Hipoteca inversa: ?arreglo para la jubilaci¨®n o quebradero de cabeza?

No cuaja. Pese a llevar oficialmente m¨¢s de una d¨¦cada en el mercado espa?ol, la llamada hipoteca inversa ¨Ca cambio de la propiedad del piso, se recibe una especie de pensi¨®n privada como alternativa o complemento a la pensi¨®n p¨²blica¨C?queda relegada en la an¨¦cdota m¨¢s pura. Seg¨²n el Consejo General del Notariado, en 2017 se constituyeron en Espa?a apenas 31 pr¨¦stamos de este tipo, que consisten en hipotecar una vivienda en propiedad, para que el beneficiario reciba a cambio una suma de dinero poniendo su casa en propiedad como garant¨ªa. Cuando fallezca, la deuda la tendr¨¢n que devolver sus herederos con intereses o quedar¨¢ cubierta con la propiedad de la casa, que pasar¨¢ a ser de la entidad que prest¨® el dinero.

Mientras en Espa?a hasta ahora no han tenido ¨¦xito, en Reino Unido se suscribieron unas 39.000 hipotecas inversas en 2017, lo que supone un incremento del 41% con respecto a 2016. Un ritmo de crecimiento de v¨¦rtigo, que se refleja en un aumento de la misma proporci¨®n del total prestado que, seg¨²n datos de la entidad brit¨¢nica Key Retirement, pas¨® de 2.150 millones de libras (unos 2.430 millones de euros) a 3.010 millones de libras (3.403 millones de euros).?Para explicar el fracaso de esta herramienta en Espa?a (su mejor prestaci¨®n fue en 2009, cuando se contrataron 780), los expertos evocan causas distintas, tanto del lado de las entidades que podr¨ªan promoverla, como de su p¨²blico objetivo.

La garant¨ªa: la vivienda

La condici¨®n b¨¢sica para suscribir una hipoteca inversa en Espa?a es haber cumplido 65 a?os o tener una dependencia severa, y tener una casa o piso en propiedad. Al poner como garant¨ªa esa vivienda de la que es titular, el prestatario recibe dinero mediante disposiciones peri¨®dicas o en una sola entrega. La particularidad de esta hipoteca reside en el hecho de que, en lugar de ser devuelta poco a poco y disminuir con el tiempo, la deuda se acumula.

El beneficiario sigue disfrutando de la vivienda mientras recibe el dinero del pr¨¦stamo, hasta que fallece. Entonces, son sus herederos quienes estar¨¢n en la encrucijada: para extinguir la deuda y liberar la propiedad de la casa, podr¨¢n pagar la deuda de su propio bolsillo, vender la casa o pedir otro pr¨¦stamo. Podr¨ªan tambi¨¦n renunciar al legado. En este caso, el banco ejecutar¨ªa la hipoteca y se quedar¨ªa con el inmueble.

Factor cultural

En Espa?a viven 8,8 millones de personas con edad igual o superior a 65 a?os, de los cuales ¨Cseg¨²n el INE¨C el 89% ostenta la propiedad de una vivienda. Un informe de la Fundaci¨®n de Estudios Financieros (FEF) se?ala que el 77% de los mayores de 60 a?os no ha o¨ªdo hablar nunca de la hipoteca inversa. Para sus autores, en la falta de desarrollo de este producto pesa, adem¨¢s, su complejidad, un mercado escasamente maduro, la crisis inmobiliaria, los gastos iniciales y los seguros adicionales que incrementan el coste de la operaci¨®n, entre otros.

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En opini¨®n del secretario general de la asociaci¨®n de consumidores Adicae, Fernando Herrero, influye tambi¨¦n ¡°un factor cultural por el que la gente, a su fallecimiento, no quiere dejar una vivienda con cargas y obligar a sus herederos a asumir la deuda contra¨ªda¡±. ¡°Nuestra consultor¨ªa tiene una fort¨ªsima demanda de este producto¡±, afirma, por el contrario, ?ngel Cominges, consejero delegado de ?ptima Mayores, empresa especializada en hipoteca inversa. ¡°Pero hasta ahora no lo pod¨ªamos colocar por una raz¨®n muy sencilla: ninguna entidad de cr¨¦dito ni aseguradora en Espa?a quiere comercializarlo¡±, zanja

Tras haber alcanzado un acuerdo con el banco portugu¨¦s BNI, ?ptima Mayores promueve ahora un pr¨¦stamo, que lanz¨® en septiembre, por el que una persona de 75 a?os que hipotecara una vivienda valorada 400.000 euros, podr¨ªa recibir hasta 135.000 euros a la firma u 810 euros al mes. Al echar n¨²meros, resulta evidente que un instrumento de ahorro con estas caracter¨ªsticas puede interesar sobre todo a los propietarios de casas de un cierto valor.

