La nueva trampa de la vivienda

Con las cenizas del mundo socialista a¨²n calientes, el economista John Kenneth Galbraith alertaba sobre el retroceso de los sistemas de bienestar occidentales. Y escrib¨ªa: ¡°No hay ning¨²n pa¨ªs econ¨®micamente avanzado ¡ªy es un hecho que lamentablemente se pasa por alto¡ª en que el sistema de mercado produzca casas que puedan permitirse los pobres¡±. Lo que en 1992 parec¨ªa solo una advertencia, en 2024 suena a profec¨ªa cumplida. Pr¨¢cticamente todas las econom¨ªas pr¨®speras enfrentan una gran emergencia de acceso a la vivienda. Espa?a no es una excepci¨®n: las dificultades se acumulan apenas una d¨¦cada y media despu¨¦s del estallido de la burbuja. Y son muy distintas a las de entonces. Ahora faltan casas, unas 600.000 seg¨²n el Banco de Espa?a solo para compensar el desequilibrio entre lo poco que se construye y los nuevos hogares que se crean, y conseguir hipotecas es mucho m¨¢s dif¨ªcil. Esto ha desplazado la tensi¨®n a los alquileres, sobre todo en algunas ciudades. Pero en un pa¨ªs que destaca negativamente por su escaso parque de vivienda p¨²blica, los aprietos se han extendido y no afectan solo a los ¡°pobres¡± de los que hablaba Galbraith en La cultura de la satisfacci¨®n. La desigualdad est¨¢ creciendo y algunos grupos demogr¨¢ficos, como los j¨®venes o los migrantes, han ca¨ªdo en una ¡°trampa¡± con dif¨ªcil escapatoria.

Esa palabra es la que usa precisamente Clara Mart¨ªnez-Toledano, profesora en el Imperial College de Londres, al describir la evoluci¨®n reciente del mercado. ¡°Los precios han subido mucho m¨¢s que el poder adquisitivo de las personas, eso ha fomentado que principalmente la gente joven demande m¨¢s vivienda de alquiler porque no pueden acceder a la propiedad, y eso ha creado un bum de alquiler sobre todo en las ciudades m¨¢s grandes¡±, describe. El resultado es ¡°una especie de trampa de la vivienda en la que no puedes ni alquilar ni comprar¡±, sigue la economista, ¡°no puedes salir de ah¨ª y adem¨¢s no tienes ning¨²n tipo de perspectiva¡±. Para esas personas, el art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n, que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, se ha convertido en una quimera. Eso es lo que han expresado miles de ciudadanos en manifestaciones por toda Espa?a en los ¨²ltimos tiempos.

Este domingo es el turno de Madrid, con una protesta centrada en los precios de los alquileres. Los importes han crecido entre dos y tres veces m¨¢s que los salarios en la ¨²ltima d¨¦cada. Y es en el mercado de arrendamiento donde tambi¨¦n los expertos ubican el actual problema. Para Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico en la Universitat Pompeu Fabra, esto permite relativizar la situaci¨®n con respecto a la crisis sist¨¦mica de 2008: para quienes tienen casa en propiedad, que son la mayor¨ªa en Espa?a, la situaci¨®n ahora parece mejor. Pero el alquiler es otro cantar. Y pone la lupa sobre el 40% de inquilinos con menores ingresos. ¡°Ah¨ª Espa?a est¨¢ en la peor posici¨®n de Europa¡±, se?ala, ¡°como al final esas familias no re¨²nen condiciones para que el banco les d¨¦ una hipoteca, solo pueden ir al alquiler y est¨¢n machacados¡±. El economista lo cuantifica en 1,2 millones de hogares y avisa que esta situaci¨®n ¡°afecta cada vez a m¨¢s capas, porque conforme suben los precios se van comiendo el salario de gente que gana m¨¢s¡±.

