Estos son los barrios de Madrid y Barcelona con m¨¢s pisos de Airbnb

Estos d¨ªas crece el debate sobre los alquileres tur¨ªsticos: se les acusa de congestionar ciertos barrios y encarece la vida de los vecinos. La plataforma m¨¢s popular es Airbnb, que el a?o pasado ofreci¨® en Espa?a 187.000 alojamientos y recibi¨® 5,4 millones de viajeros. Los hu¨¦spedes due?os de esos alojamientos ingresaron 650 millones de euros seg¨²n la empresa. A continuaci¨®n analizo qu¨¦ barrios de Madrid y Barcelona est¨¢n siendo m¨¢s afectados por este boom.

Los barrios con m¨¢s alojamientos activos en Airbnb son la Dreta de l'Eixample en Barcelona y Embajadores en Madrid. Son datos de pisos completos con actividad a principios de 2017, tomados de la web Inside Airnbnb. Los detalles de la metodolog¨ªa pueden leerse al final.

En Madrid hay unos 3.700 alojamientos activos en Airbnb. En Barcelona hay pr¨¢cticamente los mismo (3.800) aunque la capital catalana tiene la mitad de poblaci¨®n. En Madrid, sin embargo, la oferta parece estar m¨¢s concentrada: dos de cada tres alojamientos de Airbnb est¨¢n en los seis barrios del distrito Centro. En Barcelona los pisos se reparten por l'Eixample, Gr¨¤cia, Ciutat Vella, etc¨¦tera.

Pero hay barrios m¨¢s grandes que otros y por eso para medir la congesti¨®n es mejor usar una m¨¦trica de densidad. El gr¨¢fico siguiente representa el n¨²mero de alojamientos de Airbnb por cada diez hogares. El barrio con m¨¢s presi¨®n es Sol: all¨ª hay 1,7 alojamientos en Airbnb por cada 10 hogares, aproximadamente. Le siguen otros barrios del centro: como Cortes, Palacio, Justicia y Universidad. El barrio m¨¢s saturado de Barcelona es el Barri Gotic, con 0,5 alojamientos por cada 10 hogares.

La distribuci¨®n en las dos ciudades parece ser distinta. En Madrid los alojamientos se concentran en el distrito Centro, que probablemente lleva mucho tiempo dedicado al turismo y el comercio. En cambio, en Barcelona los alojamientos de Airbnb se reparten por m¨¢s barrios. Pr¨¢cticamente por toda la ciudad. En los seis barrios de Barcelona con m¨¢s presencia de Airbnb hay 2.700 alojamientos ofertados y 220.000 vecinos, mientras que en los de Madrid hay 3.500 alojamientos para 130.000 vecinos.

Los mapas a continuaci¨®n muestran esas cifras para Madrid y Barcelona.

Los precios tambi¨¦n marcan diferencias: Barcelona es m¨¢s cara. El precio mediano de Airbnb en Madrid es de 77 euros por noche y en Barcelona de 100 euros. En la capital catalana adem¨¢s hay barrios particularmente caros como Diagonal (180 euros) o la Vila Ol¨ªmpica (150 euros). En Madrid los barrios con precios m¨¢s altos son los de Salamanca, pero no superan los 100 euros de media. La distribuci¨®n de precios tambi¨¦n es distinta en una ciudad y en otra: en Madrid la horquilla de precios es m¨¢s estrecha. En los barrios de Barcelona hay muchos m¨¢s piso por encima de los 150 euros. Quiz¨¢s simplemente hay m¨¢s pisos grandes. Seg¨²n datos de AirDNA, en Madrid los pisos m¨¢s habituales son de una habitaci¨®n y en Barcelona los de dos.

Estos precios explican que el negocio sea mayor en Barcelona. Las cifras son dif¨ªciles de precisar, porque no hay informaci¨®n sobre cu¨¢ntos d¨ªas est¨¢ ocupado cada alojamiento. Pero las estimaciones hechas por Inside Airbnb dicen que los alojamientos activos y frecuentes (con m¨¢s 90 d¨ªas de reservas al a?o) ganan 1.200 euros al mes en Madrid y 1.500 euros en Barcelona.

Cu¨¢nto crece Airbnb

A las cifras anteriores les falta una clave del fen¨®meno Airbnb: su tremendo crecimiento. Existen datos para confirmar la sensaci¨®n generalizada de que cada vez hay m¨¢s pisos en la plataforma. El primero viene de comparar las cifras actuales con la oferta en julio de 2015: en Barcelona el n¨²mero de alojamientos creci¨® un 9% y en Madrid casi se ha duplicado. En la capital madrile?a la oferta creci¨® un 75% en estos dos a?os.

Otra forma de observar el crecimiento de Airbnb es mirar las b¨²squedas en Google. Eso permite adem¨¢s comparar Madrid y Barcelona con ciudades como Londres o Par¨ªs. Esta medida es solo una aproximaci¨®n poco precisa, pero elocuente para medir el ¨¦xito de la plataforma.

Es evidente que Airbnb es un fen¨®meno creciente en Espa?a. Las b¨²squedas de Barcelona en verano est¨¢n al nivel de las de Londres y Par¨ªs. Madrid tiene menos ¨¦xito: sus b¨²squedas se acercan a las de Barcelona en invierno, pero en verano se queda muy lejos. Adem¨¢s el crecimiento de Airbnb en Madrid parece venir con cierto retraso ¡ªjusto ahora alcanza a Berlin, que lleva un a?o plano y quiz¨¢s ha alcanzado su techo. Par¨ªs tambi¨¦n parece haberse frenado. Londres incluso retrocede, pero esa tendencia es, probablemente, una triste consecuencia de los atentados en la ciudad.

Metodolog¨ªa. Los datos de los alojamientos se han obtenido de Inside Airnbnb. La p¨¢gina web recopila y visualiza datos de la plataforma para distintas ciudades del mundo. Los datos recogen la oferta de alojamientos en abril de 2017. Hemos seleccionado solo alojamientos completos (excluyendo el alquiler de habitaciones). Luego hemos filtrado esos datos para excluir alojamientos sin actividad reciente: se han considerado s¨®lo los alojamientos que tuvieron evaluaciones de visitantes entre junio y diciembre de 2016.

Para calcular los alojamientos por cada diez hogares hemos tomado el censo de poblaci¨®n de 2016 y asumido un tama?o de hogar promedio (2,5 personas, que es la media en Madrid). Existe un censo de viviendas, pero los datos son de 2011.

En los datos sobre ingresos medianos solo se han tenido en cuenta barrios con m¨¢s de 20 ofertas.

Para calcular el volumen de b¨²squedas en Google hemos agregado juntas las b¨²squedas de cada ciudad en una docena de idiomas: Ingl¨¦s, franc¨¦s, neerland¨¦s, polaco, portugu¨¦s, finland¨¦s, italiano, luxemburgu¨¦s, h¨²ngaro, catal¨¢n, alem¨¢n, sueco, noruego, irland¨¦s, island¨¦s y fin¨¦s. Es importante tener en cuenta que los datos de b¨²squedas no tienen por qu¨¦ tener una relaci¨®n lineal y directa con el n¨²mero de reservas. Puede ser, por ejemplo, que los visitantes locales o recurrentes hagan m¨¢s b¨²squedas en Airbnb y menos en Google. Tampoco es lineal la relaci¨®n entre n¨²mero de reservas y ocupaci¨®n de los alojamientos, porque eso depende de la duraci¨®n media de cada reserva. Tambi¨¦n es posible que las b¨²squedas de Airbnb caigan con el tiempo si m¨¢s usuarios acceden directamente a su web.