850.000 d¨®lares para comprar una casa en California o 4.000 para rentar en Miami: el costo de la vivienda en Estados Unidos est¨¢ disparado

La situaci¨®n del mercado inmobiliario en Norteam¨¦rica es compleja. Seg¨²n datos de la Casa Blanca, el 35% de la poblaci¨®n de Estados Unidos renta una vivienda, alrededor de 44 millones de hogares, y los inquilinos han tenido que afrontar en los ¨²ltimos tres a?os una escalada de precios sin precedentes. Seg¨²n la inmobiliaria Zillow, los alquileres han subido m¨¢s de un 40% desde 2019. Como siempre, los m¨¢s afectados son las personas y las familias de ingresos bajos y medios. En este sentido, el informe America¡¯s Rental Housing 2024 de la Universidad de Harvard revel¨® que el n¨²mero de inquilinos que gasta m¨¢s del 30% de sus ingresos en el pago de la renta alcanza ya los 22.4 millones de personas, es decir, la mitad del total.

El contexto se complica con el aumento de los desalojos. El pa¨ªs registra el mayor n¨²mero de personas sin hogar de la historia: 653.100 personas en enero de 2023. El a?o pasado, el n¨²mero de estadounidenses sin hogar hospedados en hogares temporales lleg¨® a 256.610, la cifra m¨¢s alta jam¨¢s registrada. Las protecciones y ayudas financieras ocurridas durante la pandemia redujeron temporalmente las ¨®rdenes de desahucio, pero todos estos recursos han caducado y la inestabilidad de la vivienda se ha agravado. Cifras de Eviction Lab (Laboratorio de Desahucios) indican que en los cinco primeros meses de 2024 se produjeron 422.000 solicitudes en las 33 ciudades y los 10 Estados en los que trabaja la organizaci¨®n. Aunque poco, la tendencia ha ido disminuyendo.

Por otro lado, la realidad para millones de familias que buscan comprar una vivienda asequible tambi¨¦n es adversa. Bankrate calcul¨® que en Estados Unidos los aspirantes a una casa nueva deben tener un ingreso anual de 110.841 d¨®lares, considerando que el costo promedio de una vivienda es de 434.000 d¨®lares, seg¨²n Redfin. La inmobiliaria registr¨® una subida del 6% interanual, y el n¨²mero total de propiedades en venta alcanz¨® su nivel m¨¢s alto en cuatro a?os, pero eso se debe en parte a que algunas casas a¨²n no se venden porque salieron al mercado con un precio demasiado alto. Para la muestra, el costo medio de una casa en California en junio de este a?o fue de 858.600 d¨®lares.

D¨¦ficit de cuatro millones de viviendas

Los datos oficiales y de inmobiliarias como Zillow apuntan que la escasez de viviendas en el pa¨ªs ronda los 4 millones de unidades. Este creciente d¨¦ficit es la causa principal de la crisis de los altos precios. Simple ley del mercado: a menor oferta y mayor demanda, mayor costo. La edad media de las viviendas de alquiler en el pa¨ªs era de 44 a?os en 2021, superando el promedio de 34 a?os que se mantuvo por dos d¨¦cadas.

Seg¨²n la oficina del censo de Estados Unidos, el a?o pasado se construyeron aproximadamente 1.45 millones de viviendas. Un aumento con respecto a las cifras de 2022, pero a¨²n es insuficiente. Los expertos recomiendan reformar las reglas de zonificaci¨®n para permitir una mayor densidad y la construcci¨®n de nuevas viviendas en numerosas zonas del pa¨ªs. Incluso aumentar un poco la densidad en las ciudades m¨¢s pobladas podr¨ªa crear millones de nuevos hogares, as¨ª como eliminar o reducir los requisitos de estacionamiento y agilizar los tr¨¢mites para la aprobaci¨®n de permisos de construcci¨®n.

Aumentos de hasta el 25% en el alquiler

En algunas zonas emblem¨¢ticas del pa¨ªs, como el ¨¢rea metropolitana de Miami, y en algunos condados de Arizona, California, Illinois, Nueva York y Texas, los aumentos de los alquileres han sido de hasta un 25% de un a?o a otro. Seg¨²n Apartment List, la renta promedio a nivel nacional es de 1.411 d¨®lares, frente a los 1.150 d¨®lares registrados en 2021. A mediados de ese a?o, el Tribunal Supremo dictamin¨® el fin de la autorizaci¨®n federal de las moratorias en los pagos de hipotecas y rentas en todo el pa¨ªs, y la situaci¨®n comenz¨® a empeorar.

