Desahucios y parches jur¨ªdicos

El aumento de las ejecuciones hipotecarias, con los consiguientes dramas familiares que produce, ha puesto de nuevo sobre la mesa la cuesti¨®n de la regulaci¨®n hipotecaria en Espa?a. Hace ya bastante tiempo que se viene debatiendo sobre la daci¨®n retroactiva. De hecho, el Congreso ya ha votado en dos ocasiones en contra de esta soluci¨®n. Si hacemos un poco m¨¢s de historia veremos que en 2003 ya existi¨® una propuesta de ley de sobreendeudamiento que muri¨® sin transformarse en legislaci¨®n, a pesar de que muchos pa¨ªses de nuestro entorno cuentan con este tipo de instrumento legal.

En Espa?a, el ¨²nico avance en esta direcci¨®n ha sido una interpretaci¨®n judicial de la suspensi¨®n de pagos empresarial como aplicable tambi¨¦n a las familias. Esta soluci¨®n es inapropiada, pues las condiciones que se imponen a las empresas y los costes del proceso son dif¨ªcilmente compatibles con la instituci¨®n familiar.

En fechas m¨¢s recientes se han propuesto algunos parches para aliviar el problema. El Real Decreto Ley (RDL) 8/2011 eleva la proporci¨®n no embargable de los ingresos para deudores que han perdido la vivienda y aumenta el valor para la adjudicaci¨®n de inmuebles desde el 50% al 60% del valor de tasaci¨®n. Algunas entidades intentaron burlar esta normativa haciendo que sus inmobiliarias acudieran a las subastas, lo que limita el valor m¨ªnimo al 50% del valor de tasaci¨®n, y utilizando adjudicaciones notariales que evitan estos l¨ªmites. M¨¢s recientemente el RDL 6/2012 establece un C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas para entidades financieras respecto a algunos deudores hipotecarios que no pueden hacer frente a los pagos hipotecarios.

Esta semana, el Gobierno ha decidido crear una comisi¨®n para estudiar la problem¨¢tica de los desahucios y llegar a un acuerdo con el principal partido de la oposici¨®n sobre este tema. Es importante que en la discusi¨®n se tengan en cuenta las consecuencias econ¨®micas de los cambios en la legislaci¨®n hipotecaria.

En primer lugar hay f¨®rmulas legales que son m¨¢s adecuadas que otras. Muchos estudios econ¨®micos han destacado la importancia de la seguridad jur¨ªdica y la protecci¨®n de los contratos como aspectos fundamentales para explicar el nivel de desarrollo de los pa¨ªses. Cualquier modificaci¨®n legislativa que signifique menoscabar estos principios puede tener significativas consecuencias econ¨®micas. Ciertamente tienen raz¨®n los que se?alan que el procedimiento legal de ejecuci¨®n hipotecaria es brutal con los deudores, pero as¨ª lo quiso el legislador. La peor de todas las soluciones legales es dejar que los jueces dicten lo que algunos han denominado ¡°autos vanguardistas¡±. La legislaci¨®n espa?ola es muy clara y poco interpretable con respecto al procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria. Los jueces deben aplicar la ley y no utilizar argumentos morales ni hacer valoraciones sobre quienes son los responsables de la crisis econ¨®mica. Estos argumentos se deben utilizar en el Parlamento para modificar las leyes que ser¨¢n aplicadas por los jueces en el futuro. Los ¡°autos vanguardistas¡± solo tienen como efecto provocar debate sobre el tema, pues son revertidos en instancias superiores, pero generan una sensaci¨®n de manifiesta inseguridad jur¨ªdica.