La burbuja inmobiliaria, o m¨¢s bien su estallido, cambi¨® la relaci¨®n de Espa?a con la vivienda. Desde 2007, el porcentaje de personas que viven en casas de su propiedad ha bajado del 80% al 75%. Son cinco puntos menos, los mismos que ha ganado el alquiler a precio de mercado (del 10 al 15%; el porcentaje restante responde a otras situaciones como casas prestadas). Garc¨ªa Montalvo cree que esa tendencia debe continuar: ¡°Una proporci¨®n de alquiler razonable es el 30 o 35%, estamos en una transici¨®n hacia un equilibrio que es mucho mejor¡±. Pero admite que Espa?a ha llegado a ese cambio ¡°en el peor momento posible, a trompicones y sin tener suficiente vivienda¡±.

Que existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda es una obviedad. Recientes estudios del Observatorio del Alquiler se?alan que por cada piso que se anuncia, aparecen 115 personas interesadas en arrendarlo. En Barcelona se superan las 350 candidaturas. En las causas de que esto suceda es donde surgen las divergencias entre analistas. Algunos creen que la escalada de precios es fruto de la escasez y que algunas intervenciones p¨²blicas, como los controles de precios, complican el panorama porque espantan a los potenciales caseros. Para otros hay motivos que van m¨¢s all¨¢, relacionados con intereses especulativos.

De nuevo, el an¨¢lisis del presente obliga a volver la vista hacia la Gran Recesi¨®n. Para tratar de animar unas econom¨ªas convalecientes, los bancos centrales se aplicaron en proveer una extraordinaria liquidez. ¡°Con los mercados de deuda bloqueados, todo el capital se refugi¨® en los mercados inmobiliarios¡±, recuerda Javier Gil, investigador del Grupo de Estudios Cr¨ªticos Urbanos de la UNED, quien cree que esto extendi¨® la idea de ¡°la vivienda como un bien de inversi¨®n m¨¢s rentable que otros¡±. Es lo que algunos han denominado la financiarizaci¨®n de la vivienda. ¡°En la crisis de 2008, los actores principales fueron los bancos y ahora son los gestores de activos¡±, prosigue el soci¨®logo. Un fest¨ªn al que, seg¨²n su relato, se unieron ¡°las oligarqu¨ªas mundiales, por ejemplo con las golden visa [visados para extranjeros que gastan m¨¢s de medio mill¨®n en inmuebles, cuya supresi¨®n anunci¨® el Gobierno en abril y sigue pendiente], y donde han acabado entrando tambi¨¦n las personas que se lo pueden permitir¡±.

Espa?a es un pa¨ªs en el que muchos particulares participan del mercado de alquiler. De los aproximadamente 23 millones de contribuyentes que hicieron declaraci¨®n en 2022, 2,1 millones percib¨ªan ingresos por alg¨²n arrendamiento. No se sabe si esos ingresos proceden de una o m¨¢s propiedades, pero el censo de 2021 estim¨® que hay cerca de tres millones de viviendas principales en r¨¦gimen de alquiler.

Riesgo de exclusi¨®n

Para organizaciones como Provivienda, la nueva emergencia es parte de su d¨ªa a d¨ªa. Y se extiende a muchas m¨¢s realidades, particularmente con el repunte de tipos de inter¨¦s que en los ¨²ltimos tiempos ha hecho crecer las hipotecas. Compra y alquiler son vasos comunicantes: si se complica la primera, la presi¨®n llegar¨¢ al segundo. ¡°Los datos generales no son muy halag¨¹e?os: 5,5 millones de hogares enfrentan exclusi¨®n residencial¡±, indica Andrea Jarabo, portavoz de Provivienda, a partir de estudios de la propia organizaci¨®n y datos del INE. Pero el foco vuelve inmediatamente a los inquilinos: ¡°El alquiler est¨¢ empobreciendo a cuatro de cada 10 familias, incluidas 250.000 de ingresos medios¡±.

