que no sean susceptibles de individualizaci¨®n¡±, cuenta Carlos S¨¢nchez, responsable del ¨¢rea jur¨ªdica de Alquiler Seguro. El inquilino asumir¨¢ el coste de los suministros. En relaci¨®n con los gastos espor¨¢dicos, los desperfectos que afecten a la habitabilidad ser¨¢n a cargo del propietario, siempre que no sea a consecuencia de un mal uso del inquilino. Las peque?as reparaciones producidas por el uso habitual de la casa ser¨¢n a cargo del inquilino.

En junio termin¨® mi contrato de alquiler de cinco a?os. En vez de hacer otro contrato igual, con solo el aumento del IPC, me hicieron una pr¨®rroga de un a?o con el mismo aumento. As¨ª, quedo en situaci¨®n inestable. ?Qu¨¦ puedo hacer? Joren Mosbe. Barcelona

Una vez finalizado el primer periodo de cinco a?os se har¨¢n pr¨®rrogas de un a?o, hasta un m¨¢ximo de tres. ¡°Una vez pase este plazo, deber¨¢ hacerse un nuevo contrato de arrendamiento cuya duraci¨®n ser¨¢ de cinco a?os¡±, se?ala Marta Lop, letrada s¨¦nior de Vilches Abogados.

Tengo un piso a medias con mi hermana. ?C¨®mo puedo comprar su mitad y cu¨¢nto he de pagar de impuestos? H¨¦ctor Fornes, J¨¢vea (Alicante)

Tiene derecho de adquisici¨®n preferente por ser copropietario. Cuando se tiene un piso a medias, hablamos de extinci¨®n de la cosa com¨²n o del condominio. Seg¨²n Marta Lop, de Vilches Abogados, ¡°no hay impuesto de transmisi¨®n patrimonial (ITP) para el comprador, ni hay obligaci¨®n al pago de plusval¨ªa municipal por parte del hermano que vende¡±. El ¨²nico impuesto ser¨¢ el de actos jur¨ªdicos documentados, que en el caso de la Comunidad Valenciana es del 1,5%.

Somos una pareja de 66 y 67 a?os. Vendimos el piso donde hemos vivido ocho a?os. ?Qu¨¦ impuestos hay que pagar? Maria Romaguera (Barcelona)

No tienen que declararlo porque est¨¢n exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisi¨®n por personas mayores de 65 a?os de la vivienda habitual. ¡°La exenci¨®n se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia¡±, indica Dolores Salas, abogada del despacho de Leg¨¢litas. La exenci¨®n tambi¨¦n se aplica si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio sobre la vivienda.

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