V¨ªas para una vejez m¨¢s holgada

Espa?a es un pa¨ªs cuya piel presenta arrugas cada vez m¨¢s profundas. Cerca de 1,6 millones de sus habitantes tiene ya 85 o m¨¢s a?os. Este era el ¨²ltimo pelda?o, el ejercicio pasado de la pir¨¢mide de poblaci¨®n, acorde con el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). La esperanza de vida a los 65 a?os es de otros 18,06 m¨¢s para los hombres y de 22,96 a?os en el caso de las mujeres. El ser humano juega su particular partida contra los l¨ªmites biol¨®gicos. Hasta ahora, el r¨¦cord de longevidad correspond¨ªa a Jeanne Calment, una mujer francesa nacida en 1875 que falleci¨® en 1995. Tuvo una existencia de 122 a?os. Espa?a cuenta con 2.679.629 habitantes entre 65 y 69 a?os. Tiempos, al menos anta?o, correspondientes a la jubilaci¨®n. Pero la demograf¨ªa se atrasa como un reloj al que se hubiera olvidado darle cuerda y Mauro Guill¨¦n, vicedecano de la Escuela de Negocios Wharton (Universidad de Pensilvania), asegura que pronto no ser¨¢ una sorpresa ver a personas de 90 o 100 a?os trabajando. Quiz¨¢ no todo el mundo desee estar en activo tantos a?os y piense en jubilarse antes. De fondo, estas son las primeras l¨ªneas del f¨®rum Construyendo el futuro: Monetizaci¨®n previsional de la vivienda, organizado a principios de esta semana en Madrid por EL PA?S y Santander.

Desde luego, junto al tiempo se necesitar¨¢ dinero, y las pensiones p¨²blicas parece que cada vez pueden soportar menos el peso de la existencia. En cambio, el 95% de los mayores de 65 a?os tiene casa en propiedad, casi todos sin cargas: libres de hipotecas, e incluso el 50% posee una segunda residencia. ?Por qu¨¦ no entender la vivienda como un activo m¨¢s y, usando esa palabra un tanto cacof¨®nica, monetizarla? Conseguir dinero de ella mientras se est¨¢ vivo. En las finanzas ¡ªque tiene un nombre para casi todas las opciones¡ª es una forma de mitigar ¡°el riesgo de longevidad¡±, y ¡°sin perder la vivienda¡±, reflexiona Juan ?ngel Lafuente Luengo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa Financiera y Contabilidad de la Universidad Jaume I y autor de la Gu¨ªa para monetizar la vivienda y mejorar la pensi¨®n, del centro de investigaci¨®n Ageingnomics de Fundaci¨®n Mapfre. Se puede usar el hogar como ¡°colateral¡± y que sea un complemento a la jubilaci¨®n.

Vivimos tiempos financieros, y adem¨¢s de la cl¨¢sica venta o alquiler el mercado ofrece otras alternativas, otros ¨¢mbitos. Uno de estos productos que se promociona de forma continua en el di¨¢logo entre mayores, en la radio o la televisi¨®n es la ¡°nuda propiedad¡±. La belleza sigue apartada de la nomenclatura. Es un concepto legal que supone la separaci¨®n de los derechos de uso y disfrute de una propiedad. En este caso, la persona (nudo propietario) es due?o de la vivienda, pero esos derechos iniciales son retenidos por otra persona o entidad, habitualmente, a trav¨¦s de un usufructo. ¡°Dentro del mundo inmobiliario se emplean igual que un instrumento de inversi¨®n pero quien invierte en ella no puede habitarla. Es una f¨®rmula muy extendida en Francia o el Reino Unido¡±, apunta Lafuente. Dibuja una bisectriz que separa las posibilidades de obtener dinero de las residencias. En todos los casos, por cierto, solo es aplicable a la vivienda habitual. Y si no se quiere habitar la casa, sobre la mesa hay tres opciones. La nuda propiedad, la vivienda inversa y la renta vitalicia. En la otra ribera del r¨ªo, hay quien desea deshacerse del inmueble. Y surgen opciones: la hipoteca inversa y el anticipo de alquileres.