Eso s¨ª, mes tras mes y a?o tras a?o, el titular de la casa amontonar¨ªa una deuda a la que se aplica una TAE ¨Ctasa anual equivalente, es decir, el tipo de inter¨¦s que incluye los gastos¨C del 6,02%, y que heredar¨ªan sus allegados. En su estudio, la FEF se?alaba tambi¨¦n las ¡°posibles reclamaciones y riesgos que da?an la imagen y la reputaci¨®n de las entidades, as¨ª como los balances¡±, entre las causas del naufragio de la hipoteca inversa.

Muy poca oferta y coste de contrataci¨®n

Que las barreras se sit¨²en m¨¢s del lado de la oferta es un concepto que comparte Herrero, para el que la falta de transparencia es una de las claves. ¡°Al entrar en una sucursal bancaria es imposible encontrar informaci¨®n sobre hipotecas inversas, nunca veremos un folleto sobre ellas. Su comercializaci¨®n parece secreta, mientras que algunas entidades las ofertan a trav¨¦s de internet, un canal poco adecuado ya que solo un porcentaje ¨ªnfimo de los internautas supera los 65 a?os¡±, critica.

En opini¨®n de Herrero, las ¡°malas condiciones¡± a las que en Espa?a se oferta este producto ¨C¡°de riesgo nulo para la entidad que lo concede¡±¨C explica en buena medida su escas¨ªsima difusi¨®n. Entre ellas, resalta la ¡°imposici¨®n de un seguro con una elevada prima ¨²nica¡± y la posibilidad de que, ¡°si la valoraci¨®n de la casa es inferior a los pagos realizados por el banco, este reclame la diferencia¡±.

Por ello, aconseja mirar con lupa no solo los costes asociados de la contrataci¨®n o los productos vinculados, sino tambi¨¦n la relaci¨®n entre el precio de la vivienda en el momento de la contrataci¨®n de la hipoteca inversa y la renta comprometida por la entidad. En ?ptima Mayores, este ratio bruto (al que se deber¨¢n restar gastos de notar¨ªa, registro, gestor¨ªa y comisi¨®n de apertura del 1%) oscila entre el 26% y el 46% en el caso de un solo titular, y entre el 23% y el 43% si son dos, seg¨²n la edad del prestatario.

Incentivos fiscales

Lo cierto es que la raz¨®n por la que la hipoteca inversa no convence a los espa?oles no reside en su tratamiento fiscal ya que, para incentivar su contrataci¨®n, la ley que regula este instrumento, aprobada en 2007, prev¨¦ algunos importantes beneficios. El dinero que se obtiene en un pago ¨²nico no tributa en el IRPF, porque no se le considera renta, y la suscripci¨®n est¨¢ exenta de Actos Jur¨ªdicos Documentados, un impuesto objeto de una reciente y muy sonada controversia judicial y de un real decreto que el Congreso aprob¨® la semana pasada. Fuertes reducciones de los aranceles notariales y registrales completan las ventajas fiscales asociadas a esta herramienta.

Pese a todo, Cominges prev¨¦ para la hipoteca inversa un futuro brillante, y no solo por estos incentivos. ¡°En pocos a?os alcanzaremos el volumen de Reino Unido y lo superaremos¡±, asegura, y se muestra convencido de que este resultado se conseguir¨¢ a trav¨¦s de un producto que, como el brit¨¢nico, contempla tambi¨¦n la posibilidad de recibir todo el capital prestado de una vez. Una novedad con respecto a la sola renta mensual que, en sus palabras, ha sido lo habitual en Espa?a hasta ahora. ?Una previsi¨®n demasiado optimista?

Sea como fuere, Herrero prefiere hacer hincapi¨¦ en otra peculiaridad de las hipotecas inversas que se ofertan en Reino Unido: el usuario no puede suscribir un producto de este tipo si no acredita ¡°haber sido asesorado e informado por asistentes sociales o asociaciones de consumidores que vigilen y examinen de manera independiente el perfil de los ahorradores¡±. Para el secretario general de la Adicae, este modelo es ¡°el ¨²nico admisible¡±.