Con la compra solo al alcance de algunos, el hecho de que el ojo del hurac¨¢n se haya situado sobre el alquiler comporta diferencias sustanciales con la situaci¨®n de principios de siglo. El economista y exbanquero Ignacio Ezquiaga pone de relieve que el problema se reparte de manera mucho m¨¢s desigual. Sit¨²a el epicentro de la nueva crisis en grandes ciudades y zonas tur¨ªsticas, donde la oferta tradicional compite con fen¨®menos como el arrendamiento temporal y vacacional. Es tambi¨¦n donde hasta ahora se han visto estallidos de protesta basados en la turistificaci¨®n, pero con la vivienda como vector indiscutible. ¡°Est¨¢ claro que el mercado libre es incapaz de ofrecer precios asequibles para todos los niveles de renta y esto hist¨®ricamente se ha solucionado con VPO [vivienda de protecci¨®n oficial], pero en Espa?a la hemos regalado¡±, se?ala Ezquiaga. ¡°Nadie sab¨ªa que se estaba regalando, pero ahora s¨ª lo sabemos: hac¨ªas VPO y al tiempo se convert¨ªa en vivienda libre¡±, desarrolla.

La escasez de parque p¨²blico es uno de los s¨ªntomas que suscitan consenso. Espa?a necesita m¨¢s vivienda social para familias con grandes dificultades, pero tambi¨¦n asequible, para hogares de rentas medias y bajas que no vean toda su capacidad de consumo y ahorro supeditada al pago de la casa. De d¨®nde sacar esos miles de pisos que hacen falta ya es un asunto m¨¢s espinoso: algunos expertos apuntan a los inmuebles vac¨ªos o los que se dedican a alquileres de corta estancia; otros dicen que eso no resuelve nada y hace falta construir. Entre medias est¨¢n los que dicen que lo mejor, dado el enorme d¨¦ficit de vivienda, es sacarla de todas partes donde se pueda. Y de fondo subyace el debate de hasta d¨®nde puede llegar la intervenci¨®n p¨²blica en el mercado inmobiliario.

Mario Yoldi ha dedicado a la vivienda casi toda su carrera en la Administraci¨®n. El actual director de Planificaci¨®n y Procesos operativos de vivienda del Gobierno vasco lleva trabajando en pol¨ªticas p¨²blicas m¨¢s de tres d¨¦cadas. Y cree que estamos en un momento crucial: ¡°No es solo un problema social, sino que ya es un problema econ¨®mico¡±, lanza. ¡°La crisis de vivienda afecta al consumo privado, a la posibilidad de atraer talento a un territorio o al hecho de que la gente joven sin casa no va a tener hijos¡±, contin¨²a, ¡°esto marca la capacidad de crecimiento futuro e, individualmente, de hacer frente a las necesidades b¨¢sicas sin que mueras en el intento de pagar una casa¡±.

?Ha pasado el tiempo de la sociedad de propietarios? La expresi¨®n se convirti¨® en un eslogan durante la presidencia de George W. Bush en EE UU a principios de siglo. Pero recog¨ªa un mantra que defini¨® la pol¨ªtica neoliberal durante d¨¦cadas: en el Reino Unido de los a?os setenta, una tal Margaret Thatcher alcanz¨® el poder del Partido Conservador hablando de una ¡°democracia de propietarios¡±. Su posterior pol¨ªtica del ¡°derecho a comprar¡±, ya como primera ministra, extendi¨® la idea de la propiedad como refugio para muchas familias. La idea no era nueva, el desarrollismo franquista de los a?os sesenta ya apostaba por no construir ¡°una Espa?a de proletarios, sino de propietarios¡±; y logr¨® arraigar en el ADN espa?ol la costumbre de compra. La innovaci¨®n del neoliberalismo consisti¨® en descargar peso al Estado: en tiempos de fuertes recortes en asistencia social, a cambio muchos obten¨ªan la protecci¨®n que supone saber que se tiene una casa.

