El l¨ªo de las hipotecas

En tres sentencias dadas a conocer los pasados 18 y 24 de octubre, el Tribunal Supremo (TS) establece que deber¨¢ ser el banco y no el comprador de la vivienda quien pague el impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados que grava el registro de las hipotecas. El sujeto pasivo del impuesto que hasta estas sentencias era el prestatario (el receptor del pr¨¦stamo hipotecario que financia la vivienda), despu¨¦s de las mismas pasar¨¢ a ser el prestamista (el banco que vende este pr¨¦stamo hipotecario).

En un impuesto que grava una transacci¨®n, cu¨¢l de las dos partes intervinientes debe ser el sujeto pasivo es una cuesti¨®n importante desde un punto de vista legal y procedimental. Identifica en qui¨¦n recae la obligaci¨®n de pagar el impuesto y a qui¨¦n deben las autoridades tributarias dirigirse para exig¨ªrselo. Sin embargo, desde un punto de vista econ¨®mico, la identificaci¨®n del sujeto pasivo no es la cuesti¨®n principal.

Los efectos econ¨®micos de un impuesto no recaen exclusivamente en el sujeto pasivo. Recaen, en la mayor¨ªa de los casos, y en proporciones no necesariamente iguales, en las dos partes del intercambio.

Antes del pronunciamiento del TS, el pago del impuesto deb¨ªan efectuarlo los prestatarios. ?Quiere ello decir que los bancos no soportaban ning¨²n efecto negativo como consecuencia de la exacci¨®n de este tributo? La respuesta es no. Para los prestatarios el impuesto representaba un coste adicional a tener en cuenta a la hora de decidir si comprar o no una vivienda. El impuesto reduc¨ªa la demanda de vivienda y, por tanto, la demanda de hipotecas. Y para unas determinadas condiciones de oferta, la menor demanda disminu¨ªa la cantidad de hipotecas suscritas y el coste (comisiones y tipo de inter¨¦s) de las mismas. En comparaci¨®n con una referencia en la que este impuesto no existiera, los bancos ve¨ªan mermado su beneficio porque tanto el n¨²mero de hipotecas suscritas como el margen obtenido de su venta hab¨ªan bajado.

Deshacer operaciones fiscales pasadas en las que ha intervenido el mercado resulta muy complejo

Despu¨¦s del pronunciamiento del TS, el pago recaer¨¢ sobre los prestamistas. ?Quiere ello decir que los prestatarios se librar¨¢n totalmente de los efectos del impuesto? La respuesta vuelve a ser no. Ahora las condiciones que inicialmente cambian son las de la oferta de hipotecas. Los prestamistas querr¨¢n aumentar el coste de las hipotecas en la cuant¨ªa del impuesto. En el corto plazo puede que lo consigan, pero con ello hacen que los prestatarios se enfrenten de nuevo al impuesto, esta vez a trav¨¦s del aumento del coste de las hipotecas y, si esto es as¨ª, lo l¨®gico es que reaccionen igual que cuando eran los sujetos pasivos. Al final del ajuste, los prestamistas no lograr¨¢n su objetivo de traslaci¨®n total de los efectos del impuesto porque la demanda reaccionar¨¢ al aumento del coste de las hipotecas comprando menos viviendas y solicitando menos hipotecas. La situaci¨®n para prestamistas y prestatarios ser¨¢ exactamente la misma que la descrita m¨¢s arriba para el caso en el que el prestatario es el sujeto pasivo.

