Qu¨¦ comprar en el sur de Madrid

Al f¨ªn, un paso realmente decisivo aunque no en el mejor momento para quien decida vivir en el sur de Madrid. Al Ensanche de Vallecas y al Pau de Carabanchel se suma El Ca?averal.

Este es el nombre de un nuevo barrio del distrito de Vic¨¢lvaro, vecino de Coslada. Con capacidad para 14.000 viviendas y una superficie de 5,4 millones de metros cuadrados de suelo bruto. De ellos, casi tres millones ser¨¢n ocupados por viarios, zonas verdes y equipamientos. Un 53% ser¨¢ vivienda protegida, y de las m¨¢s de 7.000 hay 2.000 en manos del Ayuntamiento de Madrid.

Ayer, mi¨¦rcoles, no fue un d¨ªa cualquiera para los miles de cooperativistas de este futuro barrio, del que ya puede verse por d¨®nde transcurrir¨¢n los accesos, las calles interiores y las plazas que comunicar¨¢n las manzanas de viviendas y equipamientos. El pleno del Ayuntamiento de Madrid aprob¨® el convenio de gesti¨®n previo al decreto de simultaneidad entre las obras de edificaci¨®n ¡ªterminadas al 84%¡ª y las de urbanizaci¨®n, que podr¨ªa firmarse en el mes de mayo cuando Medio Ambiente de la autorizaci¨®n, con lo que las obras se iniciar¨ªan a final de verano o, m¨¢s probablemente, en septiembre.

Varios miles de licencias de obras est¨¢n ya revisadas y se podr¨ªan conceder y las gr¨²as volver¨¢n al paisaje. Ser¨¢ el triunfo de la presi¨®n vecinal y el resultado de una gesti¨®n de suelo jalonada de escollos en diferentes frentes, padecida por la junta de compensaci¨®n que agrupa a los propietarios. Los promotores de vivienda libre podr¨ªan animarse a secundar las promociones de pisos y chal¨¦s de vivienda protegida.

La Comunidad ha dado la calificaci¨®n provisional a 2.411 viviendas protegidas?

En el norte, la competencia de un nuevo barrio a estrenar puede ser Valdebebas, pero los precios son otros. De hecho, el del suelo, incluso protegido, duplica el que est¨¢ en venta en El Ca?averal.

En Carabanchel queda poca oferta, licencias de primera ocupaci¨®n concedidas para con 11.569 viviendas y 13.088 plazas de garaje. En el Ensanche de Vallecas se han concedido para cerca de 20.200 pisos y 22.429 plazas de garaje, y de edificaci¨®n para algo m¨¢s de 24.000.

El convenio firmado ayer para El Ca?averal supone que en una primera etapa se afrontar¨¢ la zona residencial, el suelo industrial, en su mayor parte en manos de Neinver, situado en el noreste, as¨ª como el de terciario comercial en zona independiente y separada de las viviendas por la M-45. Para una segunda etapa queda el parque central y la zona de oficias y comercio, el centro del nuevo barrio.

En cuanto a las licencias en El Ca?averal, Juan Jos¨¦ de Gracia, coordinador general de gesti¨®n urban¨ªstica del Ayuntamiento de Madrid, explica que hay 17 solicitadas, que agrupan 3.068 viviendas protegidas. ¡°Las hemos ido revisando y hemos hecho requerimientos para ir completando la documentaci¨®n, aunque t¨¦cnicamente la tramitaci¨®n est¨¢ interrumpida hasta la firma del decreto de simultaneidad¡±, indica. El departamento municipal de medio ambiente tiene la palabra. De los 17 expedientes, ocho son de vivienda protegida de precio limitado (VPPL) y el resto del b¨¢sico (VPPB). Las hay desde 420 unidades hasta 29.