Mercado incipiente

Es un momento delicado, porque para navegar entre ambas riberas se deben tener m¨¢s de 65 a?os y un hogar libre de cargas. ¡°Por lo tanto, las decisiones que se adopten no solo afectan a los due?os sino tambi¨¦n a sus hijos y su familia¡±, apunta Felipe de los R¨ªos, director general de Almagro Capital. Pese a que muchos productos est¨¢n disponibles desde 2007, lo cierto es que son casi nuevos. El contador se ha puesto a cero, y cada empresa se inclina m¨¢s por unos que por otros. Pero la demograf¨ªa muestra una naci¨®n cuya tasa de fecundidad (en 2022) era de solo 31,40 nacimientos por cada 1.000 mujeres. Con escasos ni?os, las arrugas se marcan m¨¢s en la orograf¨ªa social del pa¨ªs y las entidades financieras buscan ese complemento a la jubilaci¨®n. Hasta ahora son pocas, y apenas cuatro o cinco firmas las comercializan. A veces son complejas de entender, de ah¨ª la importancia del asesoramiento, la confianza en la entidad y la familia. Es un mercado incipiente.

Empecemos el viaje por este libro financiero reci¨¦n abierto. La hipoteca inversa tiene esa intuici¨®n del cl¨¢sico cr¨¦dito hipotecario pero resulta distinta. Dir¨ªase que est¨¢ girada. Es Venus guiando la navegaci¨®n en este nuevo mundo. Se trata de un tipo de cr¨¦dito hipotecario sobre la vivienda ¡ªdetalla Trinidad Mart¨ªn-Orozco Santiago, directora general de Santander Mapfre Hipoteca Inversa¡ª que permite a los mayores de 65 a?os obtener un abono mensual con el que completar sus ingresos sin tener que pagar ninguna cuota. Y a?ade: ¡°Ser¨¢n los herederos quienes devolver¨¢n el capital y los intereses generados, pudiendo vender la casa si lo necesitan¡±, asume. La econometr¨ªa ¡ªofrece una palabra compleja para algo sencillo¡ª es clara: cuanto m¨¢s mayor es el cliente y m¨¢s vale el inmueble, se percibe una mensualidad superior. El precio de partida m¨ªnimo de la vivienda anda en los 200.000 euros. Si valiese menos, lo que se recibe ser¨ªa una cantidad muy baja y apenas cubrir¨ªa los gastos de la persona. Las cantidades que se logran, eso s¨ª, tienen una duraci¨®n concreta. Algo que se puede ¡°evitar¡± con una renta vitalicia que comenzar¨ªa a abonar los importes una vez concluyan los pagos de la hipoteca inversa.

Asesorarse para elegir bien

Seguir avanzando en este producto resulta id¨¦ntico a hacerlo en la propia vida que vivimos. Son traviesas de m¨ªnimos. La tasa de nupcialidad es de 3,74 matrimonios (2022) por cada mil habitantes. Est¨¢ lejos de las palabras con las que Mark Twain cierra su f¨¢bula Diario de Ad¨¢n y Eva: ¡°All¨ª donde estuviera ella, estaba el para¨ªso¡±. Se lee igual con cualquier sexo. El notario Ignacio Paz Ares tiene experiencia en este mundo inverso. Su sintaxis resulta f¨¢cil de entender; es ¡°un producto complejo pues, al rev¨¦s que una hipoteca normal, la deuda no disminuye con el tiempo sino que aumenta. Y afecta a los herederos que deber¨¢n cancelarla o, si no, se puede proceder a su ejecuci¨®n, una opci¨®n que todas las entidades intentan, por cierto, evitar¡±. Pero la ley es la ley, y el prestamista podr¨ªa dirigirse no solo contra la casa, sino frente a todos los bienes de la herencia. Aunque no puede ¡°ser heredada¡±, o sea; ir m¨¢s all¨¢ del patrimonio del fallecido.