Si las consecuencias econ¨®micas del impuesto van a ser las mismas, ?para qu¨¦ cambiar el sujeto pasivo? Una pista la da el mismo TS en una sentencia de hace casi tres a?os (23/12/2015) en la que declaraba abusiva la cl¨¢usula que impone al prestatario los gastos de registro del pr¨¦stamo hipotecario y del consiguiente impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados y se?alaba que deber¨ªa asumirlos el prestamista por ser este el interesado en el registro y en asegurar as¨ª su capacidad para ejecutar la garant¨ªa hipotecaria. Pero este es un argumento err¨®neo. El registro de la hipoteca es una condici¨®n necesaria de la transacci¨®n; sin ¨¦l no hay hipoteca ni compra de vivienda. Por tanto, los gastos asociados al registro de la hipoteca benefician a las dos partes. Esta no es una cuesti¨®n de justicia distributiva, es una cuesti¨®n de asignaci¨®n de gastos necesarios para la transacci¨®n que no debe preocupar a la judicatura. Prestamistas y prestatarios tienen todos los incentivos para llegar a un acuerdo sobre la asignaci¨®n de estos gastos. Lo que importa no es qui¨¦n paga qu¨¦, sino que despu¨¦s de esta decisi¨®n las dos partes obtengan el margen y la satisfacci¨®n suficientes para inducirles a realizar la transacci¨®n. Si adem¨¢s el mercado de hipotecas es competitivo, la decisi¨®n libremente alcanzada por las partes ser¨¢ econ¨®micamente justa.

No hay raz¨®n pues para que la justicia intervenga en el se?alamiento de qu¨¦ parte debe ser el sujeto pasivo del impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados, ni en la asignaci¨®n de los gastos necesarios para que la transacci¨®n se realice. O dicho de otra forma, si ambas cuestiones est¨¢n ya determinadas, no hay raz¨®n para cambiarlas.

Ser¨ªa un desprop¨®sito cargar sobre los prestamistas lo pagado por el impuesto en los ¨²ltimos cuatro a?os

Y todav¨ªa menos sentido tiene cambiarlas si para ello se incurre en una situaci¨®n de retroactividad. Porque entonces, lo que era una sentencia innecesaria pero neutra en lo que a sus efectos econ¨®micos se refiere, se convierte en una decisi¨®n judicial da?ina para la econom¨ªa, para los bancos y para los ciudadanos interesados en comprar una vivienda.

Devolver a los prestatarios lo pagado por el impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados durante los ¨²ltimos cuatro a?os y cargarlo a los prestamistas ser¨ªa un desprop¨®sito. No solo por los efectos redistributivos entre prestatarios pasados, prestatarios futuros y bancos, sino por el mayor volumen total de la exacci¨®n por el impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados, que elevar¨ªa los efectos distorsionadores sobre la econom¨ªa.

Querer deshacer operaciones fiscales pasadas en las que ha intervenido el mercado es extremadamente complejo. La primera dificultad ser¨ªa que los prestatarios pasados, que estar¨ªan perfectamente en paz con los bancos, ver¨ªan como ca¨ªda del cielo una compensaci¨®n totalmente inesperada, mientras que los prestatarios futuros se enfrentar¨ªan a hipotecas muy caras a causa del pago por parte de los bancos no solo del impuesto por Actos Jur¨ªdicos Documentados corriente sino tambi¨¦n del impuesto extraordinario para financiar la compensaci¨®n a los prestatarios pasados. Y la segunda ser¨ªa que los bancos, que ya hab¨ªan soportado parte de los efectos econ¨®micos del impuesto por Actos Jur¨ªdicos Documentados cuando los prestatarios eran los sujetos pasivos, ahora volver¨ªan a ser penalizados con este impuesto extraordinario. Frente a los prestatarios futuros y los bancos, los prestatarios pasados ser¨ªan los grandes beneficiarios.

Adem¨¢s, el mercado inmobiliario sufrir¨ªa de forma significativa, con hipotecas m¨¢s caras y con la consiguiente ca¨ªda de la demanda de viviendas. La recaudaci¨®n obtenida ir¨ªa al Estado y este aspecto no debe ser motivo de especial preocupaci¨®n. Pero las compras frustradas de viviendas por parte de los ciudadanos, la menor demanda de trabajadores del sector de la construcci¨®n, los menores efectos multiplicadores sobre otras ¨¢reas de actividad y el menor beneficio obtenido por los bancos ser¨ªan, todas ellas, p¨¦rdidas econ¨®micas insalvables.

Antoni Zabalza es catedr¨¢tico de An¨¢lisis Econ¨®mico de la Universidad de Valencia y fue secretario de Estado de Hacienda.