Se ha solicitado licencia y han sido revisadas? para 3.068 pisos y unifamiliares protegidos

Ya existen 14 con informe favorable de seguridad a¨¦rea y varias con el de movilidad. Como se ha hecho en otros ¨¢mbitos, no hay ning¨²n problema para obtener la licencia si la manzana es susceptible de segregarse en varias unidades, con lo que pueden solicitar la licencia de la parte para la que tengan capacidad econ¨®mica.

Hasta el momento seg¨²n el director de Vivienda de la Comunidad, Juan Van Halen, se ha solicitado calificaci¨®n provisional para ocho promociones (1.888 casas) y ya concedidas hay dos (523).

En El Ca?averal, las primeras gr¨²as de vivienda protegida ser¨ªan el reclamo para promotores de vivienda libre. Ser¨¢ un test tambi¨¦n para el vecino Los Berrocales, que desde 2008, que decidi¨® parar las obras,? ha venido finalizando los trabajos en marcha de manera ordenada y se plantea reiniciar los trabajos de urbanizaci¨®n para iniciar la de una primera etapa que podr¨ªa finalizarse en? 2016, con lo que podr¨ªa comenzar entonces la edificaci¨®n de 4.505 viviendas, junto al parque de La Gavia. Los propietarios de suelo, presentes proporcionalmente en cada etapa, podr¨ªan empezar a comercializar pisos entre 2015 y 2016.

El arranque de las obras de edificaci¨®n en El Ca?averal tambi¨¦n supondr¨¢ la normalizaci¨®n para miles de cooperativistas que han superado un aut¨¦ntico marat¨®n. Situaci¨®n distinta es la de los de ¨¢mbitos vecinos: el Ayuntamiento ha analizado la petici¨®n planteada por la Asociaci¨®n de Vecinos del Sureste que solicitan optar a los pisos protegidos del Consistorio pero los demandantes superan la capacidad y, seg¨²n fuentes municipales, surgir¨ªa el problema de seleccionar, ?por qu¨¦ atender a los cooperativistas de estos ¨¢mbitos en detrimento de los de otros?, se pregunta. La asociaci¨®n no tira la toalla.

Para 2016 podr¨ªa estar acabada la urbanizaci¨®n de Los Berrocales y empezar a edificarse algunas de las 4.505 viviendas de la primera etapa

Centr¨¢ndonos en El Ca?averal, casi todo est¨¢ dispuesto salvo la financiaci¨®n, el gran escollo. Se asume que la banca financiar¨¢ antes a los que tienen hipotecado el suelo que a los que lo tienen libre de cargas.

No son muchos los operadores a los que dirigirse para optar a una vivienda. Entre otros, Puerta de O¡¯Donnell, de la gestora Delace ¡ªcon el suelo en propiedad¡ª, est¨¢ abierta a cubrir alguna de las 420 plazas e, incluso, seg¨²n comenta el presidente del consejo rector, Juan Pablo Mu?oz, tienen el cartel de ¡°se vende¡± en una parcela de 18.000 metros cuadrados de suelo para protegida a 400 euros el metro. Las viviendas de cuatro dormitorios con dos plazas de garaje y trastero parten de 160.000 euros y 120.000 euros las de dos habitaciones. Un 20% por debajo del precio de m¨®dulo.

Nada que ver con la promoci¨®n de Level, que sit¨²a su competencia en el vecino Rivas Vaciamadrid para la promoci¨®n de 22 unifamiliares de VPPL a entregar a mediados de 2014. Tres plantas y cuatro dormitorios, dos ba?os y aseo, terraza-sol¨¢rium, jard¨ªn, dos plazas de garaje y trastero, en urbanizaci¨®n cerrada con hasta el 80% financiado por el Santander, desde 286.500 euros.

Tau tambi¨¦n ofrece unifamiliares. Son 39 en urbanizaci¨®n cerrada, con 107 metros ¨²tiles m¨¢s buhardilla por 273.000 euros.