En este tiempo de vivos, Ignacio Paz ha visto pasar gran parte de la condici¨®n humana: desde quien calcula una existencia de tres a?os y obtiene 6.000 euros para sus nietos, viajar, disfrutar, hasta los que manejan con lentitud el dinero. Tambi¨¦n recuerda que tienen un tipo m¨¢s elevado ¡ªun 6% de media, seg¨²n varias fuentes¡ª que los cr¨¦ditos hipotecarios cl¨¢sicos. Unos queman las naves, otros viajan seg¨²n viran los vientos. ¡°Transparencia, informaci¨®n, un asesor independiente y una entidad seria; y luego que elija¡±, ese ser¨ªa su consejo.

En este espacio algo enrevesado, al igual que un nudo marinero, aparte de saber que est¨¢n exentas de tributar en el IRPF, un posible cliente ¡ªadvierte Juan ?ngel Lafuente¡ª debe tener en cuenta el valor del inmueble, las expectativas que tiene dicho cliente y la fiscalidad. Desde luego, un producto que camina en sus inicios suele llegar tarde a la regulaci¨®n. ¡°En el Reino Unido o Estados Unidos hay casos donde se conceden el 70% sobre esa hipoteca¡±, defiende Juli¨¢n Salcedo, doctor en Econom¨ªa y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios. ¡°Adem¨¢s existen muchas modalidades. Aunque bien es cierto que en Espa?a solo la pueden comercializar instituciones reguladas¡±, concreta. Tambi¨¦n bastantes de estas viviendas podr¨ªan terminar o empezar una nueva vida en un parque p¨²blico inmobiliario.

Limar la desconfianza

All¨ª donde desemboca este r¨ªo hay un estuario de la desconfianza. Casos como las preferentes o los swaps (derivados) han hecho recelar al inversor. Son parte de la historia reciente, pero no son leyes f¨ªsicas. Pedro Serrano, docente de Econom¨ªa Financiera en la Universidad Carlos III de Madrid y coautor de la Gu¨ªa para monetizar la vivienda y mejorar la pensi¨®n para Ageingnomics (Fundaci¨®n Mapfre), propone que ¡°haya un registro de las instituciones que pueden operar con estos instrumentos complejos, que se suba a la web de la Administraci¨®n un contrato tipo para que el usuario conozca perfectamente el producto, se lo pueda descargar y a?adir sus matizaciones¡±. Recuerda a aquel verso de la poeta nicarag¨¹ense Gioconda Belli: ¡°El ser humano tiene una gran sensaci¨®n de soledad, porque nacimos solos y nos vamos a morir solos. Estamos envueltos en esta piel, es lo que somos. Yo no puedo vivir tu vida ni t¨² la m¨ªa¡±.

Cierto, pero la hipoteca inversa puede mejorarla. La responsable de Santander especifica que a la hora de concederla solo tienen en cuenta el valor inmobiliario de la vivienda, no el resto de las propiedades que pudiera poseer (o no) el cliente. Da igual que la casa se tase en 200.000 euros o que supere los 500.000. Hablamos de un instrumento financiero que completa la jubilaci¨®n, no es su sustituto. Representa un estrato m¨¢s para ayudar a una pir¨¢mide de poblaci¨®n muy envejecida. El cliente ¡ªresume Mart¨ªn-Orozco Santiago¡ª siempre dispone de la oportunidad de devolver la deuda, est¨¢ dise?ada para cuando fallezca, mientras la persona contin¨²a viviendo en el hogar de toda la vida, se desentiende de devolver la deuda y posee ventajas tributarias. Al final se trata de algo sencillo: vivir para contarla el mayor tiempo posible.