Pero ese contrato no escrito empez¨® a saltar por los aires el d¨ªa en que cay¨® Lehman Brothers. ¡°En la literatura acad¨¦mica se empieza a hablar de la sociedad pospropietaria¡±, analiza Carlos Delcl¨®s, investigador del Instituto de Gobierno y Pol¨ªticas P¨²blicas de la Universidad Aut¨®noma de Barcelona. Y las fotos de esa nueva realidad muestran casi siempre un incremento de la desigualdad. ¡°Para muchos inquilinos no hay red, si acaso est¨¢ la familia, que siempre est¨¢ haciendo de colch¨®n en tanto que los j¨®venes retrasan la emancipaci¨®n o que quienes pueden comprar lo hacen con ayuda de sus padres¡±, explica el soci¨®logo. Este define el momento actual como la ¡°tensi¨®n entre una mercanc¨ªa y una necesidad que tiene que ser resuelta con la garant¨ªa de un derecho¡±.

En la medida en que esa ¡°sociedad pospropietaria¡± todav¨ªa es incipiente, la desigualdad a menudo adquiere forma de inequidad intergeneracional. Como el ahorro de los hogares espa?oles depende mucho de la vivienda en propiedad, el Banco de Espa?a ha calculado que la riqueza mediana de los hogares m¨¢s mayores, similar a la de los j¨®venes a principios de siglo, ahora la multiplica por nueve. Pero el hecho de que la familia sea el principal factor diferencial entre aquellos j¨®venes que pueden comprar y los que no, hace que muchos piensen que el asunto a la larga no es tanto de edad como de clase. ¡°El determinante es la herencia¡±, opina Javier Gil, ¡°esto hace que el bienestar de la poblaci¨®n dependa cada vez m¨¢s de la posici¨®n econ¨®mica de la familia y llega un momento en que da igual cu¨¢nto estudies o trabajes¡±.

Mientras el galimat¨ªas de la vivienda sigue sin resolverse, el tiempo pasa. Los veintea?eros de 2008 ya no lo son. Y esto obliga a matizar, cada vez m¨¢s, la afirmaci¨®n de que el problema se concentra en los j¨®venes. En realidad, se ceba con cualquiera que necesite una casa desde la nada, como es el caso de los cientos de miles de trabajadores migrantes que est¨¢ atrayendo la econom¨ªa espa?ola, con un vigor expansivo inigualado ahora mismo en Europa. Pero mientras la econom¨ªa progresa, las dificultades con la vivienda se van acumulando. ¡°El riesgo de cronificaci¨®n, sobre todo si se mantiene el principio de que el mercado proveer¨¢, no es un riesgo futuro, es que ya se est¨¢ produciendo¡±, alerta el ge¨®grafo Ricardo M¨¦ndez. ¡°Desde 2008, quienes se han incorporado al mercado de vivienda cada vez tienen m¨¢s problemas¡±, argumenta.

M¨¦ndez, que ha dedicado parte de su carrera a investigar sobre vivienda en el CSIC, cree que el presente y el futuro que se dibujan se parecen mucho a un pasado que Espa?a cre¨ªa haber dejado atr¨¢s hace d¨¦cadas. ¡°Hemos vuelto al mundo de los realquilados que vivieron mis padres, a la generaci¨®n de la posguerra¡±, asegura. Pero las ilustraciones del pasado casan mal con la promesa constitucional y democr¨¢tica de una vivienda digna y adecuada. En 1961, el dibujante Francisco Ib¨¢?ez inauguraba una exc¨¦ntrica comunidad de vecinos en la imaginaria 13 Rue del Percebe. En la primera tira c¨®mica ¡ªde lo que ser¨ªan centenares de entregas en las que, en clave de humor, afloraban situaciones de infravivienda, morosidad o hacinamiento, entre otras¡ª ya aparec¨ªa el personaje de Doroteo Hur¨®n. ¡°Le digo que este piso me lo ha alquilado la vecina del primero¡±, dec¨ªa asomando medio cuerpo por una alcantarilla de la que no saldr¨ªa durante a?os.