Si se quiere modificar la legislaci¨®n hay medidas que son m¨¢s adecuadas que otras. Hacer que los contratos con daci¨®n sean los adoptados por defecto en lugar de ser la excepci¨®n podr¨ªa ser una propuesta razonable. Aumentar m¨¢s la proporci¨®n del valor de tasaci¨®n por el cual las entidades pueden adjudicarse una vivienda ser¨ªa una soluci¨®n an¨¢loga a la daci¨®n. Sin embargo, la daci¨®n aplicada con efectos retroactivos conculcar¨ªa principios legales b¨¢sicos como la no retroactividad mientras que un cambio del valor de adjudicaci¨®n, al afectar a procesos de adjudicaci¨®n que no habr¨ªan comenzado, no tendr¨ªa este efecto. Adem¨¢s, la soluci¨®n v¨ªa aumento del valor en adjudicaci¨®n estar¨ªa m¨¢s ligada a la causa del problema que, como hemos demostrado en una reciente investigaci¨®n, est¨¢ relacionada con la sobretasaci¨®n consecuencia de la relaci¨®n incestuosa entre muchas tasadoras y las entidades financieras. Las modificaciones legales deber¨ªan incluir ligar la hipoteca al precio efectivamente abonado por la vivienda y no al precio de tasaci¨®n.

En segundo lugar, es importante pensar tambi¨¦n en las consecuencias econ¨®micas de estas modificaciones legales. Cambiar el proceso hipotecario o convertir la daci¨®n en la norma implica reducir las garant¨ªas subyacentes al contrato de hipoteca lo que hace m¨¢s cara la titulizaci¨®n de estos productos. Adem¨¢s, traspasa al banco el riesgo de ca¨ªdas del precio de la vivienda. Obviamente esto significa que el coste de las hipotecas subir¨¢ considerablemente, aunque esto no tiene que ser necesariamente negativo. Evidentemente, un aumento del coste reducir¨¢ la proporci¨®n de propietarios lo que, en el caso espa?ol, ser¨ªa positivo pues el tama?o de nuestro mercado de alquiler es excesivamente bajo para un pa¨ªs desarrollado y dificulta la movilidad laboral. La daci¨®n tambi¨¦n permite reducir el endeudamiento familiar m¨¢s r¨¢pidamente. De hecho, en Estados Unidos la reducci¨®n de la deuda familiar, que ha generado una cierta recuperaci¨®n del consumo, ha sido consecuencia de la existencia de daci¨®n en pago en muchos Estados.

La otra cara de la moneda ser¨ªan los problemas que esto generar¨ªa en las entidades financieras. El contraargumento se?ala que los bancos deben pagar, pues son los culpables de la situaci¨®n. Esta argumentaci¨®n no tiene en cuenta que lo m¨¢s probable es que fueran los contribuyentes los que, de nuevo, pagar¨ªan los platos rotos por decisiones individuales err¨®neas, como ya est¨¢n haciendo por los pufos de los promotores inmobiliarios. Adem¨¢s se olvida de que los due?os de los bancos, aunque no los gestores prejubilados, ya est¨¢n sufriendo gravemente las consecuencias de sus errores: los accionistas de los bancos espa?oles han perdido, en el mejor de los casos, un 60% de su inversi¨®n en 5 a?os. Algunos han perdido entre el 80% y el 90% de su inversi¨®n. Tambi¨¦n es conveniente recordar que muchos de estos accionistas son peque?os ahorradores como los 150.000 titulares que han recuperado planes de pensiones por estar desempleados.

La soluci¨®n a largo plazo no es poner parches jur¨ªdicos sino formular una legislaci¨®n integral para hacer frente al sobreendeudamiento familiar. El motivo por el cual se aceptan las daciones de los promotores es que su responsabilidad est¨¢ limitada por la legislaci¨®n mercantil. Las familias necesitan un procedimiento similar, pero menos gravoso, de suspensi¨®n de pagos y limitaci¨®n de responsabilidad que genere una segunda oportunidad. A corto plazo hay que buscar f¨®rmulas que produzcan los incentivos adecuados para que las entidades financieras renegocien con m¨¢s intensidad las condiciones de las hipotecas incluyendo no solo cambios en el tipo de inter¨¦s o el plazo, sino tambi¨¦n quitas o la posibilidad de aceptar un alquiler social. Los beneficiarios deben ser obviamente los ¡°deudores de buena fe¡±. Pero ante la imposibilidad de definir con claridad la buena fe no queda otra alternativa que imponer condiciones, como hacen los programas estadounidenses HOPE o HAMP o el actual C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas en Espa?a. Evidentemente es muy dif¨ªcil encontrar un conjunto de condiciones que garanticen la buena fe del deudor, pero en todo caso no ser¨ªa razonable que estos programas generen incentivos que beneficien a aquellos que compraron con motivos especulativos.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitad Pompeu Fabra.