Uno de los casos m¨¢s representativos del aumento de los alquileres es el del sur de Florida. La renta de un apartamento tipo estudio (para una persona o una pareja) en Miami oscila entre 1.800 y 2.400 d¨®lares al mes. La renta de una casa de tres habitaciones y dos ba?os supera ya los 3.000 d¨®lares, pero si alguien pretende rentar en el centro de Miami (en zonas como Brickell o Midtown), tendr¨¢ que pagar un alquiler que ronda los 4.000 d¨®lares mensuales.

En el caso de Nueva York, la renta promedio de un apartamento de una habitaci¨®n es de 3.900 d¨®lares al mes, seg¨²n c¨¢lculos de Zumper, y 4.220 d¨®lares para un apartamento de dos habitaciones.

Biden propone limitar la subida de los alquileres al 5% anual

El tema de la vivienda ya forma parte del debate por la presidencia de Estados Unidos. El pasado lunes The Washington Post inform¨® sobre los planes de la Casa Blanca de limitar a un 5% los aumentos anuales de los alquileres. El propio presidente Joe Biden adelant¨® el anuncio en su conferencia de prensa durante la cumbre de la OTAN. ¡°Si soy reelegido, nos aseguraremos de que los alquileres se mantengan en un 5% de aumento¡±, afirm¨® luego de culpar a las empresas de provocar el alza de los precios para maximizar sus beneficios tras la pandemia.

De aprobarse, la medida solo aplicar¨ªa a los propietarios que tengan 50 o m¨¢s propiedades, y no podr¨ªa asignarse a las viviendas que a¨²n no se han construido. Expertos en el tema se han mostrado reacios a la idea de controlar el mercado porque los arrendadores tienen que hacer frente a los costos de mantenimiento, los seguros y los impuestos estatales y locales. Muchos consideran que la mejor forma de detener el alto costo de la vivienda es estimulando la construcci¨®n y facilitando los cambios en la normativa sobre el uso del suelo. ¡°Esto no va a crear una sola vivienda nueva. Es una propuesta ret¨®rica impulsada por la campa?a electoral¡±, critic¨® Sharon Wilson G¨¦no, CEO del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar de Estados Unidos, en NBC News.

Por su parte, la presidenta y consejera delegada de la Coalici¨®n Nacional de Viviendas de Renta Baja, Diane Yentel, se refiri¨® en el mismo medio que si las protecciones como las que propone el presidente Biden estuvieran vigentes, se habr¨ªan reducido el n¨²mero de desahucios y personas sin hogar. Ahora, con la candidatura de Biden en el aire, el panorama luce todav¨ªa m¨¢s incierto para millones de inquilinos que esperan medidas de protecci¨®n frente al alza de los precios.

Ciudades m¨¢s caras para rentar o comprar en Estados Unidos

Seg¨²n el ?ndice del Costo de Vida, el distrito de Manhattan en Nueva York (cuna de 350.000 millonarios) es el m¨¢s costoso para vivir en Estados Unidos: duplica el promedio nacional. El segundo y tercer lugar los ocupan Honolul¨², en Haw¨¢i, y San Jos¨¦, en California. A¨²n en el top tres, Manhattan es un 24% m¨¢s cara que Honolul¨² y un 30% m¨¢s que San Jos¨¦.

El estudio, que tiene entre sus categor¨ªas principales el costo de la vivienda, establece que una puntuaci¨®n de 100 puntos corresponde al promedio nacional, mientras que cualquier puntaje superior est¨¢ por encima de la media. En este sentido, las ciudades que completan el listado de las m¨¢s costosas del pa¨ªs son: San Francisco, con un puntaje de 169.6; Brooklyn (Nueva York) con 161.5; el condado Orange (California) con 154.9; Los ?ngeles (Long Beach) con 150.6; Queens (Nueva York) con 146.9; Washington D.C. con 144.6; y Boston con 144.3.

La ciudad m¨¢s barata de Estados Unidos es Decatur, en Illinois, con una puntuaci¨®n de 78.8 y 22.2% de viviendas a precios asequibles. Sorprende que Miami no haya aparecido en el listado, cuando el precio de una casa de tres habitaciones y dos ba?os sobrepasa ya los 650.000 d¨®lares, con una tasa hipotecaria que ronda el 7%, o Phoenix, donde se necesita trabajar unas 68 horas semanales como promedio para pagar una hipoteca. Todo indica que el problema de la vivienda est¨¢ lejos de resolverse.