Organizaci¨®n 2.000 presenta precios de 128.000 a 175.000 euros, incluyendo trastero y garaje para pisos de dos a cuatro dormitorios, en r¨¦gimen de cooperativa tambi¨¦n, y tiene desde 2010 la calificaci¨®n provisional por parte de la Comunidad de Madrid.

Gesmavi gestiona Residencial Ariadna (Milenium, de VPPB y VPPL y Platinum, de VPPB), desde 169.114 euros y 204.467 euros para dos dormitorios con dos plazas de garaje y trastero, y Balc¨®n del Corredor, con pisos desde 176.000 euros para tres dormitorios, y adosados, financiados por Banesto y Liberbank.

Gesarqus comercializa viviendas de dos y tres dormitorios, con precios de 185.000 y 210.000 euros, pero advierte que es orientativo puesto que los m¨®dulos ser¨¢n los vigentes cuando se les d¨¦ la calificaci¨®n provisional.

En el vecino Ensanche de Vallecas, seg¨²n Sociedad de Tasaci¨®n (ST), ¡°se observa un ligero aumento de transacciones formalizadas, sobre todo en vivienda protegida¡±. Detecta viviendas en venta acabadas y algunas de ejecuci¨®n paralizada y precios medios de 2.558 euros el metro.

En el Pau, B¨¢sico Homes comercializa Jardines de Valderribas, llave en mano, pisos de un dormitorio desde 122.000 euros, incluido IVA y gastos de escritura. Y otra para entregar en diciembre, con pisos de uno a tres dormitorios, desde 160.000 euros, incluyendo plaza de garaje y trastero, cerca de La Gavia.

Tambi¨¦n junto al centro comercial, Key Mare parte de 115.000 euros para vivienda libre de un dormitorio, incluido trastero, llave en mano. Cerca hay una promoci¨®n de Inmobiliaria Osuna con estudios y apartamentos de un dormitorio. Solvia, del Sabadell, ofrece uno a dos dormitorios de renta libre desde 115.000 a 229.000 euros, incluido trastero, cerca del metro Valdecarros.

Oncisa vende de uno a tres dormitorios para entregar en diciembre y con precios de partida de 160.000, 250.000 y 350.000, respectivamente, incluyendo garaje y trastero, pero sin IVA.

Serprogresa tiene una promoci¨®n de VPPL de 53 viviendas, dos plazas de garaje y trastero, junto a la M-45. Libra anuncia en EL Azahar 1, 44 VPPL de dos dormitorios desde 174.000 euros y tres desde 199.000, incluyendo garaje y trastero, sin IVA, en urbanizaci¨®n cerrada con piscina.

Arjusa es otra puerta a la que llamar. Tiene una promoci¨®n de 78 viviendas de dos y tres dormitorios, en comunidad de propietario, en la calle de Pe?aranda de Bracamonte. Van de 176.400 a 269.776 euros para un ¨¢tico.

Pryconsa, con siete promociones en construcci¨®n en Madrid, tiene en el Ensanche de Vallecas, al lado del metro de Valdecarros una promoci¨®n de un dormitorio por 160.000 euros, sin IVA, pero con plaza de garaje y trastero. El de tres dormitorios, 98 metros, con plaza de garaje y trastero, sale por 270.000 euros.

En el Pau de Carabanchel, llave en mano, Pryconsa tiene pisos de dos y tres dormitorios, para entregar en marzo del a?o que viene, desde 249.000 euros, con plaza de garaje y trastero y sin IVA, en urbanizaci¨®n con piscina, gimnasio y p¨¢del.

Este PAU, pr¨¢cticamente acabado, concentra la oferta de vivienda nueva del distrito en el que el precio es de 2.746 euros el metro cuadrado, seg¨²n ST.

Entre otros, Quarto tiene Residencial Las Encinas, que se diferencia de la media por el tama?o: 80 metros construidos para un dormitorio por 162.900 euros, con 55 vendidas de 74, y cuatro dormitorios de 107 metros ¨²tiles por 390.000 euros.